[부동산 뉴스와 해설] 가계부채 대책 발표…대출 숨통 더 옥죈다

오는 7월부터 규제지역 내 시가 6억원을 넘는 주택의 주택담보대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 비(非)주택담보대출에도 LTV•DSR 규제를 전면 도입한다.

금융위원회는 4월 29일 이런 내용을 담은 가계부채 관리방안을 발표했다. 이를 통해 정부는 내년까지 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전 수준인 4%대로 관리하겠다는 방침이다.

1) 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) 단계적 확대 도입 계획

•차주단위 DSR 적용 제외 대상: 전세자금대출, 예적금담보대출, 보험계약대출 및 정책목적 대출(서민금융상품, 정부지자체 협약대출, 자연재해 긴급대출 등), 소액대출(300만원 미만)

2) DSR 산정 시 실제 만기 반영 체계 정비

•획일적 신용대출 DSR 산정 만기 조정, 현행 10년→21.7월, 7년→22.7월 5년 / 분할상환신용대출 최장 10년(21.7월)

3) 차주별 유연한 소득인정 방법 운용

•소득세 납부자료 외 국민연금, 건강보험료 납부 자료 / 매출액, 임대소득, 금융자료 활용 소득추정방식 보완 등
4) 비주택담보대출 등 LTV 규제방안 추진

•토지, 오피스텔, 상가 등 최대 70% / 적용범위: 현재, 상호금융권→전 금융권

•토지거래허가구역 내 신규 비주담대는 LTV 40%로 강화 적용(21.7월부터, 농축어업인 등 실수요 자 예외)

5) 서민, 청년층 금융지원 확충

•생애소득주기 감안 DSR 산정방식 합리화(21.7월부터)

•초장기(40년) 모기지 도입: 청년층(만 39세 이하), 신혼부부 대상 정책 모기지

해설: 최근 여당 대표는 생애최초주택구입자에 대한 LTV를 최대 90%까지 허용하고 소득기준을 확대하자는 주장을 했다. 주택 소유를 중시하는 우리나라에서 생애 처음으로 집을 마련하는 것은 중요한 의미가 있다.

소득의 다과를 떠나 전형적인 실수요자로서 보호받아야 할 대상이다. 필자는 몇 년 전부터 맞벌이 부부의 소득 상한선을 폐지하거나, 아니면 최고 1억원 이상으로 확대하자는 제안을 했다.

생애 최초라는 이름으로 평등하게 지원해야 하고, 대기업 근무자, 만혼(?) 등으로 소득수준이 높아진 만큼 수혜자의 폭을 넓혀야 한다는 취지다. 이제야 그런 완화 움직임이 있다는 것은 환영할 만한 일이다.

다만, 이런 일련의 규제완화 움직임이 자칫 전 정부의 ‘빚내서 집사라‘ 했다는 맥락과 같이 취급될까 우려가 앞선다. 그때는 대출이자의 부담이 컸던 ‘집 가진 가난한 자’라는 의미의 ‘하우스푸어’ 시절이었다.

당시는 50%로 적용하던 서울시 DTI를 인천시, 경기도와 마찬가지로 60%로 상향하고, LTV를 60%에서 70%로 올린 것이 전부다. 그런 상황에서 대출을 받아 집을 산다는 것 자체가 일종의 모험이었다. 물론 그때는 집값이 높지 않아 대출로 집을 마련하기 수월했다.

대출제도의 적용범위가 확대되었다. 바로 총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)이다. 연간 소득 대비 모든 대출금의 연간 원리금을 상환해야 한다. 지금은 금융기관 전체를 40% 수준으로 유지하면 되지만, 앞으로는 개인별로 계산해 대출을 받아야 한다. 일찍이 경험하지 못한 가장 선진적인(?) 기준이다.

주택담보대출은 점점 엄격하게 적용해 2023.7월에는 총대출액이 1억원만 초과해도 해당된다. 신용대출 또한 마찬가지이다. 이젠 소득이 받쳐주지 못하면 대출을 받기 더욱 어려워진다.

기존에는 담보 중심의 대출금 산정과 소득을 병행해 평가했다면, 이제는 소득중심 대출체계로 전환된 셈이다.

