[포커스] 부동산신탁업 전문성과 차별화가 생존전략

업권간 영역 파괴 등…영업구조 변화

합리적인 수수료율 결정 등 공동노력

호황을 누렸던 부동산신탁 시장은 사상 최악의 위기를 맞고 있다. 글로벌 금융위기와 감독규제로 인해 경영환경은 더욱 악화되고 있는 상황이며 신규사들의 진입이 가시화되면서 시장은 혼탁 조짐까지 보이고 있다. 신정부가 부동산 규제를 완화해 경기부양책을 내놓고 있지만 시장의 반응을 좀 더 지켜봐야되는 상황이어서 실제적인 대책이 되고 있지 않다. 이같은 상황에서 안정적인 내실경영과 차별화된 영업전략으로 눈길을 끄는 곳이 있다.
업계 선두 업체인 한국자산신탁이 그곳이다. ‘리스크 마인드 강화와 질적성장’ 경영에 중점을 두고 있어 향후 상승할 경기 성장곡선에 대비하고 있다. 한국자산신탁은 금융공기업인 한국자산관리공사의 자회사로 금융공기업의 한계를 넘어선 전문성과 효율성을 살린 경영으로 부동산신탁 시장 선두권을 달리고 있다. 특히, 한국자산신탁의 사령탑을 맡고 있는 김대성 대표의 경영능력이 높이 평가받고 있다.

김 대표를 만나 그가 말하는 부동산신탁 업계의 현황과 전망에 대해 들어봤다.

“부동산신탁업계는 부동산시장의 변화와 무관하게 무한경쟁이 불가피하며, 무한경쟁에서 살아남기 위한 전문성과 업무의 차별화가 가속화될 것으로 전망된다.”

김대성 대표는 글로벌 금융위기에 안정적으로 대처하고 향후 시장변화에서 생존하기 위해서는 전문성과 차별화가 필요하다고 강조했다.

◇ 신탁매출의 80% 이상이 금융기관 PF
부동산신탁 업계의 3분기 실적은 전년 동기 대비 21%대 감소한 추이를 나타내고 있다.

지난해 시작된 미국의 서브프라임 모기지 부실화 사태로 촉발된 국제금융위기와 이로 인한 국내 금융시장의 혼란, 경기침체의 영향 때문이다.

한국자산신탁은 9월말 현재 220억원의 매출실적을 시현해 안정적인 성과를 내고 있다.

김 대표는 “지난 5월 취임한 이후 금융환경 변화에 따른 대응전략으로 ‘리스크 마인드 강화와 질적성장’에 경영의 중점을 두면서 실적이 소폭 감소했다”며 “하지만 이는 신규시장참여자의 증가로 인한 경쟁심화와 금융위기로 인한 부동산금융 시장의 위축에 보다 근본적인 원인이 있다”고 말했다.
이같은 현상은 금융시장에 종속적인, 즉 금융시장 순응성을 갖는 부동산신탁업의 구조적 특성 때문이라고 설명하고 있다.

부동산신탁은 금융기관의 프로젝트파이낸싱 구조에서 시스템적 신용보강 기능이라는 것. 즉 신탁에 의한 담보관리와 전문성을 기반으로 하는 프로젝트관리 기능을 수행하고 있어, 순수 개발신탁을 제외한 신탁매출의 90% 이상이 금융기관의 프로젝트파이낸싱(Project Financing)에서 파생되고 있다.

김 대표는 “현재 금융위기와 부동산경기침체로 인해 97조원에 이르는 PF대출에 대한 부실위험이 높아지고 있고, 사실상 금융기관의 PF 대출 중단과 건설사의 유동성악화로 부동산신탁 시장 또한 크게 위축된 상태”라며 “이러한 시장여건을 고려할 때 올해 경영 실적은 만족할 만한 수준이라 생각하며, 경기는 항상 순환하는 것이므로 성장잠재력을 확충하는 내실경영과 위기관리경영으로 내일의 기회를 맞이하기 위한 준비를 철저히 해 나가고 있다”고 설명했다.

◇ 경영효율성 선진국 수준…민영화되면 시너지창출

최근 정부는 공기업의 효율성과 경쟁력을 극대화하기 위해 민영화를 추진하고 있다. 한국자산신탁도 정부의 공기업 선진화계획에 민영화 대상기업이 포함돼 있어 최근 절차를 밟고 있다.

한국자산신탁은 10년전 IMF 구제금융시절에 부실화된 부실신탁사의 구조조정 지원목적으로 설립되었으며, 현재 민영화에 앞서 구조조정지원을 위해 양수한 잔여 신탁사업의 정리작업을 추진중에 있다.

한국자산신탁의 민영화는 한국자산관리공사가 보유한 주식을 민간에 매각하는 방향으로 추진되고 있다.

하지만 민영화가 되더라도 한국자산신탁의 경영방향에는 큰 변화가 없을 것으로 전망된다.

또한 민영화가 되면 새로 참여하는 대주주의 특성에 따라서 업무 시너지 효과 등 새로운 가치를 창출할 수 있는 기회가 될 수도 있을 것으로 전망했다.

또 김 대표는 “흔히 언론에서 공기업의 비효율성에 대해 강하게 비판하고 있지만 한국자산신탁 임직원 모두는 철저하게 사업과 영업중심의 마인드로 시장에서 영업경쟁을 하고 있으며, 민간기업 보다 더 높은 생산성과 효율성을 나타내고 있다”며 “이는 과거 경영실적과 지원인력의 비율이 약 20%대로 선진국 수준을 유지하고 있는 조직구성에서도 잘 알 수 있다”고 강조했다.



