서초·강남·송파·용산 빼고 전국 규제지역 다 풀렸다…분상제 적용도 해제

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열 정부가 부동산시장의 경착륙(급격한 하락)을 막고 연착륙(완만한 하락)을 유도하기 위해 결국 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제를 전면 해제키로 했다. 이로써 전국에서 규제지역으로 남은 곳은 강남3구와 용산밖에 없게 됐다.

이번 해제는 지난번 규제해제 이후 불과 54일만의 일이다. 윤석열정부 들어 4번째 규제 해제 정책이기도 하다.

이번 규제 해제를 통해 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 풀리게 됐다.
국토교통부는 3일 청와대 영빈관에서 윤석열 대통령에게 2023년도 업무계획을 보고하는 자리에서 규제지역 해제를 발표했다. 국토부는 업무보고 하루 전 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'과 '분양가상한제 적용지역 조정안'을 심의·의결했다.

다만 강남 3구와 용산구는 대기수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지된다. 이로써 서울 강남·서초·송파·용산구만 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 '3중 규제' 지역으로 남고 전 지역이 규제지역에서 벗어나게 됐다.

정부는 애초 노원·도봉·강북 등 서울 외곽지역을 규제지역에서 우선 해제하는 방안도 검토했다. 그러나 고금리가 유지되는 상황에서 집을 사려는 수요가 많지 않아 거래 절벽이 여전했고, 미분양 물량마저 심상치 않은 수준으로 쌓이자 해제 지역을 대폭 늘린 것으로 전해졌다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어든다.

규제 해제는 관보 게재가 완료되는 이달 5일 0시부터 효력이 발생한다.
이 밖에도 분양가 상한제 대상 지역도 강남3구와 용산만 빼고 모두 해제됐다. 이번 조치로 마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제됐다.

이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼3년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.

분양가 상한제 지역은 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정된다. 마찬가지로 효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

정부는 의무적으로 분양가 상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 상한제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해선 주택법 개정이 필요해 국회 설득이 관건이 될 전망이다.

규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화된다. 오는 3월부터는 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다.

수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 폐지한다.

전매제한 완화는 법 개정 없이 시행령 개정으로 가능해 빠른 시행이 가능할 전망이다.

여기에 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 거주 이전이 제약되고, 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다. 지금은 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 없어지는 것이다.

단, 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이므로 마찬가지로 국회 동의가 필요하다. 만약 해당 안이 통과된다면 법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용 받을 수 있게 된다.

이로 인해 전매제한 8년을 적용받던 ‘청약 최대어’ 둔촌주공 재건축(단지명 올림픽파크 포레온)의 전매제한이 줄어들 수 있다는 관측이 나온다. 실거주 2년 의무까지 사라진다면, 수분양권자가 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 된다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com