부동산신탁 수탁고 증가 배경은… “규제 우회로 결과” vs “쉽게 판단 어려워”

[한국금융신문 홍지인 기자] 올해 국내 부동산신탁 수탁고가 큰 폭으로 증가했다. 주택담보대출이 어려워지고 투자 규제가 늘어난 것에 대한 우회로가 된 것이라는 관측과 이는 단순한 추측이라 쉽게 판단하기 어렵다는 의견도 나온다.

2일 금융투자협회에 따르면 지난 8월 말 국내 부동산신탁 규모는 316조 3811억원이다. 전년 동기 277조 3340억원에서 39조 471억원 증가한 수치다. 부동산 신탁을 포함한 재산신탁은 517조 6108억원으로 전년 동기 대비 50조 1026억원 증가했다. 2017년 이후 최대 증가폭이다.

부동산신탁은 투자 외에도 담보신탁을 통해 대출이 가능하다. 부동산 담보신탁은 대출이 필요한 사람이 자신의 부동산을 신탁한 뒤 수익증권을 발급 받아 금융기관으로부터 대출받는 제도다.
일각에서는 주택담보대출이 어려워지자 사람들이 대안으로 담보신탁을 찾았다는 의견이 제시된다. 담보신탁은 주담대와 같이 부동산을 담보로 대출 받는 것은 동일하지만 LTV비율이 규제지역 종류로만 나뉘어져 대출의 폭이 더 커질 수 있다. 주담대는 규제지역 종류(투기지역, 투기과열지역 등)에 더해 시가 기준에 따라 대출 비율이 정해진다.

실제 담보신탁은 부동산신탁 수탁고 증가의 가장 큰 비율을 차지했다. 지난 8월 담보신탁 규모는 218조 5438억원이다. 작년 동기는 184조 4363억원 규모로 전년 대비 34조 1075억원 증가했다. 동기간 부동산신탁이 39조 471억원 증가한 것을 감안하면 담보신탁이 전체 증가율의 87%를 차지한다.

반면 부동산신탁 수탁고 증가는 주담대 및 규제에 대한 대책으로 보기는 어렵다는 의견도 있다.

신탁업 관계자는 “고가주택으로 더 많은 대출을 받기 위해 담보신탁을 이용할 수는 있지만 담보신탁 증권을 통해 대출받는 금액은 대부분 소액이 차지한다”며 “주담대 대안으로 보기에는 전국적으로 소액 대출에 대한 계약 건이 꾸준히 늘었을 뿐”이라고 말했다.

이어 “단 은행이 담보신탁 시 수탁은 가능하지만 단독으로 우선수익자가 되는 것은 법 취지에 맞지 않는다는 유권해석이 나왔다”며, “이 영향으로 금융지주 하에 있는 은행들은 지주사의 계열사로 신탁 물건을 넘기다 보니 수탁고가 증가했을 수는 있다”고 덧붙였다.

홍지인 기자 helena@fntimes.com