[부동산 Q&A] 1세대 1주택자가 받을 수 있는 세금 혜택의 모든 것

[한국금융신문 김성욱 기자] 최근 들어 점점 복잡해지는 양도소득세에서 마음 편한 경우는 단연코 ‘1세대 1주택’ 소유자일 것이다. 일정 기준만 충족하면 세금 걱정이 없기 때문이다.

다만, 경우에 따라서는 1주택자도 다양한 세금 셈법이 존재하기 때문에 무조건 안심할 순 없는 일이다. 1세대 1주택자들이 안심하고 비과세 혜택 받기 위한 궁금증을 풀어본다.

Q1 : 양도소득세 비과세를 적용 받기 위해서는 필수 거주기간이 필요하다던데, 그 기준이 어떻게 되나요?
1세대 1주택이란, 생계를 함께하는 1세대가 국내에 보유하는 1주택을 말합니다. 이런 1세대 1주택은 가족을 위한 필수재로 인정해 매매할 때 비과세 혜택을 제공하는데요. 양도소득세 비과세를 적용 받기 위해서는 충족할 조건이 있습니다.

먼저 해당 주택을 2년 이상 보유해야 하고, 양도가액이 9억원 이하여야 하죠. 또 2017년 세법 개정으로 조정대상지역에 있는 주택을 비과세 받기 위해서는 거주 기간 요건이 추가되어, 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다.

다만, 이 거주 기간 요건은 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 적용돼 그 전에 취득한 주택은 기존과 마찬가지로 보유기간 요건만 충족하면 됩니다.

이 외에 주택임대사업자가 본인의 거주용 주택에 한해 적용 받는 비과세 혜택에 있어서는 조정대상지역이거나 취득 시기와 관계없이 2년 거주 요건을 충족해야 합니다.

Q2 : 이사 등의 문제로 일정 기간 동안만 2주택을 보유하더라도 세금이 부과되는 건가요?
양도소득세의 기준은 양도하는 시점을 원칙으로 하기 때문에 양도하는 시점에 1세대 1주택에 대해서만 비과세 혜택을 주는 것이 원칙입니다. 다만 예외적으로 2주택이더라도 비과세 받을 수 있는 경우가 있는데, ‘일시적 2주택’일 경우입니다.

1주택을 양도하기 전 이사 등 목적으로 새로운 주택을 추가로 취득해 2주택이 되었더라도 ‘일시적 2주택’은 비과세가 가능하다는 얘기입니다.

다만, 기존 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 시점부터 3년 이내 기존 주택을 매각해야 하며, 매각 시점에서 기존 주택은 비과세 요건을 충족한다는 조건을 만족해야 합니다.

또한, 2018년 세법 개정으로 조정대상지역에 1주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 새로운 주택을 취득한 경우에는 2년 이내 기존 주택을 매각해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

Q3 : 양도소득세 말고 1세대 1주택자에게 주어지는 혜택이 또 있나요?

1세대 1주택 양도 시 혜택에는 비과세뿐 아니라 장기보유특별공제도 포함됩니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따라 일정 비율의 양도차익을 과세하지 않는 혜택으로, 일반 부동산은 보유 기간에 연 2%를 적용해 최대 15년 이상 보유 시 30%의 장기보유특별공제를 적용합니다.

이에 반해 1세대 1주택일 때 적용 받는 장기보유특별공제 적용률은 파격적으로 높은데요. 연 8%를 적용해 10년 이상 보유 시 80%의 장기보유특별공제가 가능합니다.

즉, 요건을 충족한 1세대 1주택은 양도가액이 9억원 이하라면 아예 세금이 없고, 양도가액이 9억원을 초과하더라도 양도차익 중 9억원 초과 부분에 대해서만 과세 대상이며, 이 과세 대상 차익에 대해서는 최대 80%를 공제하므로 10년 이상 보유한 1세대 1주택을 양도할 때 세금 절감 효과가 크다고 할 수 있습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 4월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com