[집중분석] 부동산 시장 서서히 살아난다

주택담보대출 연체율 0.70%…상대적 양호

고용률 감소·미분양 장기화 가능성 등 주의

국내 경기침체 극복의 척도를 건설경기의 회복으로 삼는 전문가들의 분석이 많다.
건설시장에 투입되는 자금 규모가 크기 때문에 국내 금융·산업 전반에 돈이 돌기 때문이라는 것이다. 최근 이같은 회복 조짐이 조심스럽게 일어나고 있다. 특히 부동산 시장의 거래가 서서히 살아나면서 국내 경기 회복전망이 나오고 있다.

KB국민은행연구소 강현 연구원은 ‘국내 주택가격 안정화 가능성에 대한 평가와 전망’이라는 보고서를 통해 이같이 설명하고 있다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 국내 경기침체 회복 신호를 살펴봤다.

◇ 주택거래 서서히 살아나고 있어 기대감

이 보고서는 주택가격 안정화 가능성에 대해 긍정적인 요인이 있다고 설명했다. 최근 주택거래 시장이 서서히 살아나고 있다는 것.
2007년 이후 거래시장이 침체되면서 전국의 아파트 실거래가 신고량은 2006년 12월 6만 4천건을 기록한 이후 올해 1월에는 1만8000건으로 감소했지만 지난 2월 2만9000건으로 전월대비 59% 증가했다.

강 연구원은 “거래회복을 통한 주택시장의 정상화에 대한 기대감을 높여주고 있다”고 말했다.

특히 수도권은 2008년 11월 3400건으로 최소 신고량을 기록했지만 12월부터 3개월간 상승세를 유지하며 2월에는 1만100호에 이르는 아파트 거래가 신고됐다.

강 연구원은 “국내 경기가 악화되기 이전부터 거래량이 감소하였던 점과 거래가 더욱 감소하였던 2008년 하반기에도 주택가격의 하락폭이 크지 않았다는 것을 고려할 때 최근의 거래량 증가는 주택가격의 안정화에 제한적으로 기여할 것으로 판단된다”며 “또한 거래량의 증가가 3월과 이후에도 이어진다면 주택시장의 조기 회복에 대한 가능성도 조심스럽게 전망해볼 수 있을 것으로 판단된다”고 말했다.
또한 주택가격 상승지역의 증가도 주요 기대요인으로 꼽히고 있다.

지난해 하반기에는 주택가격 상승률이 둔화되면서 서울 25개 자치구의 주간 아파트매매가격이 상승한 자치구수가 급격히 줄어들었고 9월말부터는 하락한 자치구수가 급격히 증가하는 반면 상승지역은 전혀 없는 추세가 지속됐다. 하지만 올해 들어 하락지역의 수가 감소하고 서서히 상승지역의 수가 늘어나는 추세로 전환됐다.

강 연구원은 “여전히 이러한 추세가 지속될지 여부는 확실하지 않지만 연말연초의 하락분위기가 다소 개선되었다는 점에서 긍정적인 의미를 찾을 수 있다”고 말했다.

◇ 주택담보대출 연체율 상대적 안정세

2008년 하반기에 글로벌 금융위기의 영향으로 국내 금융시장에서도 신용경색이 확대됨에 따라 시중금리가 큰 폭의 오름세를 보였다. 이에 따라 CD금리에 연동된 변동금리 주택담보대출금리도 상승하며 대출가계의 부담이 가중됐지만 한국은행의 신속한 기준금리 인하가 뒤따르면 금리상승에 따른 가계의 심리적인 부담이 다소 해소됐다. 하지만 이같은 영향이 충분한 가계부담 해소로 작용하지 못해 대출금리 상승이 가계에 영향을 미친 기간은 실제로 2008년 4분기를 전후로 한 약 3개월 정도에 불과했다는 분석이다.

한편 지난 18일 금융감독원이 발표한 2009년 2월말 국내은행의 대출채권 연체율 현황 자료에 따르면 국내은행의 원화대출 연체율은 1.67%로 전년 동월 말 1.01% 대비 0.66%p 상승했고 부문별로는 기업대출과 가계대출이 각각 2.31%, 0.89%로 나타났다. 이중 주택담보대출의 연체율은 0.70%로 2008년 12월말 0.47% 대비 0.23%p가 상승한 것으로 조사됐다.

강 연구원은 “타 부문 대비 상당히 양호한 상태가 유지되는 상황”이라며 “미국의 경우 모기지 연체율 급등 및 차압비율이 증가하면서 금융위기가 시작되었다는 점을 고려할 때 국내에서도 주택금융부문의 부실 확대가 금융 및 실물경제로 미치는 악순환의 고리가 형성될 수 있기 때문에 가계의 부담을 경감시키기 위한 금리인하 노력은 앞으로도 계속될 것”이라고 말했다.

◇ 주택가격 하향 안정세 유지될 듯

이 보고서는 국내 경제위기 속 주택가격은 하향안정세를 유지하고 있다고 분석했다.

