[부동산 이슈] 규제 무풍! 몸값 훈풍! 지식산업센터 인기몰이 중

[한국금융신문 김성욱 기자] 정부의 부동산 정책이 대체로 주택시장 투기수요를 집중 겨냥하면서 규제에서 비교적 자유로운 지식산업센터로 수요자의 시선이 쏠리고 있다. 더구나 최근 들어서는 대형 건설사들이 지식산업센터 사업에 참여하면서 입지 좋은 곳을 중심으로 투자가치가 상승하고 있다. 수익형 부동산시장의 새로운 대안으로 급부상 중인 지식산업센터의 인기비결을 알아본다.



세제혜택·저렴한 관리비 등

다양한 장점으로 주목받는 지식산업센터

과거 과지식산업센터는 ‘아파트형 공장’으로 불리면서 부정적인 시선이 많았다. 하지만 2010년 이후 ‘산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령’ 개정에 따라 지식산업센터로 명칭이 변경되며 대기업 및 관련 계열사 등도 대거 입주하면서 긍정적인 이미지로 탈바꿈하기 시작했다.

또한 정부에서도 지식산업센터 입주기업에 취득세, 재산세 등의 세금 감면 등 다양한 혜택을 제공하며 지식산업센터 확산을 장려하고 있다. 실제로 오는 2019년 말까지 지식산업센터를 최초로 분양 받은 입주자는 직접 사용하는 경우 취득세 50%가 감면된다. 또 사업시설용으로 직접 사용하는 부동산에 대해서는 지방세특례제한법 제58조의2에 의거해 재산세의 37.5% 감면 혜택을 받을 수 있다. 여기에 아파트와는 달리 청약 규제가 적용되지 않고, 전매제한도 없다.

저렴한 관리비도 강점이다. 강남의 도심권 오피스의 관리비가 3.3㎡당 3만원대를 상회하는 것과 비교해 수도권 지식산업센터의 경우 3.3㎡당 평균 5,000~8,000원 수준으로 저렴하다. 경비절감이 절실한 기업 입장에서 이 같은 지식산업센터의 합리적 관리비는 매력적인 유인 요소가 된다.

이에 지식산업센터 공급도 지속적으로 증가하고 있다. 한국산업관리공단 자료에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 최근 2년 사이 급증해 2013년 41건, 2014년 32건에 불과했던 인허가 건수가 2015년 72건, 2016년 105건 등으로 크게 늘어났다.
몸값도 상승세다. 부동산114에서 지난해 11월 발표한 ‘상업용 부동산리포트’ 자료를 보면 가산·구로·강서·성동 등 서울 주요 권역 지식산업센터의 2017년 3분기 기준 평균 매매가는 3.3㎡당 약 783만원으로 전년 동기(695만원) 기준 약 13%가량 올랐다. 같은 기간 서울 내 오피스텔 매매가가 (1,032만원→1,060만원) 약 2.7% 상승한 것과 비교하면 그 상승폭은 약 5배가량 높은 수준이다.

업계 한 관계자는 “지식산업센터의 경우 수도권의 입지가 뛰어난 곳에서 활발히 공급되고 있는 만큼 입지나 규모, 시설 등을 잘 따져보고 골라야 한다”며 “세금 감면 자격, 과잉공급 여부 등도 꼼꼼히 확인한 후에 투자에 나서야 한다”고 조언했다.



지식산업센터 투자의
첫 번째 조건은 교통망

그렇다면, 지식산업센터 투자 시에는 어떤 점을 고려해야 할까. 전문가들은 물류이동의 편의성을 첫 번째 조건으로 꼽는다. 제조시설과 오피스가 혼합된 경우가 다수인 지식산업센터는 주요 도로가 인접해 있는 경우 물류비 절감 효과와 출퇴근이 용이하다는 장점이 있어서다.

그 중에서도 간선·고속도로는 도로망의 기본이 되는 중심도로다. 도시와 도시를 연결하거나 도시의 중심시설 접근성을 강화하는 역할을 수행한다. 이 때문에 다양한 도시가 유기적으로 연결된 수도권의 경우에는 더욱 간선도로가 미치는 영향이 크다.