특히 신용대출의 만기인정 기간을 최대 10년에서 2022.7월에 5년으로 단축한 것은 대출한도가 절반으로 줄어든다는 의미다. 결국 소득이 높지 않으면 대출을 받기 더 어려워진 구조다.

비주택담보대출 규제도 시험대에 올랐다. 토지, 오피스텔, 상가 등에 대한 LTV를 최대 70%로 운용한다. 비주택담보대출은 주택이 아니라는 의미지만, 사실상 사업용 대출을 의미한다.

주택대출 규제로 인한 풍선효과를 방지한다는 차원일 수도 있지만, 생산활동 규제로 산업활성화의 제약이 될 수도 있어 우려된다.

•더불어민주당 의원, 민주당이 임대사업자 특혜 폐지에 나서자 임대주택 160만호를 부동산 시장에 나오게 하는 것이 부동산 하향 안정화 도모 방법

•현 정부 임대주택 혜택 이미 대폭 축소: 2018.9.13일 이후 조정대상지역 취득 후 임대주택 등록 시 양도세 중과, 종부세 합산배제 대상에서 제외/ 장기보유특별공제 역시 전용 85㎡ 이하에만 적용되고, 공시가격 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 주택 가액기준으로 혜택 줄어/ 거주주택 특례도 최초 1주택에만 적용/ 재산세, 취득세, 건강보험료 혜택 축소/ 아파트 임대주택 등록 제도 완전 폐지/ 기존 임대사업자 임대기간 만료 시 자동으로 자격말소 등

•임대사업자가 과도하게 주택을 보유해 집값 상승을 부추긴다는 여권의 인식과 사실 거리가 멀어/ 임대주택 78%가 단독(다가구주택), 오피스텔 등 선호도가 낮은 비아파트/ 아파트는 22%(36만 979호)로 전국 아파트의 3.2% 수준에 그쳐/ 이미 전월세 상한율 5% 이내로 올려/ 세입자가 원하면 최장 12년까지 거주 등

해설: 정부는 2020.12.10일 민간임대주택특별법령을 개정해 임차인이 해당 주택이 등록임대주택인지 확인할 수 있도록 소유권등기에 등록임대주택임을 부기등기하는 의무를 부과했다. 임차인은 쉽게 등록임대주택 여부를 확인하고 임대의무기간(최대 10년) 동안 계약갱신을 보장, 임대료를 5% 이내에서 증액 제한하는 등 안정적인 주거가 가능해진다. 또한 임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입히거나, 임대료 증액제한을 위반한 경우에는 등록말소와 그간 제공받은 세제감면액도 환수한다.

주택임대사업자에 대한 법령은 강화를 거듭해 완성 단계이다. 임대의무기간이 지나면 더 이상 연장되지 않고 자동말소된다. 이후 매도 시 양도소득세는 중과되지 않지만, 종합부동산세는 배제되지 않기에 곧바로 납부대상이 된다.

일각에서 주장하는 ‘종합부동산세와 양도소득세 중과 등의 배제’는 간단한 문제가 아니다. 이를 박탈하려면 소급입법을 해야 하고, 기존 법적질서를 모두 무시(?)해야 가능해진다. 임대사업자가 그동안 법령의 의무를 지킨 대신 받은 권리(혜택)를 몰수하는 셈이다.

주택임대사업자에 대한 혜택은 이미 대부분 사라진 상태다. 하지만, 이제는 임대주택을 시장에 매물로 나오게 해야 안정된다고 한다. 그렇게 될 경우 현재 임대주택에 거주하는 임차인은 어디로 가야 한다는 말인가? 주거 안정성이 보장된 ‘안심주택’을 두고 미등록 임대주택으로 가던지 아니면, 거주하는 임대주택을 매입하라는 의미로 보인다. 혹여 공공임대주택이라도 많으면 이주를 할 수도 있겠다. 과연 무엇이 저소득층인 임차인을 보호하는 진정한 방법인지 고민해야 한다.

주택임대차 시장 안정은 공급확대로 귀결된다. 저소득층을 보호하기 위해 공공임대주택을 대폭 확충해야 한다. 물론 정부는 이미 그 방향으로 추진하고 있지만, 단기간 내 이루기 쉽지 않다. 다시 민간임대주택 공급과 병행해야 한다는 의미다. 궁극적으로는 선진국에 비해 지나치게 낮은 공공임대주택 비율을 대폭 늘려야 한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원 박사]