“‘9.13 대책’으로 분양시장 자금 모인다…서울 주요지 새아파트만 오를 것”

[한국금융신문 김수정 기자] 메리츠종금증권은 ‘9.13 대책’ 시행 이후 서울 내 거점 구역 신규 아파트나 새로 개발 허가된 아파트만 가격이 상승할 것이라고 14일 내다봤다. 임대주택사업자 등록과 같은 우회적인 대출 경로까지 차단되면서 이제 부동산 시장에 레버리지 상품은 신규분양밖에 남지 않았다는 분석이다.

박형렬 연구원은 “담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 강화를 통해 투기지역 중심으로 급격히 대출한도를 줄였음에도 부동산 가격이 상승한 이유로 정부는 임대사업자 대출 등 우회적인 대출 경로를 들었고 이를 차단했다”고 설명했다.

그러면서 “향후 투기지역에서는 실수요자와 투자자 모두 LTV 40% 이상 대출이 불가능해졌고 이에 따라 과잉수요는 일부 감소할 전망”이라며 “장기적으로 영향을 주는 종합부동산세 인상은 현 시점에서 큰 의미가 없다”고 평가했다.
이어 “전세대출 강화는 일시적 이주 수요에 영향을 준다”며 “재건축∙재개발 과정의 이주, 기존 주택 보유자의 일시적 임대 수요 등의 경우 부부 합산 소득이 1억원 이상이면 전세대출을 받기 어려워지는데 이 때문에 반전세 또는 월세 형태의 거주수요가 커질 수 있다”고 관측했다.

박 연구원은 “작년 이후 정책은 수요자 매수심리 억제에 초점이 맞춰져 있었기에 별다른 내용이 없더라도 당위적인 내용 중심으로 부동산을 자주 언급하고 LTV∙DTI 중심으로 대출을 제한했다”며 “정책이 유도한대로 대출이 억제돼 수요가 줄었고 양도세 중과 등 과정에 공급도 줄었다”고 조명했다.

그는 “문제는 수요자가 우회적 경로로 대출을 받게 된 것”이라며 “9.13 대책의 의미는 수요자 입장에서 아직 남아 있던 우회적인 레버리지 경로가 차단됐다는 점이며 수요자가 새로운 대책을 찾을 때까지는 구매력이 감소할 것”이라고 내다봤다.

이어 “과거 부동산시장에서 레버리지를 어떻게 극대화할지가 중요했다면 이제는 한정된 레버리지를 어떻게 사용할지가 중요하다”며 “무주택자는 단 한번의 레버리지 기회를 고민해서 사용해야 하며 다주택자는 레버리지 없이 현금범위에서 투자할 방법을 고민해야 한다”고 설명했다.

그러면서 “수도권 시장에선 구매력이 작아진 데 따라 가성비를 찾게 될 것이고 분양시장 외 기존주택 매매시장은 둔화할 것”이라며 “가격 상승을 주도했던 서울에서도 거점 구역 신규 아파트 또는 신규 개발허가를 받은 아파트 중심으로만 가격 상승이 이어질 것”이라고 덧붙였다.
한편 건설사 입장에서는 “분양가격(P)은 이미 주택도시보증공사(HUG) 보증 등을 통해 일정 수준 규제를 받아왔다”며 “현재 청약경쟁률 등을 보면 소비자는 주변 시세보다 크게 높지 않은 분양가에 매력을 느끼고 있기 때문에 대책이 주택 분양가에 미치는 영향은 작을 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “다만 수도권에서 투자수요 감소 우려로 신규분양 계획을 재점검하거나 연기해야 할 수도 있는 만큼 수도권 공급 감소 가능성은 존재한다”며 “대형 건설사는 이주계획이 이미 잡혀 있는 재건축∙재개발 중심으로 분양구조가 변하고 있어 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 부연했다.

김수정 기자 sujk@fntimes.com