[실전 부동산] 올해 서울-지방 집값, 초양극화 전망

[한국금융신문 김성욱 기자] 지난해 정부의 초강력 규제에도 불구하고 고공행진을 이어간 서울 집값. 전반적으로 집값 조정이 이뤄지기는 했지만, 정작 서울보다는 지방의 집값 조정이 더 큰 폭으로 이뤄졌다. 올해는 이러한 서울과 지방의 양극화가 더욱 심화될 전망이다. 정부의 청약규제 강화와 건설사들 밀어내기 공급 속에 가수요자가 이탈하면서 수도권 등 유명지역 위주로 몰리는 현상이 지속되고 있기 때문이다. 2019년 서울과 지방의 양극화 현상은 얼마나 심화될까.



수도권 집값은 잡혔지만 양극화는 더 커져
부동산업계에 따르면 지난해 급격한 상승 곡선을 그렸던 전국 주택시장이 올해는 소강상태에 접어들 것으로 예상됐다.

주택산업연구원은 ‘2019년 주택시장 전망’에서 올해 전국 매매가격이 올해 대비 0.4% 하락할 것으로 전망했다. 정부 규제로 서울의 주택매매 가격 상승폭이 둔화되고 지방은 하락세가 지속되고 있는 탓이다. 다만 서울 집값은 소폭이나마 여전히 오를 가능성이 있는 것으로 나타났다. 올해 서울 주택가격은 1.1%, 아파트는 1.6%의 상승률을 기록할 것이라는 예측이다. 정부의 규제, 금리 인상 등의 영향으로 부동산 경기 전반이 냉랭한 가운데 서울만 유일하게 오르는 이유는 수도권 아파트 공급 부족, 새주택 선호 현상, 주택가격 상승에 대한 학습 효과 등 잠재적인 상승요인들이 산재해 있기 때문이다.

반면 지방의 가격 하락세는 가속화되고 있다. 지역 산업이 갈수록 침체하고 있는데다 주택 공급 과잉이 지속되면서 상승요인이 많지 않은 탓이다. 이 때문에 올해도 지방 주택매매 가격은 지난해보다 0.9% 하락할 것으로 전망됐다.

업계는 수도권과 지방의 집값 양극화가 점점 더 심해질 것으로 보고 있다. 한국은행 통계에 따르면 지난해 서울 집값 상승률은 10년 만에 가장 높은 수치를 기록한 반면 지방은 14년 만에 처음으로 하락했다.

2018년 1월부터 10월까지 서울의 주택매매가격지수는 지난해 같은 기간보다 6% 올랐다. 이는 지난 2008년에 기록한 11.8% 이래 최고치다. 반면 같은 기간 지방 주택가격은 0.8% 내렸다. 지난 2004년 -0.8%를 기록한 이래 첫 하락이다. 이는 서울 집값을 잡기 위한 대출 규제가 전국적으로 적용되면서 지방까지 악영향을 주고 있는 탓이다.
한은 금리인상, 주담대 금리 인상도 불가피

지난해 11월 30일 한국은행이 기준금리를 1.5%에서 1.75%로 상향한 것도 영향을 미칠 전망이다. 기준금리 인상이 주택담보대출 금리 상승으로 이어지며 이자상환 부담을 높이는 요인으로 작용할 수 있기 때문이다.

문재인정부 들어 투기과열지구 및 투기지역은 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 각 40%로 낮아진 데다 지난해 9·13 부동산대책에 따라 다주택자는 규제지역에서의 주택담보대출가 금지됐고, 10월 31일엔 DTI보다 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)마저 시행돼 대출은 더욱 까다로워졌다. 여기에 상환이자 부담마저 커지고 있어 부동산시장에 고인 과잉 유동자금이 다소나마 줄고 주택시장의 거래량과 가격움직임이 한동안 둔화될 확률이 높아졌다.

이에 따라 주택시장 양극화는 더 커질 수 있다. 여신, 세제, 이자부담이 동시에 증가한 데다 주택공급 과잉 및 지역경기 위축이 동반되고 있어서다. 수도권 일부 지역과 지방 주택시장은 복수대출자, 변동금리 대출자의 어려움이 가중될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “각종 세금과 대출규제로 수요자들의 심리가 냉각된 가운데 금리까지 올라서 당장 가격 급락보다는 거래 절벽속 위축이 더욱 뚜렷해질 전망”이라면서 “일부 인기지역 분양만 몰리는 차별적 양상이 심해질 것”이라고 강조했다.


지방 아파트값 하락에 대규모 공급까지 ‘악재’

여기에 더해 올 한해 대규모 공급이 예정되면서 악성 미분양 및 지방 집값 하락이 더욱 심해질 것이란 전망이 주를 이루고 있다.

한국감정원이 지난해 12월 6일 발표한 주간 아파트값 동향 조사에 따르면 지방 아파트의 하락세는 계속 이어졌다. 울산은 0.32%로 모든 구가 하락세를 보이고 있고, 충북 0.21%, 경남은 0.18%가 내렸다.

아파트 값이 하락세를 보이면서 지방 분양시장도 크게 위축되고 있는 모습이다. 경기가 크게 침체 된 울산의 경우 올해 신규분양시장이 전무했으며, 지난해에 비해 청약경쟁률 또한 크게 떨어지고 있는 모습이다.

주택도시보증공사에 따르면 지방 분양시장의 초기 분양률(분양개시일 이후 3~6개월 사이 분양률)은 겨우 반절 수준을 조금 넘었다. 지방에서 분양한 신규 단지의 평균 분양률은 58.6%로 같은 기간 전국 평균 분양률(84.1%)이나 수도권 분양률(95.3%)과 비교하면 한참 떨어진다.

이러한 상황에 지난해 하반기에 상반기(7만 9,216가구)보다 2배가량 많은 14만 6,415가구의 물량이 공급되면서 침체가 장기화될 것이란 분석이다. 이에 부동산 전문가들은 지방 부동산 활성화를 위한 맞춤형 보완책이 필요하다는 지적하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “최근 조선이나 자동차, 제조시설 등의 수출시장이 악화되고, 지역경제가 위축되면서 지방 부동산시장도 크게 악화됐다”며 “미분양 주택이 있는 주변 지역에 기업을 유치해 기업도시나 혁신도시개발 등에 나서면 일부가 해소될 것”이라고 설명했다.

이어 “최근 3~4년간 지방아파트 공급 과잉이 누적된 것도 하나의 원인이다”면서 “부동산은 지역경제와 맞물려있는 만큼 지역경제 활성화가 무엇보다 중요하다”고 덧붙였다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2019년 1월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com