돈 몰리는 리츠 시장 판 커진다…투자 시 주의점은?

[한국금융신문 한아란 기자]

저금리 기조와 국내 증시부진 장기화로 부동산 간접투자 상품인 공모 리츠(REITs·부동산간접투자회사) 시장에 자금이 몰리고 있다.

최근 리츠는 비교적 안정적으로 지속적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 주목받고 있다. 올해에만 두 개 리츠가 상장돼 성공적으로 증시에 안착한 가운데 내년에도 다양한 리츠의 출시로 공모 리츠 시장이 본격적인 확장국면에 진입할 전망이다.
6일 한국거래소에 따르면 NH프라임리츠는 유가증권시장 상장 첫날인 5일 개장 직후 상한가로 직행했다.

장 마감 때까지 이를 유지해 시초가 5000원 대비 가격제한폭(30.00%)까지 오른 6500원에 거래를 마쳤다. 공모가(5000원)와 비교해도 30% 뛴 수준이다.

NH프라임리츠는 서울 핵심 업무지역에 입지한 주요 오피스 빌딩에 투자해 배당수익을 내는 부동산 재간접형 공모 상장 리츠다.

서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등의 부동산수익증권을 핵심 자산으로 한다. 이들 4개 자산을 기초로 향후 다양한 우량 자산을 편입한다는 계획이다.

NH프라임리츠는 지난달 18~20일 진행한 일반투자자 대상 공모청약에서 317.62 대 1의 경쟁률을 기록했다.
청약 증거금으로만 역대 국내 부동산 리츠 공모청약 중 최대인 7조7000억원이 몰리며 흥행에 성공했다.

공모가 기준으로 1년 차 예상 배당률은 5.27%다. 향후 7년간 연평균 배당 수익률 목표치는 5.52%로 제시했다.

편입 자산의 펀드 만기 시에는 기초자산 가치 상승에 따른 매각차익으로 추가수익도 기대할 수 있다.

앞서 지난 10월 30일 상장한 롯데리츠도 상장 첫날 상한가로 치솟는 등 인기를 끌었다.
롯데리츠는 일반투자자 대상 공모주 청약에서도 경쟁률 63.28 대 1을 기록하며 4조7000억원이 넘는 증거금을 모았다.

다만 주가가 크게 오르면 주당 배당 수익률도 큰 폭 떨어질 수밖에 없다. 게다가 상장 초기 자금 쏠림현상에 따른 주가 변동성 확대에 대한 우려도 나온다.

NH프라임리츠는 이날 장 초반 6580원까지 올랐다가 다시 하락 전환해 전 거래일 대비 3.08% 내린 6300원에 거래를 마쳤다.

롯데리츠 역시 상한가를 찍은 상장 첫날 이후 그다음 거래일에는 2% 하락 마감했다.

지난해 8월 상장한 신한알파리츠는 지난달 초 9200원선까지 치솟으며 공모가(5000원) 대비 85% 오르기도 했으나 고평가 논란이 일자 한 달 만에 다시 20% 넘게 떨어졌다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “최근 한국 주식 시장의 불확실성 확대와 정부의 저금리 기조 유지에 따라 리츠의 퍼포먼스가 좋지만, 너무 단기에 주가 슈팅이 나타난 데다 주식 시장이 긍정적으로 선회할 경우 투자 수익률이 악화될 리스크는 반드시 인지해야 한다”고 조언했다.

오피스 빌딩의 공실률이나 리츠에 담긴 자산의 업황 등 편입 자산의 건전성도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

김지영 교보증권 연구원은 “리츠는 주식에 비해 주가 변동성이 낮지만, 주식과 마찬가지로 자산가치 하락 리스크와 주가변동 리스크가 있다”며 “특히 부동산시장 침체로 리츠 보유자산 가치 하락 시 큰 손실이 발생할 수 있다”고 말했다.

이어 “오피스텔의 경우 입주 폭탄으로 인해 수익률 5% 선이 붕괴돼 이에 따라 향후 수익률에 대한 고민은 필요하다”며 “2020년 신규 오피스 공급 현황을 보더라도 향후 1~2년간 공실률이 상승할 가능성이 높아 보인다”고 내다봤다.

김세련 연구원은 “부동산 가격의 폭락은 결국 리츠 수익성 악화로 연동된다”며 “임대 자산을 기준으로 하는 오피스 빌딩은 장기 임차인이 있다면 배당 지급에는 문제가 없겠지만 부동산 개발 리츠, 자산가치를 노리고 차익 실현을 목표로 부동산 수익증권에 투자한 재간접형 리츠, 대출을 직접 일으켜 이자수익을 수취하는 모기지 리츠 등은 주가 하락이 불가피하다”고 설명했다.

금리 상승 리스크도 고려할 필요가 있다. 금리가 오르면 리츠는 이자 부담 증가로 등으로 수익성이 낮아질 수 있기 때문이다.

앞으로 다양한 자산을 편입한 리츠가 상장하면서 공모 리츠 시장은 더욱 활황을 보일 전망이다.

국내 리츠는 상장 절차 등이 까다롭고 진입 장벽이 높은 공모형 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모형이 주를 이룬다.

지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 등이 국내 주식 시장에 상장돼 있다.

올해 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠까지 합치면 현재 국내 상장 공모 리츠는 7개다. 지난 10월 기준 국내 전체 리츠 수는 237개에 달한다.

내년에는 국내 첫 주유소 리츠와 해외 자산에 투자하는 리츠 등이 공모 시장에 등장한다.

코람코자산신탁은 현대오일뱅크와 함께 매입한 SK네트웍스 직영주유소 193개를 자산으로 하는 공모리츠를 내년 하반기를 목표로 상장 추진하고 있다.

마스턴투자운용은 서유럽 4개 국가의 사무용 빌딩에 투자하는 리츠 상장을 준비하고 있고, 제이알투자운용은 벨기에 사무용 빌딩에 투자하는 리츠를 상장할 계획이다.

이경자 삼성증권 연구원은 “2020년에 국내에서도 리테일·주유소·오피스 등 다양한 리츠 출시가 계획돼 있지만 해외 자산까지 확대되며 본격적인 상장 리츠 확장기가 예상된다”고 밝혔다.

한아란 기자 aran@fntimes.com