[주간 부동산 이슈-7월 3주] 서울 전셋값 55주 연속 상승…규제 약발 어디로

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

서울 그린벨트 해제 갑론을박부터 진성준 실언까지, 파란만장 文정부 부동산 정책
규제에도 오른 서울 집값, ‘55주 연속 상승’ 서울 전세 불안정까지 겹치며 이중고

5월 법인 아파트 매입 비중, 文정부 월간 최대…향후 전망은 밝지 않아

규제 덜한 오피스텔 거래 상승…예년 평균 대비 11.4% 증가



◇ 서울 그린벨트 해제 갑론을박부터 진성준 실언까지, 파란만장 文정부 부동산 정책
6.17 부동산대책 전후로 문재인 정부를 옥죄고 있는 부동산 논란이 이번 주에도 휘몰아쳤다. 서울 그린벨트 해제를 놓고 여전히 서울시의 강경한 반대 입장이 고수되고 있는 상황에서, 여당 내에서도 부동산대책과 관련한 ‘실언’이 나오는 등 사태는 나아질 기미가 없어 보인다.

업계 전문가들 사이에서는 정부의 ‘조급증’으로 인해 세제강화와 주택공급이 오히려 속도를 내지 못하고 있다는 뼈아픈 지적까지 나오고 있다.

박선호 국토부 1차관은 15일 "기존에 검토된 방안과 함께 도시 주변 그린벨트의 활용 가능성 등 지금까지 검토되지 않았던 다양한 이슈에 대해 진지한 논의를 할 예정"이라고 언급했다. 전날 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관 역시 "현재 1차적으로 5~6가지 과제를 검토하고 있다"면서 "이 과제들에 대한 검토가 끝나고 나서 필요하다면 그린벨트 문제를 점검할 가능성을 열어두고 있다"고 말한 바 있다.

그러나 그간 서울 그린벨트 해제를 강력하게 반대해온 서울시는 여전히 입장을 고수하고 있다. 서울시는 ‘그린벨트 얘기가 나오면 판이 깨질 수도 있다’는 초강수까지 두는 등 당국과 대치하고 있다.
주택 공급대책이 좀처럼 윤곽을 드러내지 않고 있는 상황에서 세제강화 대책을 두고도 해프닝이 발생했다. 더불어민주당 전략기획위원장 겸 국회 교통위원인 진성준 의원이 16일 밤 MBC TV '100분 토론'에 출연해 ‘부동산 가격은 쉽게 떨어지지 않을 것’이라는 취지의 말을 해 여론악화에 직면한 것이다.

진성준 의원의 발언은 부동산대책을 주제로 한 ‘100분 토론’ 유튜브 중계가 끝난 뒤 카메라가 아직 꺼지지 않은 상태에서 나왔다. 상대 토론자였던 미래통합당 김현아 비상대책위원은 "(부동산 가격이) 떨어지는 것이 국가 경제에 너무 부담되기 때문에 그렇게 막 떨어뜨릴 수 없다"고 말했다. 이에 진 의원은 "그렇게 해도 안 떨어질 것이다. 부동산이 뭐 이게 어제오늘 일인가"라고 답했다.

진 의원은 이튿날 오전 해명자료에서 “저의 발언은 정부의 대책이 소용없다는 취지가 아니다”라며, “‘집값 하락’ 이라는 과장된 우려로 부동산 투기에 대한 규제를 막으려 해서는 안 된다”는 취지였다고 설명했지만 비판의 목소리를 막을 수는 없었다.

부동산 커뮤니티 등지에서는 “말로만 집값을 잡겠다고 주장하는 정권의 민낯이 드러난 것이다”, “집값을 잡자는게 아니라 그냥 세금이나 더 많이 걷자는 생각이 아니냐”, “카메라가 없는 곳에서는 얼마나 험한 말을 하고 있겠나” 등 날선 반응이 쏟아지고 있다.



◇ 규제에도 오른 서울 집값, ‘55주 연속 상승’ 서울 전세 불안정까지 겹치며 이중고

6.17 부동산대책과 7.10 부동산 보완책 등 연이은 부동산대책에도 불구하고 서울의 아파트값은 6주 연속 상승세를 이어갔다. 같은 기간 서울의 아파트 전셋값 또한 지난주 0.10%에서 이번주 0.13%로 상승폭이 더 커지며 55주 연속 상승세를 보였다.

규제가 발표될 때마다 집값이 잠깐 사그라 들었다가 다시 치솟는 현상이 반복되자 오히려 시장에 내성이 생긴 모습이다. 규제를 피해 빠르게 집을 장만하려는 수요가 몰리면서 매도자 우위의 시장이 형성됐다. 이 같은 상황에서 세제개편 위주의 부동산 정책은 더 이상 힘을 얻기 힘들다는 분석이 많다.

14일 서울시의 서울부동산정보광장에 따르면 이날까지 신고된 6월 서울 아파트 거래량은 1만2281건이었다. 연중 최고치인 것은 물론, 최근 1년 기록을 살펴봐도 가장 높은 수치다.