기업체 입장에서는 이러한 도로가 가까울수록 물류비용을 절약해 원가절감 효과로 높은 수익률을 기대할 수 있다.
현재 국내 화물의 반 이상은 도로를 통해 수송된다. 국토교통부 통계연보 ‘교통부문 수송실적보고’ 자료에 따르면 2015년 기준 영업용 화물자동차를 통해 수송되는 국내 화물량은 약 8억 9,306만톤으로 전체 화물 운송량(17억 6,129만톤) 약 51%를 차지하는 것으로 나타났다.

특히 물류를 수송할 일이 많은 제조업종들의 경우 도로망에 신경을 쓰는 경우가 많다. 공항이나 항구, 터미널 등 주요 기반시설과 연결되는 경우가 많으며 운송시간 등이 빨라져 물류비를 절약할 수 있기 때문이다.
그리고 실제로 주요 지식산업센터 밀집지역은 간선·고속도로가 가까운 곳이 대부분이다. 서울의 G밸리(구로·가산디지털단지)는 남부순환로·서부간선도로가 인접했으며, 서울 성동구 성수동은 내부순환로, 동부간선도로가 교차하는 지역이다. 수도권도 마찬가지. 지식산업센터 밀집지역으로 널리 알려진 안양시 인덕원 지역은 서울외곽순환고속도와의 접근성이 돋보이는 곳이다.

차별화된 경쟁력 가진
지식산업센터 분양 봇물

이처럼 수도권 주요지역에서 지식산업센터의 인기가 치솟으면서 건설사들의 경쟁도 더욱 치열해질 것으로 예상되고 있다. 특히 지난 2000년대 중반 아파트에 ‘브랜드’를 도입해 새로운 문화를 만들었던 것처럼 지식산업센터에도 주택사업 DNA를 옮겨와 기존 아파트형 공장과 차별화에 나서고 있는 모습이다.


현재 가장 활발하게 지식산업센터를 공급하고 있는 곳은 SK건설이다. 지난 2012년 지식산업센터 브랜드인 ‘SK V1’을 론칭해 공급을 확대하고 있는 SK건설은 지난해까지 총 11곳에서 분양을 마쳤다. 현재는 경기도 안양시 동안구 호계동에서 지하 3층~지상 10층, 연면적 6만 3,000㎡의 ‘안양 SK V1 센터’를 분양 중이다. 지하철 1, 4호선 금정역 도보 10분 거리의 역세권 단지로 대중교통 이용이 편리하며, 서울외곽순환고속도로 산본IC와 평촌IC, 과천~의왕 간 고속화도로 등이 인접해 있다.

건설업계 맏형인 현대건설은 지난 2016년 서울 성동구 성수역에 테라스타워를 성공적으로 분양하면서 본격적인 사업을 시작했다. 현대엔지니어링도 지난 2014년부터 총 3건의 지식산업센터의 시공을 맡고 있는데, ‘문정1-1블럭(송파 테라타워)’은 올 1월에 준공 예정이며, ‘가산 테라타워’는 지난해 말 착공해 24개월 후 준공할 예정이다. 특히 서울 금천구 가산동 일원에 들어서는 ‘가산 테라타워’는 지하 3층~지상 17층까지 1개동, 연면적 약 8만6,000㎡ 규모다.


대우건설은 지난 2004년부터 지식산업센터 사업실적을 올리고 있으며, 현재까지 총 10개의 지식산업센터를 공급했다. 그중 동탄테크노밸리 내 8-1, 2블록에 세워지는 '더 퍼스트타워Ⅱ'는 지하3층~지상20층, 연면적 6만 2,980㎡ 규모로 친환경특화설계를 적용한 게 장점이다.


또 태영건설은 지난 2015년 서울 가산동에서 2016년에는 경기도 평촌, 지난해에는 서울 성수동에서 지식산업센터를 공급했다. 현재 분양 중인 ‘성수 W센터 데시앙플렉스’는 성동구 성수동 엠코코리아 부지(구 아남반도체)에 지하 4층~지상 20층, 연면적 7만 327㎡ 규모로 들어선다.

※ 본 기사는 한국금융신문 발행 재테크 매거진<웰스매니지먼트 2월호>에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com