벨기에 빌딩·주유소 주인 돼볼까…탄력받는 공모리츠 시장

[한국금융신문 한아란 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 주춤했던 리츠(REITs·부동산간접투자회사) 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 하반기 공모리츠 상장이 잇따르는 가운데 국내 상장리츠 시장은 본격적인 성장국면에 들어설 전망이다. 초저금리시대에 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 인컴 자산이 주목받으면서 리츠의 투자 매력도 부각되고 있다.

◇리테일·오피스 넘어 주유소·임대주택·물류센터 담는 리츠 속속

10일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 이지스밸류플러스리츠를 내달 중 유가증권시장에 상장할 계획이다. 이지스밸류플러스리츠의 첫 투자자산은 서울시 중구에 위치한 태평로빌딩이다.
이 리츠는 이번 공모를 통해 1185억원을 조달해 태평로빌딩을 보유한 ‘이지스97호펀드’의 수익증권 99%를 1132억원에 매입할 계획이다. 자산관리는 이지스자산운용이 맡는다. 예상 배당수익률은 5.17년 평균 연 6.20%, 10년 평균 연 6.45%다.

이지스밸류플러스리츠는 올해 들어 처음으로 상장에 도전하는 리츠인 만큼 이번 공모가 후발 리츠의 공모 분위기를 끌어올릴 수 있을 것으로 기대되고 있다. 오는 10~11일 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 뒤 16~17일 기관투자자와 일반투자자 공모청약을 진행한다.

이지스자산운용은 이지스밸류플러스리츠 상장을 마치고 이지스레지던스리츠도 하반기 중 상장할 계획이다. 이지스레지던스리츠는 인천 십정2구역 더샵 민간임대아파트 3578가구를 기초자산으로 한다.

미래에셋자산운용도 올 3분기 내 리츠 상장을 추진하고 있다. 미래에셋자산운용의 첫 공모리츠인 맵스제1호리츠는 경기도청 신청사(2021년 9월 완공)가 위치한 경기도 수원시 광교신도시 소재 도심형 아웃렛(할인매장)에 투자한다.

투자 대상 부동산은 GS리테일이 상업시설 전체에 대한 임차인으로 2035년까지 책임임대차 계약이 체결돼있다. 자산 규모는 약 2780억원이며 미래에셋자산운용은 목표 배당수익률을 10년 평균 6% 이상으로 잡고 있다.
국내 최초로 해외 부동산에 특화된 공모리츠도 나온다. 제이알투자운용은 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워에 투자하는 제이알글로벌리츠의 상장을 준비하고 있다. 목표 배당수익률은 8%대 수준이다.

주유소에 투자하는 리츠도 등장한다. 코람코자산신탁은 현대오일뱅크와 함께 매입한 SK네트웍스 직영주유소 187곳을 기초자산으로 하는 공모리츠를 오는 8월 중 상장할 예정이다.

이외에도 서울드래곤시티호텔 및 인천 연수구 복합쇼핑몰에 투자하는 신한서부티엔디리츠, 서유럽 오피스빌딩에 투자하는 마스턴서유럽리츠, 수도권 물류센터에 투자하는 켄달스퀘어리츠 등이 하반기 상장을 추진한다.

◇상장리츠 규모 전체 리츠시장 6%…“하반기부터 본격 확장기”

국내 리츠는 상장 절차 등이 까다롭고 진입 장벽이 높은 공모형 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모형이 주를 이룬다. 국토교통부와 리츠협회에 따르면 현재 국내에 상장된 공모 리츠는 총 7개다. 지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등이 상장돼 있다.

이들 상장 리츠의 지난 4월 말 기준 자산 규모는 3조3000억원으로 전체 리츠 자산(54조6000억원)의 6.04%에 불과하다. 글로벌 상장 리츠 시장 규모인 2조달러(약 2400조원)와 비교해도 턱없이 부족한 수준이다.

업계에서는 올해 국내 첫 해외 자산 리츠와 주유소 리츠 등이 공모시장에 등장하면서 본격적인 상장리츠 확장기가 열릴 것으로 관측하고 있다.

장문준 KB증권 연구원은 “올해 하반기 중 6~8개가량의 리츠 상장이 이뤄지면서 코로나19 확산으로 잠시 주춤했던 리츠 상장이 재개될 전망”이라며 “하반기 상장 예정인 리츠의 기초자산은 리테일, 오피스뿐만 아니라 주유소, 임대주택, 물류 등으로 다양하다. 일본 상장리츠 시장의 성장이 기초자산군의 다양화와 밀접한 연관이 있었다는 점을 감안하면 한국 상장리츠 시장도 본격적인 성장의 기회를 확보하는 계기가 될 것”이라고 내다봤다.

다양한 리츠의 상장으로 투자자들의 선택지도 더욱 넓어질 전망이다. 리츠를 활용하면 개인이 사고팔기 어려운 대형 오피스 등 우량 부동산에 소액으로 투자할 수 있다. 최근 대표적인 인컴자산으로 꼽히는 리츠에 대한 관심은 더욱 커지고 있다. 인컴자산은 이자, 배당, 임대료와 같은 안정적인 현금흐름을 꾸준히 제공하는 투자자산을 말한다.

은행 예금금리가 연 0%대로 떨어진 가운데 대부분 공모리츠들이 연 6% 안팎의 배당수익률을 내세우고 있는 점을 감안하면 리츠의 투자 매력은 더욱 부각된다. 리츠는 배당수익뿐만 아니라 자산 가격상승에 따른 자본차익도 기대할 수 있다. 정부의 공모리츠 활성화 정책도 지속된다는 점도 긍정적이다.

한 리츠업계 한 관계자는 “최근 금리가 내려가면서 리츠의 투자 매력이 더 커진 상황”이라며 “코로나19 영향으로 상장을 미뤘던 공모리츠들이 다시 상장을 추진하고 이에 따라 또 더 많은 상장리츠들이 등장할 것으로 보인다”고 말했다.

김열매 유진투자증권 연구원은 “각국이 기준금리를 대폭 하향한 상황에서 리츠는 다른 자산군 대비 상대 매력도가 높아질 것”이라며 “코로나19 사태가 점차 안정화될수록 초저금리시대에 리츠의 배당수익률이 다시 주목받을 것으로 전망된다”고 분석했다.

신원정 삼성증권 IB부문 전무는 지난 5일 이지스밸류플러스리츠 기자간담회에서 “코로나19로 인해 시장 변동성이 커지면서 안정성과 수익성을 같이 추구하는 투자자들이 선택할 수 있는 투자 대상이 많지 않고 국내에 소개되는 해외 대체상품들도 내년 상반기까지는 거의 없을 것으로 보인다”며 “그 자리를 대체할 역할을 리츠가 해줄 것”이라고 말했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com