KB국민은행이 최근 발표한 부동산 조사에 따르면 지난달 서울 강북 지역의 매매가격 전망지수는 130.0으로, 관련 통계가 작성된 2013년 이후 최고로 나타났다. 이 지표는 중개업소를 대상으로 조사한 것으로 100이 넘으면 매매가격 상승을 점친 의견이 많다는 것을, 100 이하이면 그 반대를 의미한다.

최근 발표되고 있는 고강도 부동산 규제책이 역효과를 낳았다는 분석이 나온다. 매도인(집주인)들은 규제를 피해 급매물을 내놓고, 매수자들은 집값이 더 오르리라는 기대를 갖고 주택 구매에 나서는 모습이다.

문재인 정부는 출범 이후 줄기차게 ‘집값 안정’과 ‘투기세력 억제’를 지상과제로 밀어왔다. 그러나 그간의 노력이 무색하게 집값은 규제가 나올 당시에만 잠깐 하락할 뿐, 여전히 우상향 곡선을 그려왔다.

이러한 움직임에 실망감을 느낀 사람들이 ‘패닉 바잉(시장심리의 불안으로 인해 가격에 관계없이 발생하는 매점·매석 현상)’에 나서면서 현재 거래량이 급등하고 있는 것으로 풀이된다.

부동산 한 전문가는 “정부 정책의 연이은 실패로 시장의 패닉 바잉 현상이 당분간 멈추지 않을 것으로 보인다”며, “결과적으로는 단계별로 집값의 양극화가 심화돼 소득 분위간 갈등은 더욱 커질 전망”이라고 말했다.



◇ 5월 법인 아파트 매입 비중, 文정부 월간 최대…향후 전망은 밝지 않아

지난 5월 전국의 아파트 매매 거래 가운데 법인이 매수한 비중이 문재인 정부가 출범한 최근 2년 이래 최고 수준으로 나타났다.

16일 부동산114가 한국감정원의 거래주체별 아파트 매매 거래 자료를 분석한 결과, 5월 법인의 아파트 매입 비중은 10.2%로 집계됐다. 문재인 정권이 출범한 2017년 5월 이후 월간 최고 기록이다. 세금 규제를 피하기 위해 법인을 설립한 갭 투자자 등 다주택자들이 늘어난 영향으로 풀이된다.

그러나 이들 법인의 아파트 매입비중은 앞으로 줄어들 수밖에 없다는 분석이 나온다. 이는 지난 7월 10일 발표된 부동산 보완대책 때문이다. 7.10 대책에는 앞으로 법인이 주택을 취득할 때 납부해야 할 취득세가 최고세율인 12%로 적용되는 내용이 담겨있다.

종합부동산세 부담도 커진다. 오는 2021년부터 법인 보유주택은 종부세 과세표준 기본공제(6억원)를 받지 못하고, 세율도 최고세율인 6%가 적용된다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "주택가격 상승세와 맞물려 큰 폭으로 늘어난 법인 아파트 매수세도 한풀 꺾일 것으로 보인다"며 "세부담을 피하기 위해 내년 보유세 과세기준일(6월1일) 전까지 법인의 매물 출시가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

일각에서는 임대사업자 등록을 장려하던 문재인 정부가 이제 와서 임대사업을 막으려는 움직임을 두고 ‘정책 실패’라며 비판하고 있다.



◇ 규제 덜한 오피스텔 거래 상승…예년 평균 대비 11.4% 증가

집값 안정을 위한 대책이 연이어 발표되고 아파트 규제가 강해지면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 관심이 많아지고 있다.

㈜직방(대표 안성우)이 국토부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 오피스텔 거래시장을 분석한 결과, 오피스텔 매매 건수는 전국 기준, 올해 1월~5월까지 1만5,769건이 공개됐다. 매매 실거래가가 최초 공개된 2006년 이후 동기간 평균 거래량(1만4,155건) 대비 11.4%, 작년 동기간(1만2,010건) 대비 31.3% 증가했다.

직방은 소비자들이 아파트보다 규제가 상대적으로 덜하고 진입장벽이 낮은 오피스텔을 대체 상품으로 선택했을 가능성이 있다고 분석했다. 또한 “과거보다 삶의 질에 더 가치를 두는 1~2인 가구가 초소형보다는 중소형으로 면적을 넓혀가는 특성이 반영된 결과로도 해석할 수 있겠다”는 해석도 덧붙였다.

2020년 오피스텔 매매 거래(1월~5월)는 2006년부터 동기간 거래된 물량보다 많았다. 여전히 초소형 오피스텔 거래가 가장 많지만 중소형 거래 비중도 점차 늘고 있어 오피스텔이 아파트나 다른 주거 형태를 대체할 수 있는 상품으로 변화하는 과정인지 지켜볼 필요가 있다는 분석이 나온다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “오피스텔 공급도 아파트와 유사한 구조와 면적크기를 갖추고 편의시설 등을 이용할 수 있는 실 주거 형태의 단지형 오피스텔 공급이 조금씩 늘고 있어서 오피스텔 거래와 공급시장의 트렌드 변화를 조심스럽게 예측해 볼 수 있겠다”고 내다봤다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com