[이사철 깡통전세 AtoZ] 폭등한 집값, 늘어난 전세난민…脫서울 가속화

[한국금융신문 장호성 기자] 지난 2년간 급격하게 뛰어오른 집값과 더불어, 7%를 넘어 8%를 바라보고 있는 대출금리의 영향까지 겹치며 올해 전월세시장은 전세에서 월세 중심으로 빠르게 변화했다.

2년 사이 20%가 넘게 오른 서울 집값을 버티지 못한 수요층들이 어쩔 수 없이 경기도나 인천 등으로 거주지를 옮기는 ‘탈서울’ 현상도 어느 때보다 빨라진 모습이다.

올해 7월 말 기준 최근 1년간 서울의 순유출 인구는 6만3889명으로 전국에서 가장 많았다. 이에 반해 순유입 1위는 경기(8만4220명), 2위 인천(2만7032명)이었다. 상반기 기준 서울 주민등록 인구는 949만6887명으로 집계되며, 2016년 이후 6년 만에 950만명 선마저 무너졌다.
KB부동산 월간 통계에 따르면 9월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억7000만원, 전세가격은 6억7000만원으로 나타났다.

KB부동산의 주택구입 잠재력지수(KB-HOI)는 중위 소득의 가구가 금융기관의 대출을 받아 주택을 구입한다고 가정할 경우, 지역 내 주택 중 경제능력의 제약 속에서 구입 가능한 주택 재고량을 알 수 있는 수치다.

올해 1분기 기준 서울의 KB-HOI는 2.6%로, 중위소득 가구가 서울에서 구매할 수 있는 주택은 전체의 2.6%에 불과한 것으로 나타났다.

치솟은 집값에 이어 올해는 금리마저 꾸준히 오르고 있다. 미 연준이 연말까지 4%대의 기준금리 인상을 시사한 가운데, 우리나라 역시 이에 발맞춘 기준금리 인상을 예고한 상태다. 금리가 높아지며 대출길이 점점 막히자, 목돈이 필요한 전세 대신 월세로의 전환 시계도 빠르게 돌아가고 있다.

국토교통부 통계에 따르면 올해 8월까지 주택 매매거래량은 전년 동기대비 47.7% 감소한 38만5391건에 그친 것으로 나타났다. 수도권에서는 전년 동기 대비 57.3% 감소한 15만4448건, 지방에서는 38.5% 감소한 23만943건이 거래됐다.
같은 기간 전월세 거래량은 200만8960건으로 전년 동기(157만3602건) 대비 27.7% 증가했는데, 이 중 월세 거래량 비중이 51.6%로 전년대비 9%p나 늘었다. 확정일자 기준 서울의 전월세 현황은 전세가 30만7043건, 월세가 35만518건으로 이미 월세가 전세 거래량을 넘어선지 오래다.

당초 부동산업계는 2020년 8월 임대차법 개정 후 2년이 도래하면서 임차 매물이 부족하고 전, 월세 가격도 크게 오를 것으로 우려했다.

그러나 2년 전과 비교했을 때 매매시장 약세장 속에 금리 인상에 따른 임대인의 대출부담 증가까지 겹쳐 보증금 반환에 대한 이슈와 분쟁이 늘고 있다.

또한 임대인에 체납 정보와 대출관련 금융 정보 확인이 어려워 깡통전세, 전세사기 문제가 발생하고 있다.

월세 수요가 늘어나며 월세가격까지 치솟았다는 점도 문제로 떠오르고 있다. 서울 아파트 월세 거래량은 역대 최고치를 경신 중이다. 국토부에 따르면 2017년 하반기 2만3766건에서 꾸준히 상승해 올 상반기에는 역대 최대인 4만7588건을 나타냈다.

월세 수요 증가에 월세가격도 치솟으며 8월 수도권 아파트 월세가격지수는 105.08로, 전월(104.7)보다 0.38p 상승해 역대 최고치를 기록 중이다.

서울 아파트 중위 월세값 역시 작년 7월 100만3000원에서 올해 8월 105만7000원으로 5.38% 올랐다(보증금 1억원). 강남구의 중위 월세가격은 보증금 3억원에 월세 228만2000원에 달하며 1년 새 6.9%(14만8000원)가 상승했고 서초구 176만원(중위 보증금 4억원), 용산구 175만5000원(1억원) 등으로 100만원을 훌쩍 뛰어 넘었다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com