“위험부담할줄 알아야” VS “토지확보라도 해야”

‘후분양제도 시행에 따른 금융시스템 미비’문제를 해결하기 위해 지난 9일 그랜드인터컨티넨탈호텔에서 열린 ‘후분양제도 시행에 따른 상업용 부동사시장의 변화와 발전방향’ 세미나가 뜨거운 공방 속에 진행됐다.

토론자들은 부동산개발에서 위험부담여부와 후분양제도에 대해 논란을 벌였고 방청객들도 질문을 쏟아냈다.

세미나엔 건설교통부 건축과 김상문 사무관, 한성대학교 부동산학과 이용만 교수를 비롯해 부동산업종에서 프로베스트원 김병수 대표, 생보부동산신탁 임경해 팀장, 삼성건설 이유훈 과장, 바스코 채희갑 팀장, 대우건설 한지성 부장이 참석했고, 금융업종에서는 외환은행 장우진 차장, 하나경제연구소 양철원 연구위원이 참가했다.
◆ 재무적투자 참여요구

시행사 대표로 토론에 나선 바스코의 채희갑 팀장은 “외국의 투자기관들은 파이내싱에 대해 보증을 요구하지 않고 지분참여로 사업에 참여한다”고 말했다.

그는 현재 관리하고 있는 동대문의 R 상가도 외국자본의 투자를 받고 정상화의 길을 걷고 있다며 이같이 말했다.

그는 또 “상가 공급이 적당히 유지돼야 하고 더구나 도심에 대부분 위치하는 특성상 엄청난 자금이 들어가는 데 이를 감당할 수 있는 시행사는 없다”며 “이를 금융기관이 대신해줘야 하지 않느냐”고 말했다. 이를 위해 개발사업에서 발생하는 매출채권을 자산유동화함으로써 금융기관들을 단순 대출이 아니라 지분투자로 끌어들일 수 있는 방법도 설명했다.

대우건설 한지성 부장은 “지금까지 프로젝트 파이낸싱은 건설사가 모든 위험을 부담했다”며 “펀드나 리츠등의 참여로 이러한 부담이 감소할 것을 기대한다”고 말했다. 그러나 그는 “금융기관들이 약간의 위험도 부담하지 않으려 할 것이며, 준공된 부동산에만 투자해온 리츠가 부동산개발사업에 투자하기도 어렵다”고 말했다.


◆ 시행사 규모 신뢰 안 가

금융기관 대표로 토론에 나선 외환은행 장우진 차장은 “제대로 된 프로젝트파이낸싱을 못하는 것은 시행사의 열악한 자금사정 탓”이라고 말했다. 적어도 토지확보는 한 상태에서 사업을 진행해야 하는 데, 그렇지 못하기 때문에 위험부담을 감당할 필요가 없다는 것이다. 한투증권의 고위 임원도 “실무 담당자 입장에서 조금이라도 위험가능성이 있으면 하기가 곤란하다”고 말했다.

그는 이어 “지분 참여의 경우도 현재 여러 금융기관이 함께 참여하는 신디케이트 방식도 당사자간 미묘한 입장차이로 이를 조율하는 데 어려움이 많은 실정인데 지분 참여방식이 너무 복잡하다”고 덧붙였다.
한성대 부동산학과 이용만 교수는 “금융자본을 끌어들이기 위해서는 위험이 발생했을 때 손실규모 파악이 가능해야 한다”면서 “과연 이만한 손실을 감당할 수 있는 시행사가 있는가”라며 회의적인 입장을 보였다.



◆ 후분양제는 모두 불만…상가개발 불가능해질 것

내년 4월부터 적용될 후분양제도에 대해서는 부동산 금융업 학계 할 것 없이 불만을 쏟아냈다.

대우증권 한지성 부장은 “굿모닝시티의 교훈은 표시광고의 필요성과 투명한 자금관리인데, 오히려 공개청약과 추첨에 의한 분양을 집어넣어 편법만 양산할 것”이라고 말했다.

그는 또 “상가는 점포마다 성격이 다르고 가격도 다른데 아파트처럼 일률적으로 가격을 정해서는 안된다”고 덧붙였다.

외환은행 장우진 차장은 “제도 시행이 상가사업을 투명하게 만드는 데는 기여할 것”이라면서도 “신탁보증하는 경우에 선분양을 허가해준 것은 자금규모가 커 현실적으로 하기는 어려울 것”이라고 강조했다.

이에 대해 건설교통부 김상문 사무관은 “어차피 수요와 공급에 의해서 사업이 진행되는 것으로 시장을 계속해서 움직일 것”이라고 말했다.

그는 또 상가 단일 가격에 대해서는 “공개추첨 모집이 모두 가격을 동일하게 정하라는 것은 아니며 이 부분은 유연하게 할 문제”라고 밝혔다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com