전세보증 강화 10월부터 적용…오피스텔·지방노후단독, 주택수서 제외

[한국금융신문 정선은 기자] 전세대출 보증에서 주택보유수를 산정할 때 주택법상 주택이 아닌 오피스텔과 지방의 노후한 단독주택은 제외하고 계산된다.

9·13 대책에서 주택으로 본 분양권이나 조합원 입주권도 전세보증 규제에서는 주택보유수에 포함하지 않는다.

다주택자와 부부합산 1억원 이상 1주택자 제한 등 강화된 전세대출 보증 제한은 공적 보증기관의 규정이 개정되는 10월 이후부터 적용된다.
규정 개정 전까지는 다주택자도 주택도시보증공사(HUG). 주택금융공사에서 전세보증을 받을 수 있다.

금융위원회는 20일 정부서울청사에서 금융감독원, 각 금융협회와 주택시장 안정대책 금융부문 후속조치 점검회의를 열고 이같은 내용을 포함한 사례별 주요 FAQ(자주 묻는 질문)를 배포했다.

다음은 이날 발표된 전세보증 관련 지침 사항 일문일답.

- 9·14일 행정지도를 시행했는데 전세대출 보증 제한 관련 사항도 행정지도에 포함됐나?

▲ 아니다. 행정지도는 주택구입목적 대출, 생활안정자금 등 대출 쏠림 발생 우려가 큰 주택담보대출 관련 사항에 대해서만 시행한다.
전세대출 보증요건 강화는 공적 보증기관(HUG, 주금공)의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행될 계획이다.

- 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택 범위는?

▲ 부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 '상가 및 주택'으로 등재) 주택을 포함하여 합산할 예정이다.

주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외한다.
- 제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되나?

▲ 분양권과 조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에 포함되지 않는다.

분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 공적전세대출보증 이용가능하다.

- 1주택자가 전세보증을 받으려는 경우 소득 ‘1억원 기준’이 적용되는데, 산정방법은?

▲ 부부합산 기준으로 근로와 사업, 연금, 기타소득을 합산해 평가하고 소득이 없으면 세무서(홈택스) 사실증명원으로 입증하면 된다.

소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정되고, 12개월 미만 소득은 연환산하여 적용한다.

- 10월 중 규정 개정에 따라 제도가 시행되면 원칙적인 적용 대상 계약은?

▲ 원칙적으로 개정규정 시행일 후 대출신청분부터 적용된다.

- 임차인이 제도시행(10월 중) 전부터 전세대출보증을 이용하다가 제도 시행 후 전세계약을 연장하게 되면 공적 전세대출 보증(주금공, HUG)도 연장이 가능한가?

▲ 개정 제도 시행시점(10월 중) 전에 종전규정에 따라 이미 전세보증을 이용하다가 이를 연장하게 된 경우에는 경과조치를 적용한다.

다주택자의 경우 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용한다. 1주택자의 경우, 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용한다.

- 제도시행 후 다주택자는 공적전세보증 이용이 전면 제한되는데 서울보증보험(SGI) 전세보증상품은 이용 가능한가?

▲ SGI도 정부 정책취지 및 민간보증회사의 역할을 종합 감안하여, 다주택자에 대한 보증을 제한하는 방안을 검토 중이다.

10월 중 공적보증제도와 맞추어 제도를 개선할 예정이며 이후 다주택자의 이용은 공적보증과 동일하게 제한된다.

- 제도시행 후 1주택자가 부부합산 소득이 1억원 이상인 경우 공적전세보증 이용이 제한되는데, SGI 전세보증상품은 이용 가능한가?

▲ SGI는 1주택자에 대한 소득요건의 경우, 현행 수준을 유지하거나(소득요건 미도입), 1억원보다 완화하는 방안을 검토 중이다.

향후 공적 보증을 받기 어려워지는 1주택자의 상당수가 SGI 보증을 이용할 수 있을 것으로 예상된다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com