홍길동씨가 갭투자한 1억 이하 다주택 세금은 어떻게 될까?[부세팁]

부세팁은 ‘부동산 세금 팁’의 줄임말입니다. 세금과 관련된 소소한 정보를 부정기적으로 제공하기 위해 만든 코너입니다. <편집자주>

[한국금융신문 권혁기 기자] #. 올해 55세인 홍길동(가명)씨는 30대부터 한국 최초 국문 소설 ‘홍길동전’에 나온 홍길동처럼 ‘동해 번쩍, 서해 번쩍’ 전국을 돌아다니며 싼 아파트를 사들였다. 25년 전이니 1990년대 중후반. 유산으로 물려받은 8000만원이 초기 자금이었다. 당시 은마아파트 전용면적 115㎡(34.7평) 시세는 1억900만원 수준이었다. 지난달 은마아파트 115㎡ 7층은 26억5000만원에 팔렸다. 홍길동씨는 노후를 생각해 ‘똘똘한 한 채’보다는 싼 아파트 여러 채를 전세를 낀 '갭투자'로 구입, 월세로 부를 축적했다. 그동안 아파트를 사고팔아 현재 12채를 보유하고 있다. 자신이 살고 있는 서울 아파트를 제외한 대부분 기준시가 1억원 이하 저렴한 매물들이다. 임대사업자로도 등록했는데, 윤석열 정부가 임대사업자 폐지 정책을 유지하는 쪽으로 가닥을 잡아 세금 때문에 요즘 고민이 많다.

지난 2020년 8·2 대책 중 세법 개정으로 다주택자 취득세가 대폭으로 상승했다. 조정대상지역 주택을 매수하는 경우 중과세 8%, 3주택자는 12%까지 취득세가 부과된다. 농어촌특별세(농특세)와 지방교육세까지 합해지면 13.4%까지 상승한다.
기준시가(국세청이 양도세와 상속, 증여세의 과세기준으로 산정하는 가액) 1억원 이하 아파트는 취득세에 있어 중과제외 대상이다. 다만 정비구역, 사업시행구역 소재 주택은 제외다.

기준시가 1억원 이하 주택을 소유하고 있는 상황에서 또 다른 주택을 취득한다면 1억원 이하 주택은 주택 수에서 제외된다.

그런데 여기서 유의할 점은 종합부동산세(종부세)에서는 자유로울 수 없다는 것이다. 기준시가 1억원 이하 주택들도 주택 수에 포함되기 때문이다.

홍씨처럼 주택을 임대하는 경우 주택임대 소득에 대한 소득세가 과세된다. 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하는 제외다.

임대사업자가 아닌 일반인을 기준으로 본다면, 1세대 1주택 비과세 판단 시에는 기준시가 3억원 이하 지방주택, 1억원 이하 소형주택은 모두 주택 수에 포함된다.
3억원, 1억원 이하 주택이 주택 수에서 제외되는 것은 조정대상지역 내 다주택자 중과세를 판단할 때다. 기준시가가 일정 금액 이하로 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택수에서 제외하는 규정이 없을 뿐, 해당 주택이 ▲일시적 2주택 ▲상속주택 ▲장기임대주택 등 세법에서 정하고 있는 사유에 해당한다면 비과세 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있다. 그래서 다주택자 중과배제를 위한 대상자가 다르게 된다.

기준시가 3억원 이하 주택은 2주택 이상 소유한 다주택자 모두가 대상자이기 때문에 3주택 이상을 소유한 경우에도 중과배제 요건을 충족하면 중과세율 적용을 배제 받을 수 있다.

기준시가 1억원 이하 주택의 경우 2주택을 소유한 다주택자만 대상자다. 3주택 이상을 소유한 경우에는 기준시가 1억원 이하 주택을 양도할 때 다른 중과배제 사유에 해당되지 않는 한 중과세율을 적용받게 된다.

소재지도 중요하다. 기준시가 3억원 이하 주택은 서울, 경기, 인천 등 수도권과 5대광역시, 세종시 이외의 주택이어야 하며 예외적으로 ▲광역시의 군 ▲경기도 읍·면 ▲세종시 읍·면이 다주택자 중과배제 대상이다.

기준시가 1억원 이하 주택은 정비구역과 사업시행구역을 제외한 모든 지역에서 대상이 된다.

양도세 중과세율 적용은 ‘양도순서’에도 영향을 받는다.

예컨대 기준시가 3억원 이하 주택을 먼저 양도하는 경우 중과배제가 가능하며, 기준시가 3억원 이하 주택을 제외하고 1개의 일반주택을 소유하고 있는 상황에서 일반주택을 먼저 양도하는 경우에도 중과배제가 가능하다.

기준시가 1억원의 경우에는 해당 주택을 먼저 양도하는 경우와, 1억원 이하 주택이 수도권, 광역시, 세종시 이외 광역시의 군, 경기도와 세종시 읍·면에 소재할 경우 주택수에서 제외된다.

그러나 기준시가 1억원 이하 주택을 제외하고 일반주택만을 소유하고 있는 상황에서 일반주택을 먼저 양도하는 경우 중과배제가 적용되지 않는다. 쉽게 말해 조정지역 소재 주택을 매도하는 경우 기준시가 1억원 이하 주택은 주택 수에 포함되므로, 1억원 이하 주택을 먼저 팔고 일반주택을 매도해야 한다.

정리하자면 기준시가 3억원과 1억원 이하 주택은 다주택자 중과배제에 관한 규정 상으로 1세대 1주택 비과세 판단 시에는 주택 수에서 제외되지 않는다.

두 주택의 중과배제 요건이 다르기 때문에 양도하는 순서에 따라 중과세율 적용이 달라진다. 기준시가 1억원 이하 주택의 경우 취득세 중과배제도 가능하다.

지방세법 제13조의2에 따라 정비구역과 사업시행구역에 소재하지 않는 시가표준액 1억원 이하 주택은 해당 주택 취득 시 소유하고 있는 주택 수와 관계없이 중과세율이 적용되지 않는다.

1억원 이하 주택을 갖고 있는 상황에서 다른 주택을 취득할 때는 취득세 계산 시 소유 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 양도세와 종부세에서는 포함되기 때문에 세부담이 증가할 수 있다.

간혹 주택의 일부 지분을 취득한 경우 취득가액만 생각하는 경우가 있는데 세금을 정할 때는 전체 주택 시가표준액을 기준으로 하기 때문에 유의할 필요가 있다.

한편, 정부는 지난 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 1년 동안 유예한다고 밝혔다.

주택을 2년 이상 보유하고 10일부터 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 다주택자는 양도세 중과 배제 혜택을 받는다. 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유 특별공제를 양도 차익의 최대 30%까지 받을 수 있다.

보유세 과세 기준일인 6월 1일 전에 잔금 청산까지 마치면 종부세 등 보유세 부담도 낮출 수 있다.

권혁기 기자 khk0204@fntimes.com