코로나19 이후 부동산은 어디로? ⑶ 서울 집값 본격 조정…코로나19로 매수심리 위축

최근 서울 부동산 시장은 ‘빙하기’에 돌입했다. 시세보다 2억~3억원 낮은 급매물이 쏟아져도 매무세가 붙지 않고 있다. 15억원 초과 고가 아파트에 대한 전면적 대출 금지를 담은 12·16 대책 이후에도 버티던 강남 아파트가 코로나19 충격으로 저지선이 무너진 모습이다.

급격한 공시가 인상에 따른 보유세 증가, 대출 금지, 코로나19로 인한 경제 불황 등 매수심리를 위축시키는 요소가 겹치면서 강남 아파트는 그야말로 ‘거래 절벽’에 직면한 상황이다.

꽁꽁 얼어붙은 매수, 서울 집값 하락세 지속
지난 4월 서울 강남구 대치동 일대 공인중개업소에는 은마아파트 전용면적 76㎡가 19억원 아래로 매물이 나오기 시작했고, 최근에는 17억원대까지 호가가 떨어졌다.

서울 집값이 급등하던 지난 연말의 최고 거래 가격(20억원)보다 3억원 낮다. 일선 중개업소에 따르면 송파구 잠실동 주공5단지는 매매가격이 한 달 새 최대 2억원까지 떨어졌다.

이 단지 전용면적 76㎡는 올해 초만 해도 20억원 아래 물건을 찾기 어려웠다. 최근에는 18억 3,000만~18억 7,000만원에 급매가 나왔다.

이처럼 코로나19 충격파에 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 고가 아파트가 밀집한 강남에서 하락폭이 두드러지지만, 노원·도봉·강북 등 비강남권에서도 조정세가 뚜렷하다.

한국감정원에 따르면 지난 4월 13일 조사 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.05% 하락했다. 3월 마지막 주에 0.02% 하락하며 9개월 만에 하락세로 전환한 뒤 3주째 내리막이다.
집값 하락폭이 확대되고 있는 강남구(-0.27%), 서초구(-0.26%), 송파구(-0.19%) 등 강남 3구는 급매물만 겨우 거래가 이뤄질 정도로 시장이 급격히 얼어붙었다.

한국감정원은 “코로나19 확산과 정부 규제 영향으로 관망세가 확대되고 거래가 위축됐다”면서 “특히 강남 3구는 불확실성 확대와 보유세 부담 등으로 주요 재건축 및 인기 단지에서 가격이 내려간 매물이 증가하며 하락폭이 커졌다”고 설명했다.

강남 재건축부터 큰 폭 하락, 세금부담에 다주택자 매물 쏟아져

가장 큰 충격파는 강남 재건축 아파트다. 재건축은 매매가격은 비싸지만 지은 지 오래돼 전셋값은 싸다. 이 때문에 실거주보다는 투자 목적으로 사는 사람이 많다.
이렇게 투자 상품으로서의 성격이 강한 만큼, 재건축 아파트는 시장 변화에 가장 민감하게 반응한다.

준공 30년 넘은 강남 재건축 단지들은 드물던 급매물이 점점 늘어나면서 실거래가가 3억~4억원씩 하락했다. 매도자는 최근 실거래가보다 더 낮춰 매물을 내놓고 있는 추세다.

초고강도 대출 규제와 보유세 강화가 시행된 12·16 대책을 계기로 잔뜩 위축된 부동산 시장이 코로나19 충격파까지 겹치면서 본격적으로 하락세를 타기 시작했다는 분석이 나오고 있다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 지난해 12월까지만 해도 연일 가격이 상승하던 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 단지들이 코로나19가 발발한 지난 1월 이후 지속적으로 내리막길을 걷고 있다.

3월 14일 개포우성2 전용 127㎡는 종전 최고가(34억 5,000만원)보다 5억원 낮은 29억 5,000만원에 손바뀜됐다.

1984년 건축돼 재건축 투자 대상인 이 아파트는 지난해 말 호가가 35억원까지 치솟았었다.

2017년 관리처분인가를 받은 반포주공1단지(106㎡)는 지난 1월 말 종전 최고가 39억 5,000만원보다 5억원 이상 낮은 34억원에 손바뀜된 것이 최근 신고됐다. 2월에는 38년차 대치 한보미도(전용 84㎡)가 종전 최고가보다 4억원 내린 22억원에 거래됐다.

초고가 아파트 급격한 가격 하락에 공시가 역전도

30억원을 웃돌던 초고가 아파트도 실거래가가 종전 최고가 대비 20% 가까이 폭락하고 있다. 이촌동 래미안첼리투스(124㎡)도 7억 6,000만원이나 하락한 27억 9,000만원에 거래됐다.

그 외에 성수동 갤러리아포레, 타워팰리스도 5억원가량 낮게 손바뀜됐다.

집값 하락이 이어지면서 강남 고가 아파트는 공시가격이 실거래보다 높아지는 ‘역전현상’이 발생하고 있다.

정부가 시세 대비 고가 주택 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높이겠다며 공시가를 올렸는데 경기 침체로 집값이 하락하면서 공시가가 오히려 높아진 것이다.

서울 서초 트라움하우스 3단지(전용 273㎡)의 경우 공시가격이 실거래가보다 높아졌다. 이 아파트는 2월 21일 종전 최고가보다 8억원 낮은 40억원에 손바뀜됐다.

그런데 이 아파트의 올해 공시가는 지난해보다 4,000만원 오른 40억 8,400만원으로 책정됐다. 올해 공시가는 지난해 말 시세 기준으로 책정된다.

이 아파트는 지난해 실거래가 한 건도 없었고 2017년 48억원에 거래된 것이 마지막이다. 30억원 이상 고가주택은 공시가 현실화율을 80%로 끌어올린다는 정부 방침에 따라 공시가가 종전 최고가(48억원) 대비 85% 수준으로 책정된 것으로 보인다.

그러나 고가 주택 대출을 막은 12·16 대책과 코로나19 여파로 집값이 하락해 공시가 현실화율이 100%를 넘는 ‘역전’이 발생하게 됐다.

서울 성동·강남·용산 등 9억원 초과 아파트가 밀집한 곳에서도 공시가가 실거래가에 육박하는 사례가 속출하고 있다. 잠실 리센츠(84㎡)의 올해 공시가는 작년보다 34% 올라 15억 1,400만원으로 책정됐다.

그러나 실거래가는 급락했다. 지난해 20억원에 거래됐지만 3월 초 16억원에 손바뀜됐다.

최근 실거래가가 급락하면서 사실상 공시가 현실화율은 94%까지 치솟았다. 현 정부가 들어서자 공시 가격 현실화를 내세우며, 특히 9억원 이상 고가주택 아파트를 중심으로 공시가 현실화율을 최대 80%까지 높였다.

이 때문에 아파트 값이 고점을 찍은 작년 연말 시세 기준으로 공시가를 끌어올리다 보니 올해 고가 아파트들은 전년 대비 최대 50% 가까이 공시가가 뛰었다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 6월호>'에 게재된 기사입니다.

[김성욱 기자 ksu@fntimes.com]