부동산신탁 시장 연말까지 11% 성장 기대

[한국금융신문 홍지인 기자] 부동산신탁 시장 규모가 나날이 증가하고 있다. 올해 초 불안정한 국내 부동산 시장과 신종 코로나 바이러스의 여파로 부동산신탁 시장 위축을 대다수가 예상했지만 결과는 달랐다.

시장 규모 성장에는 토지신탁 수주 증가와 리츠 등 수익기반 다각화가 바탕이 된 것으로 보여진다.

금융투자협회에 따르면 부동산신탁 시장은 지난 8월 말 기준 258조2503억원 규모를 기록했다.
작년 동기 227조960억원 대비 13.7% 증가했으며, 올해 1월 말 231조4295억원에 비해 11.6% 증가했다.

지난 11일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘KDI 경제전망’에 따르면 올해 한국의 경제성장률은 -1.1%의 역성장을 기록했다. 코로나 영향으로 시장 경제가 마이너스 흐름을 보이는 중에 부동산신탁사는 올해에만 10% 넘는 성장률을 기록한 것이다.

부동산신탁 업계가 올해 시장 하락 예측과 달리 좋은 성과를 낼 수 있었던 가장 큰 원동력은 토지신탁 수주 증가다. 토지신탁 중에서도 차입형 토지신탁과 책임준공 의무부담부 관리형 토지신탁 수주 증가가 시장 성장의 뒷받침이 됐다.

차입형 토지신탁은 2016년까지 높은 보수율을 바탕으로 시장 성장의 원동력이 됐다.

하지만 2017년 이후 수도권을 제외한 지방 부동산의 경기가 둔화되며 차입형 토지신탁 분양률이 저하되자 신탁사들은 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 수주를 줄였다.
2017년 5928억원 규모였던 차입형 토지신탁 신규수주 규모는 작년 2794억원까지 약 53 % 하락했다.

작년 차입형 토지신탁 신규 수주 규모를 대폭 줄였던 신탁사들은 리스크를 정리하고 올해 다시 신규사업 수주에 적극 나섰다.

또한 차입형 토지신탁 사업의 분양실적이 개선된 것도 사업 재개에 바탕이 됐다. 작년 9월 6만호 수준이었던 전국 미분양 주택은 지난 7월 3만호 이하로 감소했다.

차입형 토지신탁 리스크 정리 및 전국 미분양 주택 감소에 힘입어 올해 수주량은 다시 늘어나고 있다.

한국기업평가 리서치에 따르면 차입형 토지신탁의 올해 상반기 수주량은 1456건으로 전년 동기 1232건에 비해 18% 증가했다.

차입형 토지신탁으로 포함되는 도시정비사업도 시장 규모 확대에 한 요인이 되고 있다. 부동산 신탁사들은 지난 2016년 3월 도시 및 주거환경 정비법이 개정되면서 단독 시행자로 정비 사업에 나설 수 있게 됐다. 이후 한국자산신탁, 한국토지신탁 등이 꾸준히 도시정비사업을 수주했다.

한 신탁업 관계자는 “정비 사업들의 결과가 가시화되면서 실적에 반영되기 시작했다”며 “정비사업의 경우 일반 차입형 토지신탁보다 절차가 많아 기본 5년 정도 걸리는 사업이라 수익금 시현에도 시간이 걸려 과거 수주 사업들의 결과가 점차 나오고 있는 것 같다”고 밝혔다. 과거 수주했던 정비 사업들의 실적이 점차 드러나며 시장 확대에 영향을 준 것이다.

한국신용평가는 peer report를 통해 “한국토지신탁 등이 전통적 차입형 개발신탁 사업장과 함께 도시정비사업을 적극적으로 수주하고 있다는 점이 긍정적이다”며 “도시정비사업은 수수료율이 전통적 차입형 개발신탁보다 낮으나, 공사대금이 주택도시보증공사 보증을 통해 조달되므로 잠재적 자금소요가 제한되어 있다”고 했다.

토지신탁 사업 중 가장 빠르게 영역을 넓혀가고 있는 책임준공 신탁도 시장 규모 확대에 큰 영향을 미쳤다.

기존 책임준공 신탁은 KB부동산신탁과 하나자산신탁의 수주비율이 높았다.

그러나 작년 금융지주의 신용도를 바탕으로 하는 우리자산신탁과 아시아신탁이 등장하며 책임준공 신탁 시장의 파이 자체가 커지고 있다.

책임준공신탁 사업을 중점으로 하는 신탁사들이 증가하자 리스크에 대한 조건이 완화되며 수주 물량이 대폭 증가한 것이다.

또한 복수의 신탁업 관계자들은 우리자산신탁과 아시아신탁이 작년 금융지주 편입 후 올해 본격 사업을 진행하면서 실적관리에 집중했던 것도 영향이 되었을 것이라 말하고 있다.

여기에 더해 차입형 토지신탁 감소 추세에 따라 수익성 보전을 위해 리츠 등 사업다각화를 추진했던 것도 국내 시장 경제 하락 속 상승세를 이어갈 수 있었던 요인으로 분석하고 있다.

그러나 내년 전망에 대해서는 미온적 태도를 보였다. 한 신탁업 관계자는 “부동산신탁업은 부동산,건설 경기에 영향을 많이 받는데 해당 분야의 내년 전망이 좋지 않다”며 “건설경기는 하락해도 신탁 시장은 성장할 것이라는 말이 있지만 자체적으로는 여러 리스크를 대비할 뿐걱정이 많은 상황이다”라고 말했다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com