가계부채 종합대책과 부동산 시장의 영향

[박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원] 가장 눈여겨볼 것은 취약차주에 대한 지원이다. 대책에서 취약차주 관리의 필요성이 부각되고, 제도화된 관리시스템을 갖추는 것은 환영할 일이다.

특히 취약차주에 대한 지표, 금액 등을 별도로 관리해야 한다.

가계부채 총액 위주의 접근 방식에서 탈피하여 전체 대출의 30%가량인 취약차주 관리가 중요한 만큼 역량을 집중해야 한다.
자영업자 대출은 자금용도를 명확하게 관리해야 한다. 물론 현실적으로 개인자금용도와 사업자금의 구별이 모호한 것이 문제이다.

자영업자의 대출상환이 무리 없이 이루어지기 위해서는 경제가 활성화되어야 한다.

물론 경제 살리기는 자영업자의 소득증가뿐만 아니라, 나라 전체를 윤택하게 하는 것은 두말 할 나위가 없다.

아파트 중도금대출은 우량대출이다. 상환도 분양자의 전세금이나 주택매도자금으로 대체된 후, 일부분이 주택자금대출로 전환되는 구조이다.

분양과정의 과도기적 대출로 지나친 규제는 바람직하지 않다. 자칫 분양자가 기타 신용대출 등으로 조달할 경우 고금리에 노출되는 악순환의 문제가 있다.
또한 전세금을 빼서 중도금으로 납부하고 고율의 월세로 살아야 하는 고충에 직면할 수도 있다.

건설사는 사업위축으로 공급부족의 우려가 있고, 중소 건설사의 경쟁력 약화로 부의 불균형이 심화될 수도 있다.

다만, 최근 건설사에서 중도금 비율을 통상 60%에서 40% 수준으로 낮추려는 경향은 수요자의 부담을 더는 차원에서 바람직하다.

신DTI와 DSR(총체적부채상환비율)이 가계부채 종합대책의 핵심이다. 제도 실시에 따른 합리적인 논거는 충분하므로 부작용을 최소화해 연착륙되도록 해야 한다.

제도의 당위성은 명백하나 현실과의 괴리가 발생할 경우 경제 전반에 악영향이 우려된다.

또한 부동산 시장의 침체로 연결되면 향후 공급부족 등의 여파로 이어져, 주택가격 안정의 저해 요인으로 작용할 수도 있다.

최대한 제도 도입에 따른 변수를 시뮬레이션 등을 통해 검증해야 한다.

특히 DSR은 영향력이 워낙 강력할 것으로 예상됨에 따라, 초기에는 지표를 여유 있게 설정하고 단계적으로 강화해 나가는 전략이 충격을 최소화하는 방법이다.

향후 부동산 시장은 대출규제와 금리인상이 중요한 영향요인으로 작용할 것이다.

대출억제 시점에서 금리까지 인상될 경우 대출수요자에 대한 영향력은 한층 커질 수 있다. 급격한 금리인상은 가계부채의 연착륙과 시장안정을 위해 재고되어야 한다.

대출규제는 구매력 위축으로 이어져 실수요자의 내 집 마련을 더욱 어렵게 할 수도 있다.

실수요자에 대한 피해 방지책을 꼼꼼히 세워야 한다. 대출규제는 즉각적인 효과와 영향을 미침에 따라 심리적·실질적 위축은 불가피하다.

대책의 부작용을 최소화해 부동산 시장이 급격하게 침체되지 않도록 지혜를 모아야 한다. `