[재테크 톡톡] 상속주택을 활용한 절세전략

평생 모은 재산을 집 한 채 장만하는 것이 꿈이었던 세대가 이제 은퇴해 상속을 하게 되는 시대가 도래했다. 부동산, 특히 주택 양도 시에는 양도순서에 따라 세금을 안 낼 수도 있고, 낼 수도 있다. 다음의 상담사례를 통해서 상속주택이 있는 경우의 절세방안에 대해 알아보자.

01.상속주택과 일반주택, 일반주택(기존 보유주택)을 먼저 매도해 양도소득세 비과세 받자!
A주택(상속주택)에 거주하시던 아버지가 최근 노환으로 돌아가셨다. B주택(일반주택)에서 거주 중인 자녀는 상속으로 인해 1세대 2주택이 되었다.
1세대 2주택일 경우, 특히 4월 1일 이후 1세대 2주택자가 매도하는 주택의 경우 중과세가 된다고 하는데 어떻게 하면 세금을 적게 낼 수 있을까.

세법에서는 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 상속주택은 없는 것으로 판단, 1세대 1주택 비과세를 해주고 있다. 이는 상속주택은 본인 의사와 상관없이 불가피하게 취득하는 것이기 때문이다.
따라서 B주택을 먼저 양도해 1세대 1주택 비과세를 받고, 상속주택인 A주택에서 2년 이상 보유 및 거주 후 상속주택을 양도한다면 2채 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.

반대로, 상속주택을 먼저 팔게 되면 이는 1세대 2주택자로, 특히 4월 1일 이후 조정대상지역 주택 매도 시 다주택자 중과세율(10% 중과)을 적용받게 될 수도 있으니, 매도순서에 각별히 주의를 기울여야 할 것이다.

02.각각 한 채의 집을 보유한 2명의 자녀가 각각 한 채씩 상속주택을 받을 경우, 상속주택은?
A주택(2010년도 취득), B주택(2015년도 취득)을 보유 중인 어머니가 갑작스럽게 돌아가시면서 두 명의 자녀가 각각 한 채씩 상속주택을 받았고, 상속받은 자녀 모두 거주주택이 한 채씩 있다고 가정해보자.

이 경우 자녀가 각각 한 채씩 상속주택을 받고, 2년 보유요건을 충족한 일반주택을 양도 시 모두 비과세를 받을 수 있을까? 정답은 ‘아니다’이다. 안타깝게도 세법에서는 피상속인이 2주택 이상을 여러 명에게 상속해준다고 하더라도 단 한 채의 주택만 상속주택으로 인정해준다. 상속주택을 판단하는 기준은 다음의 순위에 따른 1개의 주택만을 상속주택으로 본다.

따라서 이 경우에는 A주택(소유한 기간이 가장 긴 1주택에 해당)이 상속주택이 되어 A주택을 상속받은 자녀만이 일반주택을 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

03.공동상속주택, 절세방안은?
A주택을 보유 중이던 아버지가 돌아가시면서 본인의 주택을 3명의 자녀에게 동일하게 주시겠다고 유언을 남겼다. 그리고 3명의 자녀는 모두 별도세대를 구성해 살고 있다고 가정해보자. 이 경우 한 채의 집을 여러 자녀가 동일한 지분을 상속받는다면 이는 한 채의 상속주택이기에 모두 상속주택으로 봐야 할까?

상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다. 따라서 소수지분자가 보유하고 있는 1주택은 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세 적용이 가능하다.

그렇다면, 위 사례처럼 동일면적을 상속받는 경우에는 어떻게 할까? 이 때는 상속주택에 거주하는 자, 최연장자 순서에 따른 상속인이 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 위 사례의 경우에는 첫째가 상속주택을 받은 것으로 볼 수 있다.
그러므로 나머지 공동상속인인 둘째와 셋째는 상속주택을 본인의 소유 주택으로 보지 않기 때문에 본인 소유 일반주택을 자유롭게 매매할 수 있다.

각각의 사례에서 살펴보았듯이, 상속주택이 있을 경우에는 상속주택 외에 일반주택 등의 양도세까지 고려해 재산분할해야 절세가 가능함을 유의해야 한다.