[부영그룹, 임대·분양 양 날개 부상①] 부영, 文정부 규제 강화 불구 ‘임대 주택’ 강자 확고

[한국금융신문 서효문 기자] “올해로 부영그룹은 창립 27주년이 됐다. 지난 1983년 이중근닫기이중근기사 모아보기 회장이 그룹 모태인 삼신 엔지니어링을 설립한 이후 임대사업을 주축으로 가파른 성장을 거듭한 부영그룹은 현재 재계 10위권으로 부상했다. 이에 따라 본지에서는 부영그룹의 주택 사업을 살펴본다.” <편집자 주>


4년째 이어지는 문재인 정부의 부동산 규제 강화에도 부영그룹의 ‘임대 주택’ 강자 위상은 확고하다. 정책 행보 여파가 적지 않지만 3조원이 넘는 미사업화 용지 확보 등 대비책이 충분하다. 약 30년간 영위한 임대 사업 강자라는 위상도 사업경쟁력에 힘을 보태고 있다.
◇ 작년 임대 주택 자산 3조8476억원

부영그룹은 계열사인 부여주택을 통해서 민간 임대 사업을 펼치고 있다. 설립 이후 민간 임대 사업은 부영그룹의 근간이 됐다. 2015년 이후 4년간 민간 임대 주택 규모는 1조원 이상 늘어났다.

부영그룹에 따르면 부영그룹 전체가 운영하는 임대 주택 자산 규모는 2015년 2조7763억원을 기록한 이후 꾸준히 증가했다. 2016년 3조4530억원, 2017년 3조7947억원, 2018년 3조8048억원이었다. 지난해는 3조8476억원으로 2015년 대비 38.59%(1조713억원) 늘어났다.

공공임대주택과 밀접한 주택도시기금 차입금도 4조원대다. 건설사는 공공 임대 주택을 건설하면 공공기금인 주택도시기금을 저리로 대출 받을 수 있다. 관련 기금 차입금은 임대 주택 운영 규모를 나타내는 지표 중 하나다.

지난해 부영주택의 주택도시기금 차입금은 4조158억원이다. 2018년(4조54억원) 이후 2년 연속 4조원대를 기록 중이다. 2014년 2조3246억원과 비교하면 72.75%(1조6912억원) 급증했다. 연도별 규모는 2015년 3조1823억원, 2016년 3조3361억원, 2017년 3조8205억원이다.
임대 주택 운영 규모가 늘어나는 것은 부동산 경기가 어려운 가운데 안정적인 수익을 확보했다는 것으로 볼 수 있다. 주택도시기금을 대출 받아 짓는 공공임대의 경우 위험성이 매우 낮다. 주택도시기금을 통해 주택을 짓고, 준공 이후에는 임대차 계약을 통해 임대보증금과 임대료가 유입돼 차입금과 이자를 갚을 수 있다. 사실상 사업용지 확보 외에는 큰 투자가 없다.

이는 임대 수익 추이에서 잘 드러난다. 지난해 부영주택 임대수익은 705억원으로 2014년(476억원) 대비 48.11%(229억원) 급증했다. 임대수익은 2017년 500억원(559억원)을 돌파한 이후 지난 2년간 가파르게 늘어났다.

김성수 한국신용평가 연구원은 “부영은 국내 최대 민간 임대 주택 사업자로서 공공 임대를 주력으로 임대 시장에서 확고한 시장 지위를 위치하고 있다”며 “최근 보여지는 수치도 이를 증명한다”고 말했다.

그는 이어 “지난해 말 기준 6만 가구 이상의 주택을 임대하고 있다”며 “공공 임대가 주택도시기금을 활용해 일반 분양 대비 낮은 사업 위험성과 안정적인 수익 공유가 가능한 사업 구조를 가지고 있다”고 덧붙였다.
부영그룹이 창립부터 임대 사업에 집중한 것은 이중근 회장의 경영 철학인 ‘세발자전거론’에 기인한다. 공적 자금을 활용, 미분양 위험이 낮은 임대 사업은 해당 철학에 가장 부합한다.

이 회장은 해당 철학에 대해 “세발자전거는 두발 자전거보다 느리고 투박하지만 잘 넘어지지 않고 목적지까지 안전하게 갈 수 있다”며 “급속한 성장보다 안정적이고 내실 있는 경영이야말로 실패 없는 기업을 만드는 지름길이라고 믿는다”라며 민간 임대 사업의 중요성을 강조한다.


◇ 미사업 용지 3조원 이상 확보

부정적 전망이 나오는 임대 시장에서 부영의 질주는 이어질 것으로 보인다. 문재인 정부의 규제 강화가 임대 시장까지 확대됐지만 성장이 기대된다. 미래 먹거리인 미사업화 용지가 충분하기 때문이다.

지난해 기준 부영주택은 3조1321억원 규모의 미사업화 용지를 보유했다. 부동산 활황기였던 2015(4조1929억원)~2016년(3조6932억원)보다 보유 규모가 작지만 사업 우위를 가져갈 수 있는 규모다.

건설업계 한 관계자는 “임대 사업에서 중요한 것은 향후 사업을 할 수 있는 용지 확보”라며 “주택도시기금을 통해 건설비를 충당할 수 있지만, 입지 요건이 좋은 사업 용지를 확보하는 것은 건설사의 몫”이라고 말했다.

그는 이어 “부영의 경우 과거 대비 줄어들었지만 3조원이 넘는 미사업화 용지를 이미 확보하고 있다”며 “해당 용지를 통해 임대 사업을 영위할 경우 정부 정책 기조에도 불구하고 부영의 위상은 여전히 공고할 것”이라고 덧붙였다.

부영은 대비책이 충분하지만, 주택 임대 시장은 정부의 규제 강화로 변화가 불가피하다. 정부는 지난 2018년부터 임대 사업자에 대한 혜택 폐지를 시작했다. 촉매제는 2018년 7월부터 적용된 ‘민간 임대주택에 관한 특별법 개정안’이다.

해당 법안은 전용면적 85㎡ 초과 임대 주택 양도세 감면 폐지 등이 포함됐다. 2015년부터 2018년까지 해당 임대 주택을 매매할 경우 양도세를 100% 감면받아왔다.


이달 초 발표된 7.10 대책은 규제를 더 강화했다. 이 대책으로 그동안 다양한 혜택이 주어졌던 4년 단기 임대와 8년 아파트 장기 일반 매입임대 ‘등록 임대 사업자’ 제도가 폐지됐다. 단기 임대의 신규 등록과 장기 임대 전환도 불가능하다.

김현미 국토교통부 장관은 7.10 대책 발표 당시 “임대사업자 등록은 임대차 시장 투명성, 임차인들의 주거안정 문제 해결하겠다는 취지에서 시행됐고 주거안정에 기여했다는 평가를 받고 있다”며 “이번에 임대차3법이 통과되면 이 같은 당초 취지는 모두 해결될 것이라 등록 임대 사업자 제도를 재촉할 이유가 없다고 판단한다”고 말했다.

그는 이어 “올해 말까지 임대 기간을 만료하는 아파트는 약 12만호”라며 “임대기간이 종료되면 기존의 사업과 다른 향태로 관리할 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com