부영주택 부채비율 400% 육박…신용평가업계 “4조 임대주택 기금 등 해소 가능”

[한국금융신문 서효문 기자] 부영주택 부채비율이 400%에 육박, 재무건전성에 대한 지적이 나오는 가운데 신용평가업계에서는 4조원대에 임대주택 기금을 통해 부채비율을 낮출 수 있다는 전망이 나온다. 즉, 현재보다 과다하게 부채비율이 형성됐다는 지적이다.

◇ 부영주택 부채비율 5년 새 상승

지난해 부영주택 부채비율은 385.44%를 기록, 전년 대비 약 37% 포인트 상승했다. 해당 비율은 2015년 이후 꾸준히 상승했다. 연도별로는 2015년 254.09%를 시작으로 2016년 290.49%, 2017년 347.35%, 2018년 348.68%로 꾸준히 늘어났다.
부채비율의 급증은 재무제표상으로 자본금은 2015년 이후 5년 새 3조원대를 기록한 반면, 부채비율이 13조원까지 상승한 것에 기인한다. 2015년 3조7392억원이었던 부영주택 자본금은 작년 3조4282억원으로 5년 새 8.32%(3110억원) 줄어들었다.

자본금은 감소했지만 부채는 급증했다. 지난해 부영주택 부채규모는 13조2139억원으로 2015년 9조5011억원보다 39.08%(3조7128억원) 늘어났다.


신용평가업계는 지난해 부영주택의 부채비율 급증은 호실적을 보이고 있는 임대주택을 통해 해결할 수 있다고 본다. 부채규모 중에서 임대주택 기금이 차지하는 비중이 30%에 육박하기 때문이다. 공공임대주택과 밀접한 주택도시기금 차입금이 2년 연속 4조원대가 넘는 상황이다.

건설사는 공공 임대 주택을 건설하면 공공기금인 주택도시기금을 저리로 대출 받을 수 있다. 주택 기금 차입금은 임대 주택 운영 규모를 나타내는 지표 중 하나다. 해당 기금 차입금은 임대 주택 수익으로 해결할 수 있어 부채로 표시되지만 장기적인 수익으로 해석하는 가능성이 크다.
신용평가업계 한 관계자는 “부영주택이 재무제표상 작년에 400%에 육박하는 부채비율을 기록하고 있지만, 임대 주택 기금이 4조원대를 기록, 수치보다 재무건전성이 심각하지 않다”며 “임대주택 관련 부채는 향후 수익으로 전환될 가능성이 높다”고 설명했다.


◇ 임대주택 분양 전환 부진은 모니터링 요소

현재 부채비율이 실상보다 과다하다는 평가지만 임대주택 분양 전환 계약이 미진한 점은 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 부영주택의 임대아파트 분양전환 수익은 2014년 1조원대를 기록한 이후 꾸준히 감소했다.

부영주택 지난해 임대아파트 분양전환 수익은 3602억원으로 전년 1251억원 대비 약 3배 증가했다. 높은 증가세임에도 불구하고 해당 수치는 2016년 6693억원의 절반 수준이다. 1조898억원의 임대아파트 분양전환 수익을 기록했던 2014년에 비하면 매우 부진하다는 평가다.

김성수 한국신용평가 연구원은 “부영주택이 400%에 육박하는 부채비율을 가지고 있지만 적지 않은 부분이 임대주택 관련 부채라는 점을 감안하면 충분히 수익을 창출할 수 있는 여력이 있다”며 “그러나 최근 임대아파트 분양전환 수익이 둔화되고 있는 점은 모니터링이 필요한 요소”라고 언급했다.

◇ 임대・분양 엇갈린 행보

임대아파트 분양 전환 수익에서 알 수 있듯이 최근 부영주택의 임대와 분양사업은 행보는 엇갈리고 있다. 꾸준히 수익이 늘어나고 있는 임대 수익과 달리 분양 수익은 줄어든 모습이다.

2010년대 중반까지 매년 1조원이 넘는 분양 수익을 기록한 부영주택의 분양 수익은 2017년부터 롤러코스터 행보를 보였다. 부영주택의 2017년 분양 수익은 7730억원으로 전년 1조4454억원 대비 절반 수준을 보였다. 2018년은 1조2815억원으로 ‘1조원’대를 회복했지만, 지난해 7719억원으로 다시 줄어들었다. 특히 지난해는 2014년 이후 분양 수익이 가장 적다.

해당 원인으로는 2007~2010년 발생한 글로벌 금융위기에 따른 건설 물량 축소가 이유로 꼽힌다. 해당 여파가 최근 반영됐다는 분석이다. 김성수 한국신용평가 연구원은 “부영의 최근 분양 수익 기복이 심한 것은 2000년대 후반 글로벌 금융위기에 따른 주택 건설 물량이 줄어들었기 때문”이라며 “부영뿐만 아니라 건설업계 전체적으로 건설 물량이 감소했으며, 10년전 글로벌 금융위기 여파가 최근에 반영된 것은 임대사업의 특성 때문”이라고 말했다.

분양과 달리 임대 부문은 수익이 꾸준이 늘고 있다. 지난해 부영주택 임대수익은 705억원으로 2014년(476억원) 대비 48.11%(229억원) 급증했다. 임대수익은 2017년 500억원(559억원)을 돌파한 이후 지난 2년간 가파르게 늘어났다.

서효문 기자 shm@fntimes.com