[재테크 톡톡] 올해부터 공모형 부동산간접상품 세제혜택…투자기회 확대

올해부터 공모형 부동산 펀드·리츠(REITs·부동산투자회사)에 3년 이상 투자해 얻은 금융소득을 9.9%로 분리과세 한다. 그동안 부동산 펀드·리츠 투자는 고액자산가들이 투자하는 전유물로 인식됐던 것이 사실.

이는 부동산 펀드·리츠가 사모형태로 운영돼 일반 개인들이 쉽게 접근할 수 있는 기회가 적었기 때문이다.

하지만 ‘공모형 부동산간접투자 활성화 방안’에 따라 많은 공모형 상품이 출시됨에 따라 일반 개인들도 2020년부터는 부동산 펀드·리츠에 투자할 수 있는 기회가 더욱 많아질 전망이다.

정부의 부동산 펀드·리츠 활성화 이유, 왜?

지난 2012년부터 2018년까지 부동산 펀드·리츠는 상업용 부동산에 투자하며 4.1~6.4%의 양호한 수익률을 나타냈다.

하지만 가입금액이 1억원 이상이고 소수의 투자자만 가입 가능한 사모형태로 운영돼 일반 대중이 투자할 기회는 상대적으로 부족했다.

이에 정부는 소액으로도 투자할 수 있는 공모형 부동산 간접상품 투자를 유도해 일반 개인들에게 보다

많은 투자기회를 제공하기로 했다. 공모 부동산간접투자 활성화를 통해 주택시장 등에 유입되는 가계유동성을 공공인프라와 상업용부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수, 보다 생산적인 자금으로 활용될 수 있도록 하는 것이다.

이를 통해 기업은 신사업투자·건설투자 등 생산적 자금을 융통 받아 투자하고, 국민은 이익 분배를 통한 소득증대의 기회를 얻는 성장과 분배의 선순환 구조가 구축된다.

공모형 부동산 간접투자의 활성화 방안은?

그렇다면, 공모형 부동산 간접투자가 활성화되기 위해서는 어떤 것들이 필요할까. 우선, 투자수익이 기대되는 공공시설 개발에 참여하는 공모 부동산 펀드·리츠를 공급한다.

역사복합개발, 역세권, 복합환승센터 및 도시첨단산업단지 용지 등 정부가 추진하는 우량한 자산을 공모형 부동산간접투자에 우선 배정해 공모형 부동산상품 투자자가 안정적으로 수익을 분배 받도록 지원한다.

또 관련 규제를 합리적으로 정비한다. 공모 부동산 펀드·리츠가 투자하는 노후 상업용 건축물 등에 공공시설 및 기반시설을 함께 건축하는 경우 한시적으로 국토계획법상의 상한까지 용적률을 완화해 공모 투자가 활성화 되도록 지원한다.

더불어 일정 규모 이상의 공모형 상장 리츠는 신용평가를 받아 공시하고 연기금, LH 등이 리츠의 일부를 구성해 개인의 안정적인 투자를 도모한다.

공모 부동산 펀드·리츠, 세제혜택 적용

특히 정부는 공모 부동산 펀드·리츠에 투자하는 투자자(개인, 기업)에게 투자원금 5,000만원을 한도로 3년 이상 투자할 때 배당소득에 9.9%의 세율로 분리과세를 적용할 방침이다.

일반적인 금융소득 세율(15.4%)보다 낮은 세율 9.9%를 적용하며 분리과세를 통해 금융소득 종합과세의 적용도 피할 수 있어 자산가들의 투자도 잇따를 것으로 보인다.

또 사모형 부동산 펀드·리츠보다 낮은 재산세율과 취득세 감면을 적용해 사모대비 경쟁력을 강화한다.

지금은 사모형과 공모형 구분 없이 재산세율을 적용할 때 분리과세를 적용해 낮은 세율을 부과했지만, 2020년부터 사모형은 합산과세로 변경, 당초 적용 받던 분리과세 세율보다 높은 세율을 부담하게 된다.

여기에 기업이 보유한 부동산을 공모 리츠에 현물출자 하는 경우 과세이연 특례 적용을 2022년까지 연장한다. 세법은 현물출자를 자산 매각자금으로 지분을 취득하는 것으로 보아 자산의 매각차익에 대해 과세한다.

이에 기업이 공모 리츠에 현물출자하는 경우는 양도차익에 대해 당장 과세하지 않고 출자 대가로 취득한 지분 매각시점에 과세하도록 특례를 적용한다.

주의할 점은?

리츠는 부동산에 투자하고 있는 회사 주식에 투자하는 방식이다. 주식으로 운영되는 만큼 투자 부동산에 대한 이슈 외에 주식가격 등락에 따른 손익 변동을 주의해야 한다.

부동산펀드는 부동산 간접투자상품이라는 명칭을 가지고 있더라도 실제 부동산에 투자해 발생하는 수익을 배분하는 구조다.

따라서, 부동산에서 발생할 것으로 예상됐던 임대수익 및 청산수익을 달성하지 못하면 목표수익률을 보장하기 어렵다는 단점이 있다.

부동산 실물가격은 지속적으로 상승한다는 생각과 과거 높은 수익률의 향수에 젖은 투자는 금물이다. 투자 부동산에 대한 정보 및 상품설명서를 꼼꼼히 살펴 성공적인 투자로 연결시켜야 한다.