지난해 영끌·수주호황 후유증 우려, 실수요자·건설사 모두 한숨 [기준금리 1.75%]

[한국금융신문 장호성 기자] 포스트 코로나 시대가 도래하며 금융당국이 시중유동성 회수 움직임에 나서면서, 연달아 올라가는 기준금리로 인한 건설부동산업계의 고민이 깊어지고 있다.

한국은행 금융통화위원회는 26일 오전 2022년 5월 통화정책방향 결정 회의에서 기준금리를 연 1.75%로 인상했다. 이는 기존 기준금리(1.5%)보다 25bp(1bp=0.01%p), 즉 0.25%p 높인 것이다. 기준금리가 두 달 연속 인상된 것은 2007년 7~8월에 이어 14년 9개월만의 일이다.

금리가 낮을 때는 주택담보대출은 물론 건설사들의 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 금리 상환부담이 적어 건설업계와 분양시장이 전반적인 호황을 맞이했다. 그러나 최근에는 원자재값 급등이라는 악재와 더불어, 정부의 분양가상한제 개편 논의 등 외부적인 요인까지 겹치며 분양시장이 짙은 관망세에 접어든 상태다.
여기에 금리 인상이라는 변수가 추가되며 수요자와 건설사들 모두 각자의 고민이 가중될 것으로 전망된다.



◇ ‘영끌’ 통한 주택구매 나섰던 2030, 금리 올라 이자부담 가중 우려

한은 금통위는 이날 발표한 통화정책방향 의결문에서 "앞으로 당분간 물가에 보다 중점을 두고 통화정책을 운용할 필요가 있다"고 밝혔다. 이는 소비자물가가 5%에 육박하는 등 치솟고 있어 물가 불안을 잠재우기 위해 기준금리를 추가적으로 더 올릴 것임을 시사한 것으로 풀이되고 있다.

만약 기준금리를 따라 대출금리가 오르게 되면, 대출자의 이자 부담이 약 17조원 가까이 불어날 것으로 관측되고 있다. 추가적인 기준금리 인상이 있을 경우 이자 부담은 더욱 커진다.
지난해까지 유례없이 풍부했던 시중유동성 탓에 집값은 끝 모르고 고공행진했다. 이에 2030 세대들은 미래에 집을 사지 못할 수도 있다는 불안감에 받을 수 있는 대출을 한계까지 끌어모아 집을 사는, 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻)’을 통한 내 집 마련에 나섰다.

한국부동산원 추산 기준 지난해 20대 이하~30대 전국 아파트 매입 비중은 31.0%로 집계됐다. 이는 해당 조사가 시작된 이후 처음으로 30%를 돌파한 것이다. 앞서 2030세대가 아파트를 매입한 비중은 2019년 28.3%, 2020년 29.2%다.

특히 지난해 서울에서는 아파트 매입 10채 중 4채는 2030세대가 매입한 것으로 나타났다. 지난해 2030 세대의 아파트 매입 비중은 41.7%로 2019년 31.8%, 2020년 37.3%를 크게 상회했다.

이 같은 대출이 고정금리라면 그나마 타격이 덜하지만, 금리 상승기에 맞물리는 변동금리라면 이야기가 달라진다. 시장금리 변동에 따라 이자율이 달라지는 변동형 대출은 고정형 대출보다 일반적으로 금리가 낮다. 그러나 본격적인 금리 인상기에 돌입하면서 이자율이 오르면 그 부담은 고정금리보다 커질 수도 있다.

전체 은행권 대출 시장에서 변동금리 대출 차주 비중은 3월말 기준 77%에 달하는 것으로 나타났다.

KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 혼합형(고정형) 금리는 지난 6일 기준 연 4.020∼6.590% 수준이다. 작년 말(3.600∼4.978%)과 비교해 올해 들어 5개월여 사이 상단이 1.612%p 높아졌다. 한은에 따르면 올해 1분기 전국 예금취급기관 가계대출 잔액은 약 1259조원으로, 이중 주택담보대출 비중은 58.7%인 738조2000억원을 차지하는 것으로 나타났다.



◇ 원자재 파동도 모자라 금리인상까지, 건설사 PF대출도 보릿고개 오르나

그간 주택사업은 수익성이 높아 건설업계의 전통적인 캐시카우로 분류됐다. 지난해 주택사업에서 괄목할만한 성과를 거뒀던 현대건설·대우건설·DL이앤씨 등은 모두 연결기준으로도 우수한 성적을 거둔 바 있다.

특히 풍부했던 시중유동성과 더불어 해외사업 길이 막히면서, 주요 건설사들은 재개발·재건축만이 아닌 리모델링·소규모 재건축·가로주택 정비사업까지 영토를 넓히며 열띈 수주 경쟁을 벌였다. 그 결과 지난해에만 도시정비 실적 2조를 돌파한 건설사들이 속출하는 등 실적 잔치가 벌어졌다.

그러나 올해는 1분기부터 주요 건설사들이 아쉬운 성적표를 받아들었다. 1분기 주요 상장건설사들의 영업이익을 살펴보면 삼성물산 건설부문을 제외한 현대건설·GS건설·DL이앤씨·HDC현대산업개발 등이 모두 전년대비 두 자릿수 영업이익 하락을 겪었다. 5월 현재 유연탄과 니켈·철광석 등 주요 원자재들의 시장전망지표도 여전히 ‘위험’을 가리키고 있다.

일반적으로 건설사들의 공사대금 상당 부분은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 조달된다. 공사에 필요한 자금을 대출할 때 금리가 오르면 조달이 어려워지고, 이로 인해 공사 불확실성이 늘어날 수 있다는 분석까지 나온다.

건설업계 사정에 밝은 한 전문가는 “아직까지 건설사들이 심각하게 타격을 입을 정도의 금리 인상은 없었지만, 이미 원자재값 및 인건비 상승으로 공사비 증액 논란이 많은 상황이라 갈수록 건설사들의 어려움이 커질 것”이라며, “금리 상승에 대비해 충분한 자본건전성 확보 등의 활로 마련이 어느 때보다 중요한 시점”이라는 생각을 밝혔다.

주택산업연구원은 4월 건설기업경기실사지수(CBSI)가 전월비 16.1p 하락한 69.5를 기록했다고 밝혔다. HSSI는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. HSSI가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다.

연구원은 “통상 3, 4월에 혹한기 이후 공사가 증가하는 계절적인 영향으로 지수가 상승하는 것이 일반적이나, 오히려 하락, 4월의 경우 15p 이상 하락했고, 23개월래 최저치인 69.5 기록했다”며, “이러한 상황은 러시아와 우크라이나 전쟁으로 주요 건설자재 가격이 급등한 영향 때문”이라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com