10년 위기설·444 효과에도 부동산이 주목 받는 이유

[한국금융신문 권혁기 기자] 한국 부동산 시장에는 ‘10년 위기설’과 ‘444 효과’라는 말이 있다. 10년 위기설은 말 그대로 10년마다 부동산값이 떨어진다는 의미고, 444 효과는 미국이 기준금리를 지속적으로 인상하면 4년 뒤 한국 부동산 시장 침체로 이어진다는 것이다.

10년 위기설은 1998년과 2008년 국내 부동산, 특히 핵심 상품인 아파트값이 크게 떨어지면서 생겼다.

먼저 지난 1997년 12월 3일 한국은 외환 유동성 위기로 국제통화기금(IMF)에 구제금융을 신청했다.
1990년대 초반 신도시와 주택 개발지구의 대대적인 분양으로 주택 물량이 쏟아졌고, 노태우 정부가 도입한 토지공개념 3법과 김영삼 정권의 부동산 거래 실명제로 부동산 시장은 안정세였다.

‘3저현상(저달러·저유가·저금리)’으로 호황을 누리던 한국은 한순간에 ‘경제우등생’에서 IMF 관리를 받아야하는 처지로 바뀌었다.

1998년 여러 기업들이 부도와 도산을 면치 못했고, 이는 대규모 실업과 대량의 부동산 매각, 금융 불안 등으로 이어졌다. 특히 1998년 1년 동안 집값은 전국 평균 12.4% 폭락했다.

10년 위기설의 두 번째인 2008년에는 미국발(發) 글로벌 금융위기가 발생했다.

2007년 4월 서브프라임 모기지 사태를 시작으로 2008년 9월 다량의 CDO(부채담보부증권) 보유하고 있던 리먼 브라더스가 파산했다. 미국 경제에 크게 의존하던 여러 나라들 경제가 나빠졌고, 전 세계적인 불황으로 이어졌다.
당시 미국 정부는 경제 활성화를 위해 저금리 정책을 펼쳤는데 그로 인해 대출이 증가했고 주택 가격 상승으로 이어졌다. 여기저기서 돈을 빌린 사람들은 값이 크게 오른 집을 팔아 갚으면 된다고 생각했지만 부동산값이 폭락하면서, 집으로 대출을 상환할 수 없게 됐다.

결국 서브프라임(신용불량자에 가까운 비우량 대출자)들은 담보로 잡힌 집을 포기했고, 대출을 받아 집을 살 수 있는 사람들이 줄어들자 담보인 집을 갖고 있던 은행 등은 망할 수밖에 없었다. 당시 미국 주택 시장 거품은 약 2조달러로 추산된다.

한국도 집값이 크게 떨어졌다. ‘부동산 불패’라 불리는 강남권에서는 금융위기 이후 5년에 걸쳐 주택 매매가가 하락했는데, 특히 강남구는 17.4%, 송파구는 11.2% 빠졌다.

444 효과는, 미국과 연관이 있다. 세계 경제는 미국 상황에 영향을 받지 않을 수가 없다. 특히 미국 기준금리가 그렇다.

미국은 1998년 IMF 사태 ‘4’년 전인 199‘4’년 연간 기준금리를 3%포인트(P) 급격하게 올렸다. 2008년에도 마찬가지다. 200‘4’년 미국은 금리를 인상시키기 시작, 3.1%였던 기준금리를 2006년 5월까지 5.03%까지 끌어올렸다. 이후 ‘4’년 뒤에 글로벌 금융위기가 발생했다. 미국이 끝자리 ‘4’년도에 금리를 올리면 ‘4’년 뒤에 국내 부동산에 영향을 미친다고 해서 444 효과라고 불리기 시작했다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 10년차인 2018년, 우려했던 부동산 폭락은 없었다. 오히려 집값은 크게 뛰었다.

444 효과도 이번에는 비껴갔다. 미국은 2009년부터 2015년 말까지 금리를 지속해서 동결시켰다.

현재 한국 부동산 시장은 하락장인 상황이다. 한국은행 기준금리는 크게 올라 대출에 대한 부담이 커졌다. 이 여파로 ‘거래절벽’ 상황에 직면했다. 기존 구축·신축 아파트 외에 신규 분양하는 아파트들도 1순위 청약에서 고배를 마시는 등 고전을 면치 못하고 있다.

하지만 하락세라고 해도 지난 10년간 오른 집값을 상쇄하기는 어렵다. 오히려 저렴한 급매물은 ‘내 집 마련’을 원하는 실수요자들에게는 기회가 될 수 있다는 분석이 많다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “집값하락 조짐만이 현재 시장을 관통하는 키워드로 단정할 수는 없다”며 “재건축과 재개발, 민간주도 도심복합개발사업 등 시중부동자금이 언제든 안전자산이라 불리는 주택시장으로 재유입될 수 있다”고 내다봤다.

고 원장은 이어 “서울과 수도권은 주택공급이 절대적으로 부족한 상황으로 ‘내 집 마련’은 선택이 아니라 필수”라며 “내년 이후 분양물량이 풍성해질 것으로 기대된다”고 덧붙였다.

불안정한 부동산 시장에 대한 전략 가이드를 위해, 올해 창간 30주년을 맞이한 한국금융신문은 오는 20일 오후 1시30분 서울 대한상공회의소 국제회의장에서 ‘2022 한국금융투자포럼’을 개최하고 ‘코·주·부(코인·주식·부동산) 멀틸레마 시대 투자전략’을 주제로 투자 지혜를 모은다.

오건영 신한은행 IPS기획부 부부장(‘고물가·고금리·경기침체, 복합위기 생존 전략은?’), 김영익 서강대 경제대학원 교수(‘주식시장 위기인가 기회인가?’- 기회를 대비한 자산배분 전략), 고종완 한국자산관리원 원장(‘서울, 수도권, 지방, 유망지역 톱10’), 이준행 스트리미(고팍스) 대표·이두희 멋쟁이 사자처럼 대표(‘뜨는 코인과 NFT(대체불가능토큰) 투자법’) 등 투자시장 전문가들이 주제발표자로 나서 통찰력 있는 진단과 복합위기 시대 투자전략을 공유한다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com