주거용 오피스텔 등 비아파트 주택규제 대폭 완화…분양가심사제 기준도 명확화

[한국금융신문 장호성 기자] 정부가 지지부진한 도심 주택공급을 활성화하기 위해, 도시형 생활주택과 주거용 오피스텔 등 비아파트 주거시설 규제를 대폭 완화하겠다고 밝혔다.

그간 기준이 모호하다는 평이 많았던 HUG의 고분양가 심사제도와 분양가상한제에 대한 확실한 기준도 가까운 시일 안에 마련될 예정이다.

국토교통부는 15일 제 19차 위클리 주택공급 브리핑을 통해 이 같은 내용을 밝혔다. 이는 지난 9일 있었던 ‘제2차 공급기관 간담회’에 대한 후속조치다.
간담회 당시 업계는 도심 내 선호 주거형태인 오피스텔, 도시형 생활주택 공급 활성화를 위해 바닥 난방제한, 공간구성 등 건축 규제 완화와 함께 세제·기금융자 등 지원 강화를 건의했다. 아파트 공급과 관련해서는 시세 산정기준 등 HUG 고분양가 심사 기준의 합리성 보완, 지자체별 분양가 상한제 심사 운영기준 등이 상이한 점 등의 개선을 요청했다.

◇ 비아파트 주거시설 규제 대폭 완화

이번 대책의 핵심 내용은 도시형 생활주택 등 비아파트 주거시설에 대한 규제완화다.

도시형생활주택은 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택 규모 주택을 가리킨다. 그러나 대체로 원룸형 기준 50㎡이하, 공간구성 제약 등으로 2~3인 등 수요층을 대상으로는 선호도가 떨어지고 있었다.

이에 정부는 향후 도심 내 우수 입지에 2~3인 가구도 쾌적하게 거주 가능한 중소형 평형 주거공간 공급이 확대 될 수 있도록 ‘원룸형’ 도시형 생활주택을 ‘소형’으로 개편해 허용면적을 가족형 평형인 전용 60㎡까지 확대하고, 공간구성도 당초 2개에서 최대 4개로 완화하겠다고 밝혔다.
주거용 오피스텔은 건축법 상 업무시설로 분류되나, 주거기능을 일부 인정하여 전용 85㎡ 이하인 경우만 바닥난방 설치를 허용하고 있었다. 다만 오피스텔은 발코니 설치 및 확장이 불가하여 동일 전용면적 아파트에 비해 실사용 면적이 작아, 3~4인 가구가 거주하기에는 한계가 있다는 지적이 나오고 있었다.

이에 정부는 오피스텔 내 바닥난방 설치가 허용되는 면적 기준을 기존 전용 85㎡에서 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대, 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 촉진할 계획이다.

아울러 정부는 도시형 생활주택, 오피스텔 등이 ‘21~’22년 간 집중 공급되도록 민간 건설사 등에 대한 주택도시 기금 건설자금 융자 한도를 현행 대비 약 40% 상향하고, 대출 금리도 현행 대비 1%p 인하하겠다고 밝혔다.

나아가 현재는 민간 사업자(법인)가 과밀억제권역 내에서 오피스텔을 신축하는 경우 취득세가 중과되고 있으나, LH 등과 매입약정(‘21~’22년 약정분 한정)을 통해 공공임대로 공급하기로 한 경우는 취득세 중과를 배제할 계획이다.

◇ 아파트 공급

정부는 지난해 8월부터 대규모 도심 내 주택공급에 방점을 찍은 정책을 내놓고 있지만, 규제와 주민갈등 등으로 대부분 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다.

이에 정부는 HUG 고분양가 심사, 분양가 상한제, 통합 심의 등과 관련한 건의 사항을 토대로 사업시행자의 예측 가능성을 제고하고 공급 속도도 높이는 방향으로 제도를 정비하겠다고 나섰다.

현재 지자체가 주택건설 사업과 관련 있는 건축, 경관, 교통 등 각종 인·허가 사항을 한 번에 심의할 수 있는 통합심의 제도가 존재하나, 임의규정으로 적극적인 활용에 한계가 있었다는 지적이 많았다.

이에 정부는 앞으로는 사업주체가 통합심의를 신청하는 경우, 해당 지자체는 특별한 사유가 없는 한 원칙적으로 통합심의를 의무 시행하도록 하여 인·허가 소요기간을 획기적으로 단축(예: 9개월→2개월)하겠다고 밝혔다.

HUG 고분양가 관리제도에 대한 개선안도 나왔다. 고분양가 관리제도에 대한 심사기준 전면 개편(‘21.2) 이후에도 업계 등에서 분양가 산정 기준 등에 대한 합리성 보완 등 개선요구가 지속돼왔다.

정부는 이런 현상을 막기 위해 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세 반영, 세부 심사기준 공개 등 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화하는 개선방안을 마련한다는 방침이다.

분양가상한제도 손질된다. 분양가상한제 지역의 분양가는 해당 시·군·구 분양가 심사위원회에서 심사 중이나, 지자체 마다 분양가 인정 항목, 심사 방식 등이 각기 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 있었다.

향후 정부는 분양가에 대한 예측 가능성을 높일 수 있도록 분양가 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 마련할 계획이다.

국토교통부는 “앞으로도 민간 건설업계와 부단히 소통하며 현장의 애로사항을 경청하고, 신속한 주택공급에 걸림돌이 되는 부분은 합리적으로 개선해 나가겠다”고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com