논란의 재건축 초과이익 환수제, “불로소득 차단” vs “주택공급 억제”

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 강남권 첫 재건축 초과이익 환수제 대상이 될 ‘반포현대아파트(반포 센트레빌 아스테리움)’의 재건축 부담금 부과 예정을 앞두고, 재초환을 둘러싼 시장의 관심이 커지고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하기 위해 마련됐다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

당초 제도가 마련된 취지는 재건축을 통해 발생하는 과도한 부동산 불로소득을 차단함으로써 주택가격과 시장을 안정시키기 위함이었다. 그러나 재초환 시행이 오히려 서울 내 신축단지 공급을 막고 있다는 지적이 있어 제도는 연일 부동산시장의 뜨거운 논쟁거리로 거론되고 있다.

불로소득 환수로 부동산 안정 취지, 헌법재판소도 합헌 판정

재초환 제도가 처음 논의된 것은 지난 2005년 노무현정부 시절이었다. 진통과정을 거쳐 2006년 법제화된 이 제도는 2008년 재건축 아파트에 최초 적용됐다. 그러던 중 이명박~박근혜정부에 들어선 2012년 재초환 시행을 일시중단하는 법률 개정안이 통과되면서 2013년부터 2017년까지 관련 제도 운영이 중단됐다.

이후 2017년 문재인정부가 들어서며 8.2부동산대책에서 재초환의 일몰기한이 종료됐고, 2018년에 재초환법이 부활했다. 그러자 재건축단지들은 해당 법에 반발하며 헌법재판소에 헌법소원을 제기했지만 헌법재판소는 이를 합헌으로 보고 각하 처분했다.

재초환 제도가 시행되는 근본적인 이유는 부동산투기로 인한 이득 차단이다. 재건축의 경우 1대1 재건축이 아닌 경우 초과이익이 발생하게 되는 경우가 대부분이다. 일부 투기세력들은 이를 노리고 각종 불법을 자행하는 등 부동산시장 교란의 원인 중 하나로 지목돼왔다.

지난 2020년 역대급 재초환 부담금을 부과 받은 반포주공1단지 3주구의 경우, 가구당 4억200만원의 부담금을 통보받은 바 있다. 물론 이 단지의 매매가격이 가파르게 뛰어오른 점도 감안해야 한다. 아파트 실거래가 분석 플랫폼 ‘아실’에 따르면 반포주공1단지 84㎡형은 지난 2017년 약 27~33억원선에 거래됐다. 그러나 지난해 이 단지의 같은 평형은 44억~53억, 최고 65억원에 거래되기도 했다.
재초환제 시행의 또 하나의 이유는 사회비용 충당이다. 재건축으로 인해 세대수가 늘어나면 그만큼 인구가 늘고, 공과금이나 쓰레기처리 비용 등 추가적인 사회비용이 발생하게 된다. 이러한 비용을 충당하기 위해 지자체가 초과이익을 가져간다는 논리다.

재초환 중단기간 재건축사업 인가 급증, 재초환이 주택공급 억제?

재초환 제도에 대해 꾸준하게 지적되는 부분은 재산권 침해다. 재건축으로 인해 얻어지는 이익이 부당하게 얻어진 것도 아닌데 초과이익을 ‘환수’한다는 것 자체가 재산권을 침탈한다는 주장이다.

부동산 한 전문가는 “재초환은 재건축으로 인한 ‘미실현이익’을 환수한다는 점에서 조합 입장에서 리스크가 있을 수 있다”며, “또 양도세를 비롯해 다른 조세를 고려하면 이중과세로 비칠 소지가 다분하다”고 진단했다.

사정이 이렇다보니 재초환을 이유로 들어 아예 1대1 재건축으로 눈을 돌려 초과이익 발생을 억제하는 단지들도 나타나고 있다. 이 경우 ‘신규 주택공급’이라는 측면에서 도움이 되지 않아 사회적으로도 바람직하지 않다는 분석이 나온다.

특히 분양가상한제와 겹쳐 조합원들의 이익이 줄어들면 재초환으로 내야 하는 부담금이 더 큰 부담으로 다가갈 수 있다.

오히려 재건축 초과이익 환수제 시행이 중단됐던 2013년~2017년에 재건축 단지들이 빠르게 사업을 진행했다는 점도 재초환 제도의 허점으로 지적된다.

국토교통부 재건축 사업시행인가 실적 자료에 따르면 재건축 사업시행인가 건수는 2013년 10만여호에서 2014년 19만호, 2015년 43만호, 2016년 29만호, 2017년 53만호로 나타났다. 그러나 재초환 제도가 부활한 2018년부터는 15만호, 2019년 21만호, 2020년 23만호로 기세가 줄었다.

부동산 한 전문가는 “수도권, 특히 서울에는 재건축이 아니면 공급을 늘릴 부지도 거의 없는 상황인데, 이런 상황에서 재건축을 규제하는 것은 오히려 공급 억제로 집값 상승을 부추길 위험이 있다”며, “꾸준한 공급으로 주택의 희소성을 떨어뜨리는 것이 공급 억제보다 훨씬 더 효과적인 부동산 안정책이 될 것”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com