뜨거운 감자 ‘임대차3법’…부동산 시장 지각 변동 시작되나

[한국금융신문 김관주 기자] ’임대차3법’이 부동산 시장에서 뜨거운 감자로 다시 떠오르고 있다.

최근 법원은 계약갱신청구권과 관련해 세입자의 손을 들어주는 등, 임대인보다 임차인에게 유리한 환경이 지속적으로 조성되고 있다.

이 같은 상황에서 오는 6월부터 시행될 전월세신고제까지 더해지면 부동산 시장의 변화가 더욱 가속화될 것이라는 관측이 나온다.
◇전월세신고제, 부동산 시장에 어떤 영향을 주나

임대차3법은 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제가 핵심이다. 임차인 권리를 보호하기 위해 마련된 제도다.

전월세신고제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안이 근거다. 이는 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의와 8월 4일 본 회의를 통과했다. 신고제는 19일부터 대전시 서구와 세종시 보람동, 경기도 용인시 기흥구 등 5곳에서 시범 운영하고 있다.

전월세신고제는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 하는 것이다. 당사자 중 일방이 단독으로 할 수 있다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리된다. 모든 지역과 주택을 대상으로 하는 것은 아니며 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다. 신고 대상은 임대차 보증금 6000만원을 초과하거나 월차임 30만원을 넘는 경우다. 신규와 갱신계약 모두 해당된다. 계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 빠진다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인은 부동산임대업이나 임대료에 대한 소득세 및 종합소득세 부과로 부담이 될 수 있다. 매물 부족으로 임대료 상승 가능성 있는 지역에서는 세부담을 일부 세입자에게 전가할 가능성이 열려있다”고 말했다.
박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 “중개업소 입장에서는 걱정일 수 있다. 그동안 전월세는 신고의무가 없어 거래 후 사업소득관련 세금을 내지 않았다. 이제는 거래 사실이 드러난다. 실제 중개를 해놓고 신고 제출 서류는 집주인과 세입자 쌍방합의로 별도 계약서를 작성토록하는 신종 편법이 등장할 수 있다”고 밝혔다.

◇법원도 세입자 손 들어줘

지난 13일 세입자가 집주인과 임대차 계약 갱신하지 않고 끝내기로 합의 후 변심해 계약갱신청구권을 행사하더라도 유효하다는 법원 판결이 나왔다. 세입자가 승소한 것은 이번이 두 번째다. 지난달 법원은 집주인이 실거주한다는 의사를 밝혔더라도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 하면 집주인이 집을 비워야 한다고 했다.

주택임대차보호법은 전월세상한제, 계약갱신요구권을 담았다. 지난해 7월 20일 국회 통과 후 7월 31일 국무회의를 통해 시행됐다.

전월세상한제란 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 정해 세입자 부담을 최소화하기 위한 것이다. 지자체가 조례로 상한을 정할 수도 있다. 선진국에서도 비슷한 제도를 운영한다. 미국 뉴욕은 임대료안정위원회가 매년 정하는 최대 임대료 상승분까지만 인상할 수 있다. 독일은 임대료를 3년 동안 20% 이상 올릴 수 없도록 한다. 영국과 프랑스는 경제 지표와 연계해 상한선을 정하고 있다.

세입자는 계약갱신청구권제로 1회 계약갱신요구권을 보장받는다. 현행 2년에서 4년으로 계약을 연장할 수 있다. 집주인은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 2~6개월 전에 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거부할 수 없다. 집주인이나 가족이 실거주할 경우에는 갱신을 거절할 수 있다. 임대차보호법과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com