[투자 포커스] ‘작지만 매운’ 꼬마빌딩 제대로 고르려면?

요즘 상가 건물이나 작은 오피스텔로 이루어진 꼬마빌딩에 관심을 갖는 이들이 부쩍 늘었다. 9.13대책 이후 주택시장에 대한 규제의 강도가 세지면서 중소형 빌딩으로 눈을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있는 것이다.

부동산 감정 방법부터 상황에 따른 대처 방법까지, 부동산 투자로 꼬마빌딩을 염두에 두고 있다면 반드시 알아야 할 정보들을 살펴보자.

보는 만큼 보인다
‘꼬마빌딩’의 몸값이 상한가다. 꼬마빌딩은 주로 20억~50억원의 중소 규모 건물을 말한다. 흔히 볼 수 있는 지상 3~7층의 상가 건물이나 작은 오피스 건물이다. 예전에 빌딩은 기업체가 소유하는 건물이었다.

하지만 최근 들어 아파트값이 급등하면서 일반인도 아파트를 팔고 대출을 안으면 꼬마빌딩을 살 수 있게 됐다. 수요가 크게 늘면서 서울 강남권 일대의 꼬마빌딩은 없어서 못 팔 정도로 인기가 치솟고 있다.

문제는 사람들이 꼬마빌딩을 마치 아파트 사듯 투자한다는 점이다. 꼬마빌딩은 아파트처럼 표준화된 부동산이 아니다. 따라서 매입하는 방법도 여러모로 다르다.

가령 아파트는 모양새가 성냥갑 같으므로 매입할 때 크게 신경 쓸 일이 별로 없다. 비 로열층 아파트라면 로열층보다 가격을 약간 낮춰 구입하면 그만이다. 전세 낀 아파트를 살 때 세입자가 내부를 보여주기를 꺼리면 옆집을 보고 구입하는 ‘깜깜이 쇼핑’도 한다. 하지만 비 표준화된 부동산은 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차다.

그러니 최소 100개 이상의 매물을 보고 선택하는 노력이 필요하다. 리얼티코리아, 글로벌PMC 등 빌딩 중개 법인, 지역 중개업소 등 여러 루트를 통해 최대한 많이 보는 것이 좋다. 그 사이 자신도 모르게 물건을 고르는 안목도 생길 것이다.

꼬마빌딩 똑똑하게 감정하기

문제는 바쁜 당신이 그 많은 물건을 어떻게 다 볼 것이냐 하는 것. 그래서 꼬마빌딩은 일단 스마트폰 앱 ‘스마트국토정보’ 등으로 ‘땅값 공시지가 2배 이내, 임대 수익률 연 4% 이상’ 조건에 부합하는 물건을 찾아 현장 조사를 진행한다. 그렇다면 건물평가는 어떻게 해야 할까?

첫째, 매입가(건물분+토지분)에서 건물분 가격을 따져보자. 건물을 짓는 데 드는 비용은 서울, 부산 등 대도시와 시골이 큰 차이가 없다.
부동산 업계에서는 건물이 어디에 있든 개략적으로 3.3㎡당(평당) 가격은 연면적 기준 ‘신축 400만원’, ‘10년 경과 200만원’으로 계산한다. 건물의 경제적 수명은 40~50년이지만 20년이 넘으면 값어치가 없다고 보고 토지분에 포함해서 거래하는 경우가 많다.

꼬마빌딩을 구입하기 위해 현장을 둘러보면 다세대·다가구 주택처럼 경제적 가치가 없는 낡은 건물이 많다는 사실을 알게 될 것이다. 꼬마빌딩 역시 가치를 좌우하는 것은 입지적 가치, 즉 토지 가격인 셈이다.

건물분 가치를 계산한 뒤 매입가에서 이를 빼면 토지분 가격이 산출된다(매입가-건물분=토지분). 이때 토지분 가격이 일반적으로 공시지가의 2배 이내여야 한다.

둘째, 임대 수익률이다. 앞에서 언급한 대로 [임대 수익률(연%)=(월세×12)/(매입가-임대 보증금)×100]의 계산식을 활용하되 연 4% 이상을 찾아낸다. 꼬마빌딩에서 원룸이나 고시텔이 2개층 이상 있으면 연 5% 이상으로 잡는 게 좋다.

이런 방법을 통해 매매 가격과 임대 수익 요건을 충족하는 물건을 골라내는 1차 작업을 진행하고, 그 다음 현장을 방문해 입지나 유동 인구, 건물의 상태를 면밀히 조사(2차)한다. 또 부동산 중개업소에 들러 최근 매매 사례와 비교해 적정 가치를 확인한다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 12월호>'에 게재된 기사입니다.

박원갑 KB국민은행 WM투자자문부 부동산수석전문위원