◇ 산은자산운용과 MOU로 부동산개발·금융시장 선도

경영 효율성이 극대화한 한국자산신탁은 타 금융기관과의 전략적 제휴를 통해 경쟁력을 확보해가고 있다.

올 8월 한국자산신탁은 산은자산운용과 전략적 업무제휴를 맺었다.

김 대표는 “전략적 제휴라 함은 기업간 경쟁에서 살아남기 위해, 타사와 제휴해 다른 기업들과 경쟁하는 것으로, 자산운용사와는 자본이나 기술, 판매, 인재 등에 대해 상호 제휴하는 것을 말한다”며 “이런 관점에서 본다면 한국자산신탁이 산은자산운용과 맺은 업무제휴는 기술과 판매제휴에 해당한다고 볼 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “앞으로 금융전문기관과 부동산전문기관인 한국자산신탁의 융합의 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다”면서 “이는 부동산개발시장과 부동산금융시장을 한 단계 업그레이드 시킬수 있는 계기가 될 것”이라고 강조하기도 했다.



◇ 향후 부동산신탁 고객이 생산자로 전환예상

부동산신탁시장은 2004년 6개회사에서 2008년 현재 50%가 증가한 9개회사가 영업경쟁을 하고 있으며, 올해 4개회사가 신규로 시장참여를 추진 중에 있다. 신규시장 진출이 허용될 경우 4년만에 시장 참여자가 100%이상 증가 하게 되는 것이다.

또한 저축은행이 법을 개정해 신탁업겸영을 추진하고 있고, 증권회사는 부동산담보신탁 시장 진출을 준비하고 있으며, 내년 2월 자본시장통합법이 본격적으로 시행되게 될 경우 신탁을 영위하는 금융투자업자가 급증하게 될 것이란 전망이 나오고 있다.

김 대표는 “이미 업권간 영역 파괴를 골간으로 하는 자통법의 시행이 예고되면서 예상되었던 무한경쟁의 시대가 우리 앞에 현실로 다가온 것으로 모든 신탁업자가 직면하고 헤쳐 나가야 하는 문제”라고 말했다.

김 대표는 대형사의 신규 시장 참여 자체가 아닌 그 내면의 구조적 현상을 살펴봐야 한다고 지적했다.

부동산신탁전업사의 실질적 소비자가 금융기관인데 그 소비자가 생산자가 되는 구조라는 것. 이는 곧 수요기반의 상실이라는 구조적 한계에 봉착할 수도 있다고 제기했다.

공격적인 마케팅, 수수료율 인하 등 수주경쟁의 심화로 인해 부동산신탁시장이 혼탁해지고 있다. 이에 대해 김 대표는 업계의 노력의 필요하다고 강조했다.

김 대표는 “서비스원가와 경험적 신탁리스크율 등을 고려한 수수료율의 결정과 신탁기간별 수수료율의 차별화 등 합리적 가격결정모델에 의해 수수료율을 결정하고 운영하고자 하는 업계 공동의 노력이 필요하다”며 “아울러 건전한 경쟁에 병행해 게임의 장이 사라지면 플레이어도 존재할 수 없듯이 서로 시장을 지켜나가고 키워나가는 동업자 정신으로 상호발전을 추구해야 할 것”이라고 말했다.

◇ 재건축 활성화 위해 재신탁 허용해야

부동산신탁 업계에서는 정책적 측면에서 일반 금융업자의 부동산신탁시장 참여가 불가피하다고 한다면 부동산신탁 전업사 또한 일반금융시장의 진출을 적극적으로 지원해 시장에서 공정한 경쟁을 할 수는 방안을 마련해야 한다는 의견도 제시되고 있다.

또한 제도적 측면에서는 부동산신탁 활성화를 위한 다양한 정책적 지원이 필요하다는 지적도 나왔다.

김 대표는 “금융시장 전체에서 차지하는 부동산신탁시장의 규모와 부동산과 금융의 연계기능의 특성을 고려해 어느 정도 공정한 경쟁이 이루어질 수 있도록 중재적 역할을 수행해 주길 바라는 마음”이라며 “부동산신탁의 제도적 측면에서는 신탁에 대한 토지거래허가제의 예외 인정, 재건축의 신탁방식 활성화를 위한 재신탁 허용 등 부동산신탁 활성화를 위한 다양한 정책적 지원을 필요로 하고 있다”고 말했다.

한편, 한국자산신탁은 올해 목표를 시장점유율 1위로 내세웠다.

또한 외형성장의 중요성 못지 않게 실질적 기업가치 증진을 위해 경제적부가가치(EVA) 창출과 ROA 향상에 경영의 중점을 두고 운영한다는 방침이다.

아울러 신상품개발 역량강화와 신사업추진, PI 확대를 통한 자산운용의 효율성 제고 등을 적극적으로 추진한다는 계획이다.

He is…

< 학력 >

- 건국대학교 경제학과, 성균관대학교 경영전문대학원

< 경력 >

- 1977년 성업공사(현 한국자산관리공사) 입사

- 1996년 검사부 부부장

- 1999년 자산처분부장, 출자관리부장

- 2000년 기업매각부장, 자산유동화2부장

- 2001년 창원지사장, 법규송무부장, 국유재산관리부장

- 2004년 송무부장

- 2005년 법규송무부장, 한국자산관리공사 이사

- 2008년 5월 한국자산신탁(주) 대표이사(현)

- 재경부장관상 2회



김의석 기자 eskim@fntimes.com