공시가 현실화, 감당하실 수 있겠습니까? (1) 역대급 상승률, 공시가격 현실화 논란

[한국금융신문 김민정 기자] 올해 부동산 공시가격이 급등하면서 논란이 거세다. 지난 1월 25일 공표된 표준단독주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승하며 역대 최대 오름폭을 기록했다.

서울의 경우 17.75% 뛰었고, 특히 용산구와 강남구는 각각 35.40%와 35.01% 오르며 주택 소유자들이 거세게 반발하고 있다.

부동산 공시 제도는 정부가 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 평가한 뒤 매기는 것으로 공시가격은 주택을, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격인 셈이다.
단독주택 공시가격 현실화, 조세 형평성 기대한 정부의 빅피처

아파트나 연립, 다세대 등 공동주택은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 ‘적정 가격’을 산정한 뒤 매년 4월말에 가격을 공시한다.

적정 가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 형성될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이며, 매도자의 일방적인 호가나 특수 사정에 따른 이상가격 등은 제외된다.

사실 단독주택은 거래가 뜸하고 건물마다 특징이 달라 공동주택처럼 가격을 산정하기는 쉽지 않다.

이 때문에 대표성이 있는 표준 단독주택 약 22만가구를 선정해 우선 조사하고, 한국감정원이 지역과 각종 가격형성 요인을 분석해 건물과 토지를 합산한 가격을 국토부가 매년 1월말 발표한다.
그리고 이후 지방자치단체가 표준 단독주택의 공시가격을 토대로 개별 단독주택의 공시가격을 매기게 된다.

그동안 단독주택은 아파트 등 공동주택보다 시세 반영률이 낮다는 지적을 받아왔다. 실제 지난해 기준 표준주택의 경우 시세에서 공시가격을 나눈 이른바 ‘현실화율’이 51.8%에 그치며 토지(62.6%)나 공동주택(68.1%) 현실화율보다 훨씬 낮았다. 이에 정부는 올해 실거래 가격이 급등하거나 종전 공시가격과 시세와 격차가 큰 시세 15억원이 넘는 표준주택의 공시가격을 대폭 올리게 된 것.

주택 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 과세표준액을 결정하는 자료로 쓰인다. 상속세, 증여세나 양도소득세를 낼 때도 시가를 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용한다.

이 밖에 건강보험료 등급 산정, 무주택자 판정기준, 근로장려금 등 각종 복지혜택의 신청자격을 가리는 데도 필요하다. 이 때문에 단독주택 공시가격이 급등하면 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 크게 오르게 된다. 강남과 용산 등 표준주택 가격이 급등한 지역에서 반발하는 이유다.

단독주택 이어 표준지 공시지가 상승률도 고공행진

토지를 대상으로 한 공시지가도 정부가 전국의 모든 땅을 조사해 가격을 발표하기가 어렵기 때문에 대표성이 있는 50만 필지를 골라 단위면적(m²)당 가격을 산정해 매년 2월에 발표하는데, 이를 표준지 공시지가라고 한다.

시군구 지방자치단체는 이 표준지 공시지가를 바탕으로 전국 개별 토지의 공시지가를 산정해 매년 5월말 공시한다. 양도소득세·증여세·상속세 등 국세와 재산세·취득세 등 지방세는 물론이고, 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용된다.

정부는 ‘2019년 표준지 공시지가’를 공시하면서 ‘조세 형평성’을 가장 중요한 원칙으로 내세웠다. 부동산 유형, 지역, 가격대별 형평성을 높인다는 기본 원칙에 따라 현실화율(실거래가 반영률)을 조정했다는 것이다.

표준지 공시지가는 전국 3,309만필지 중 대표성이 있는 50만필지다. 이를 기준으로 전국의 모든 개별지 공시가를 산정한다.

표준지 공시지가 인상에 따라 세금부담이 얼마나 늘지 가늠해 볼 수 있는 것은 물론, 대규모 택지지구나 SOC(사회기반시설) 개발 사업을 앞둔 지역에선 토지보상금 인상폭이 얼마나 될지 판단하는 수단이 될 수도 있다.

3기신도시 등 수도권에서 대규모 개발사업이 예정된 만큼 표준지 공시지가에 대한 관심이 높을 수밖에 없다.

올해 1월 1일 기준 전국 표준지 공시지가 상승률은 11년 만에 최대치인 9.42%. 일단 국토교통부는 최근 지가가 급등했거나 그동안 현저히 저평가됐던 중심상업지, 대형 상업, 업무용 건물 밀집지역 등 고가토지를 중심으로 현실화율을 높였다.

앞서 발표했던 표준 단독주택은 시세 15억원 이상 고가주택의 공시가격을 많이 올렸다면, 표준지는 ㎡당 2,000만원이 넘는 고가토지를 타깃으로 했다. 이들 고가토지의 공시지가는 올해 평균 20.05% 올랐다.

하지만 이들 고가토지 비율은 전체 표준지의 0.4%(872필지)에 불과하다. 99.6%에 해당하는 대다수 일반토지(전, 답, 임야나 주거, 상업, 공업용 등)는 인상폭이 7.29% 정도로 시세 상승폭 수준으로 올랐다.

특히 영세 자영업자에 영향을 미치는 지역 공시가는 경기를 반영해 인상폭을 줄였다. 예컨대 서울 중구 오장동 중부시장, 경기도 안성시 안성시장, 대구 남부시장 등은 1% 전후로 올리거나 가격을 오히려 내린 곳도 있다.

이에 대해 국토부는 “영세 상인 및 자영업자에게 부담이 되지 않도록 전통시장 내 표준지 등은 공시가격을 소폭 올렸고, 고가토지의 경우 임차인 보호장치가 존재하기 때문에 시장이 우려하는 임대료 전가 영향은 제한적일 것”이라고 설명했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com