양도세 12억·대출 9억 등 고가주택 기준 ‘제각각’…“현실화해야”

[한국금융신문 김관주 기자] 최근 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준이 9억원에서 12억원으로 상향된 가운데 고가주택 기준에 대한 혼란이 가중되고 있다. 각종 세금 부과에서부터 대출 규제, 부동산 중개보수 등에서 적용되는 고가주택에 대한 기준이 모두 제각각이기 때문이다. 게다가 산정기준도 실거래가와 공시가격으로 다르다. 고가주택 기준을 현실화해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

6일 부동산 업계에 따르면 국회는 지난 2일 본회의를 열고 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 실거래가 9억원에서 12억원으로 올리는 소득세법 개정안을 가결했다.

집값이 치솟자 고가주택 기준이 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적에서다. 최근 이런 이유로 세금 부과, 대출 규제, 부동산 중개보수 등에서 고가주택 기준이 상향됐다.
부동산 중개보수를 산정할 때 적용되는 고가주택 기준은 올해 9억원에서 15억원으로 높아졌다. 15억원 이상의 주택을 매매할 경우, 최고요율 0.7%을 적용받는다. 이 역시 실거래가 기준이다.

금융당국은 고가주택 기준을 시가 15억원으로 보고 있다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 실거래가 15억원 초과 주택은 주택담보대출이 전면 금지돼 있다. 주택담보대출비율(LTV)은 실거래가 9억원이 기준선이다. 투기과열지구에서 집을 살 때 실거래가 9억원 이하면 LTV 40%, 9억원 초과분부터는 20%가 적용된다.

종합부동산세는 공시가격을 기준으로 산정한다. 종합부동산세 부과 기준은 1가구 1주택자에 한해 공시가격 9억원에서 11억원으로 확대됐다.

신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등에 배정하는 아파트 특별공급 기준은 9억원이다. 최근 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 아파트에서는 특공 물량이 아예 나오지 않은 바 있다. 해당 아파트 일반 분양가는 민간택지 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡(평)당 5668만6000원으로 정해졌다. 이에 따라 59㎡부터는 분양가가 9억원이 넘어 특별공급 대상에서 제외됐다. 이는 지난 2018년 당시 소득세법의 고가주택 기준을 참고해 설정된 규정이다.

공시가격과 실거래가는 각각 정부에서 평가 후 공시한 주택(건물과 부수토지 포함)의 가격, 부동산이 실제로 시장에서 거래된 가격을 말한다.
전문가들은 제각각인 고가주택 기준을 현실에 맞게 조정해야 한다고 봤다. 그동안 고가주택 기준은 2008년 소득세법에 따라 9억원으로 설정됐다.

한국부동산원의 자료를 보면 지난 10월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억4065만원이다. 민간통계인 KB부동산의 경우 12억1639만원으로 12억원을 넘어섰다.

KB부동산의 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 지난 10월 수도권 5분위(상위 20%) 아파트값은 평균 15억307만원으로 집계됐다. 수도권 5분위 아파트값은 지난해 9월 12억1991만원으로 12억원선을 돌파한 이후 올해 1월(13억1326만원)엔 13억원을 넘어섰다. 지난 6월 14억1616만원을 기록한 데 이어 4개월 만에 15억원을 상회했다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올렸지만 아직 현실을 제대로 반영하지 못했다. 우선 취득, 보유, 매도 3단계에 걸쳐 고가주택 기준을 현실화해야 한다”고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com