아파트 포함 서울 집합건물, 외지인 매입 비중 급증…투자수요 과밀 흐름

[한국금융신문 장호성 기자] 서울의 집합건물 매입에서 외지 수요의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

‘집합건물’이란 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말한다. 집합건물의 범주에는 오피스, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 건물들이 포함된다.

(주)직방(대표 안성우)은 서울 집합건물 매수자의 주소지를 분석한 결과 2021년 상반기 서울 집합건물 매수자들 중 서울 거주자는 74.7%, 경기∙인천 15.9%, 지방 9.4%인 것으로 나타났다. 9년 전인 2012년 서울 거주자가 83.0%인 것에 비해 8.3%p 감소했다.
서울 거주자의 서울 집합건물 매수비중 감소추세가 지속되고 서울 외 거주자의 서울 집합건물 매입 비중은 늘어나는 추세가 이어졌다. ‘서울 부동산 불패’라는 기조가 만연하면서, 모든 투자 수요가 서울로 집중되는 양상이다.

서울 집합건물 매수자 특징을 세부적으로 살펴보면 매수자가 주소지를 둔 동일 권역내 집합건물을 매입한 비중은 2021년 상반기 강남 3구(강남구∙서초구∙송파구, 이하 강남3구) 55.2%, 노도강(노원구∙도봉구∙강북구, 이하 노도강) 48.5%, 마용성(마포구∙용산구∙성동구, 이하 마용성) 34.2%, 금관구(금천구∙관악구∙구로구, 이하 금관구) 22.0%로 집계됐다.

모든 권역에서 9년 전 2012년 상반기에 비해 권역내 매수자의 매입비중이 줄어든 것으로 조사됐다. 노도강은 2012년 상반기 69.5%에 2021년 상반기 48.5%로 21.0%p로 줄어들었다.

마용성은 2012년 상반기 48.6%에서 2021년 상반기 14.4%p 줄었고, 금관구는 2012년 상반기 32.2%p에서 2021년 상반기 10.2%p 감소했다. 강남3구는 2012년 상반기 58.1%에서 2.9%p 감소했다. 다만 2020년 상반기 50.6%로 저점을 기록한 이후 증가추세로 전환되고 있다.

그럼 동일 권역 주소지의 매수 비중이 감소한 지역 중 마용성 소재의 집합건물 매수자 중 마용성 거주자를 제외한 주요 상위 5개 지역은 2021년 상반기 강남구 12.1%, 서초구 3.0%, 서대문구와 송파구 2.3%, 성남시 분당구 2.2%순으로 조사됐다.
특히 강남구와 서초구, 송파구 등에서 마용성 집합건물 매입비중이 높게 나타나고 있으며, 강남구는 2013년 상반기 9.3% 이후 가장 높은 12.1%의 매입비중을 차지하고 있는 것으로 조사됐다.

노도강 소재의 집합건물 매수자 중 노도강 거주자를 제외한 주요 상위 5개 지역은 2021년 상반기 성북구 4.6%, 강남구 2.8%, 진주시 2.5%, 중랑구 2.1%, 동대문구 1.8% 순으로 나타났다. 주로 인접지역에 주소지를 둔 매수자들이 매수한 것으로 나타났다.

강남구 수요층은 2012~2013년 높은 비중을 차지했으나 최근 들어서 비중이 큰 폭으로 감소했다. 특징적인 것은 최근에 LH본사가 위치한 진주시의 매입 비중이 높게 나타나고 있다. LH의 매입임대사업이 진주시 거주자의 매입비중이 늘어난 원인으로 추정된다.

금관구 소재의 집합건물 매수자 중 금관구 거주자를 제외한 주요 상위 5개 지역은 2021년 상반기 강남구 14.3%, 영등포구 3.4%, 동작구 2.8%, 서초구 2.6%, 강서구 2.6% 순으로 나타났다. 10% 미만의 매입비중을 보였던 강남구는 2020년 하반기 11.5%로 급등하면서 금관구 집합건물의 주 수요층으로 부각됐다.

그 외 인접지역과 서초구에 주소지를 둔 수요층에서 금관구 집합건물 주 수요층으로 나타났다.

서울지역 부동산시장의 호황은 지역적 가치와 함께 외지수요 유입의 증가도 원인으로 작용했다. 외지 수요 유입이라는 장기적인 흐름 외에 최근에 나타나는 특징은 강남구 등의 상위 자산계층의 매입 패턴이 변화를 보이고 있다는 점이다.

강남3구 거주자의 강남3구 집합건물 매입비중이 반등하는 모습을 보이고 인근의 신흥 고가 지역으로 부상하는 마용성에 대한 매입비중도 늘어나고 있다. 또한 전통적인 중저가 지역인 동북지역인 노도강보다는 금관구에 매입비중이 높아진 모습이다.

직방은 “자산가 계층의 투자흐름에 따라서 지역별로 변곡점이 발생할 수 있는 만큼 수요층의 움직임을 주시해서 볼 필요가 있다”고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com