지난해 하반기 이후 글로벌 금융위기의 영향으로 주가가 급락하고 환율이 급등한 가운데 국내 주택가격 역시 하락세로 전환됐다. 지난 연말에는 국내외 경기가 급속히 악화되며 올해 국내경제가 예상보다 심각한 부진을 겪을 것이라는 전망이 잇따르면서 외환위기 당시와 같이 경기침체가 가속화되는 경우 주택가격 역시 급락할 수밖에 없다는 우려가 제기된 바 있다. 하지만 아직까지 국내 주택가격은 소폭의 하향세를 유지하는 상황이라는 것.

실제로 전월대비 전국주택가격은 지난해 10월 -0.1%을 기점으로 12월 -0.7%까지 하락폭이 확대된 이후 올해 2월에는 -0.3%로 하락세가 둔화되고 있다.

특히 서울 강남 11개구는 지난해 12월 -1.6%, 1월 -0.9%의 하락률을 보이며 주택가격 급락에 대한 우려가 확대됐지만 재건축 규제완화, 한강변 초고층 개발계획 등이 발표되면서 1월 -0.9%에 이어 2월에는 0.1% 상승으로 전환됐다고 설명했다.

◇ 주택가격 추가하락 요인도 주의

한편, 주택가격의 하향 안정세를 위협하는 불안요인도 있다고 덧붙였다.

우리나라는 금융위기의 영향으로 주택담보대출금리가 상승하며 부실화 가능성이 대두됐지만 정부의 적극적 개입으로 현재 금리수준은 낮은 상태를 유지하고 있다는 것. 하지만 최근에는 가계대출 부실가능성을 증대시키는 요인으로 고용문제가 대두된다고 위험요소를 꼽았다. 강 연구원은 “특히 주택담보대출은 가계의 주수입원이 이전의 고용상태를 유지하지 못하고 실직을 하거나 소득이 크게 감소하는 경우 상환능력이 크게 저해될 수 있다”고 말했다.

또한 미분양사태 장기화에 대한 우려도 나오고 있다.

2008년 12월말 현재 전국의 미분양주택은 총 16만 6천호에 이르러 사상최대치를 기록한 가운데 올해 신규분양 물량이 연간 35만호를 초과할 것으로 추산되어 주택수요가 회복되지 않는 한 미분양사태는 더욱 확대될 가능성도 배제하기 어려운 상황이라고 설명했다.

이밖에 주택수요와 공급의 질적 불일치도 불안 요인으로 꼽았다.

문제는 지방의 중대형 주택의 미분양 문제가 심각한 상황에서 향후 공급될 주택의 규모가 최근의 경향대로 중대형 주택 위주로 공급될지 의문이라고 지적했다.

강 연구원은 “주택수요 트렌드 변화에 맞추어 건설업계에서도 소형주택에 대한 다양한 공급계획을 준비할 것으로 예상되어 향후 국내 주택시장은 인구구조 및 세대구성의 다양화 경향에 부합하는 주택공급을 기대할 수도 있다”고 말했다.

◇ 정부 노력 지속 더 이상 하락 방치 안해

이 보고서는 올해 국내 주택시장의 향방을 전망하기에는 수많은 부정적 측면과 긍정적 측면이 공존하는 상황이라고 설명했다.

강 연구원은 “주택담보대출 연체율 상승과 고용률 감소에 따른 부실가능성 확대, 미분양사태의 장기화 가능성 및 주요 주택구입연령층의 감소 등 부정적 요인이 해소되지 않고 있지만 한편으로는 거래증가, 금리수준 안정, 주택가격 상승지역의 증가 등의 긍정적 요인 또한 조금씩 증가하고 있다”고 말했다.

또 이 보고서는 여전히 정부의 위기대응방안의 실효성과 불충분성에 대한 논란의 여지가 남아 있지만 앞으로 주택가격 급락으로 인한 더 큰 혼란과 경제적 손실을 최소화하기 위해 향후에도 주택가격을 안정시키기 위한 정부의 노력은 지속될 것으로 평가했다.

강 연구원은 “현 시점에서 주택가격 안정을 위협하는 가장 큰 요인은 주택 담보대출의 부실화 가능성으로 만일 금리수준이 상승하거나 대출가계의 고용 안정성이 훼손되어 연체율이 급증하는 경우 주택시장에 큰 충격요인으로 작용해 주택가격이 급락하게 될 것”이라며 “그러나 현재 정부의 저금리 유지, 고용안정을 위한 잡셰어링 등 위기극복을 위한 다양한 대응방안이 추진되고 있기 때문에 향후 국내 주택가격은 불안요인이 혼재된 상태에서 경기회복 시점이 도래하기까지는 하향안정세가 유지될 것”이라고 말했다.

                            〈 다주택자양도세완화 계획 (3/16 발표 〉
                                                                              (자료 : 기획재정부)



김의석 기자 eskim@fntimes.com