재건축 공사비 '입지별 격차'…현대·대우 사업지별 셈법 달라지나

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 핵심 재건축 사업장의 공사비가 입지와 사업 특성에 따라 큰 차이를 보이면서 대형 건설사들의 수주 전략도 달라지고 있다. 여의도에서는 재건축조합이 3.3㎡당 1590만원의 예정 공사비를 제시한 반면, 목동 주요 단지는 950만~990만원 수준이다. 건설사들은 공사비보다 사업장별 수익성과 사업 여건을 종합적으로 따져 수주 여부를 결정하고 있는 것으로 나타났다.

◇ 여의도는 1590만원, 목동은 950만~990만원…입지 따라 벌어진 공사비

29일 정비업계에 따르면 여의도 재건축 사업장은 서울 주요 정비사업 가운데 가장 높은 수준의 공사비가 형성되고 있다.

여의도 광장아파트 재건축조합은 최근 시공사 선정 입찰공고를 통해 3.3㎡당 1590만원의 예정 공사비를 제시했다. 이는 최근 서울 재건축 사업장 가운데 최고 수준이다.
목화아파트 역시 3.3㎡당 1370만원의 예정 공사비를 제시했으며, 시범아파트는 약 1120만~1150만원 수준으로 알려져 있다. 공작아파트는 대우건설과 체결한 계약 기준으로 3.3㎡당 약 1070만원 수준이다..

반면 목동 재건축은 상대적으로 낮은 수준이다. 목동10단지는 990만원, 13단지는 980만원, 6단지는 950만원의 예정 공사비를 제시했다. 목동6단지는 지난 27일 총회를 거쳐 DL이앤씨(대표이사 박상신)를 시공사로 최종 선정했다.

성수전략정비구역도 사업지별로 3.3㎡당 약 1100만~1210만원 수준의 공사비가 형성돼 있다.

◇ 현대·대우건설 '공사비보다 사업 여건 종합 검토'

공사비가 사업장마다 큰 차이를 보이고 있지만 건설사들은 공사비만으로 수주 여부를 결정하지 않는다는 입장이다.
현대건설(대표이사 이한우)과 대우건설(대표이사 김보현) 관계자에 따르면 공사비는 수주를 판단하는 여러 요소 가운데 하나일 뿐이라고 언급했다. 실제 검토 과정에서는 입지와 일반분양 여건, 사업 규모, 공사 기간, 설계 난이도는 물론 향후 브랜드 가치와 사업 리스크까지 함께 살펴보는 것으로 파악됐다.

특히 여의도와 성수처럼 초고층 개발과 특화 설계가 적용되는 사업장과 목동처럼 사업 여건이 다른 단지는 동일한 기준으로 비교하기 어렵다는 것이 공통된 설명이다. 예정 공사비가 높더라도 수익성이 확보되지 않으면 수주에 나서기 어렵고, 공사비가 상대적으로 낮더라도 사업 여건이 우수하면 적극적으로 검토할 수 있다는 것이다.
공사비 상승과 금융비용 부담이 이어지면서 정비사업 수주전에서도 선별 수주 기조는 더욱 뚜렷해지고 있다. 특히 최근에는 외형 확대보다 안정적인 수익을 확보할 수 있는 사업장을 선별하는 분위기가 강해지고 있는 것으로 나타났다.

◇ 초고층·특화 설계 확산…공사비 상승 압력 지속

사업장별 공사비 격차는 설계와 사업 조건에서도 비롯된다.

여의도는 한강변 랜드마크 경쟁과 초고층 개발, 특화 설계, 고급 커뮤니티 시설 등이 공사비 상승 요인으로 꼽힌다. 성수 역시 특화 설계 경쟁이 이어지면서 공사비가 3.3㎡당 약 1100만~1210만원 수준에서 형성되고 있다. 반면 목동은 사업 규모는 크지만 상대적으로 특화 요소가 적어 예정 공사비가 950만~990만원 수준에 머무는 것으로 풀이된다.

공사비 상승세는 건설업계 전반의 원가 부담 확대와도 맞물려 있다. 한국건설산업연구원이 지난 11일 발표한 월간건설시장동향 리포트에 따르면 올해 4월 건설공사비지수는 136.88로 전년 동월보다 4.4% 상승했다. 아스콘과 철근 등 주요 자재 가격 강세가 이어지면서 건설사의 원가 부담을 키우고 있다는 분석이다.

건설경기 회복세는 아직 제한적이다. 이지혜 건산연 경제금융·도시연구실 연구위원은 올해 4월 민간 주택수주는 전년 동월 대비 7.0% 감소했고, 건설기성도 1.1% 줄었다. 공공·토목 부문이 일부 방어했지만 민간·건축 부진이 이어지면서 회복 흐름이 건설 현장 전반으로 확산하지는 못한 것으로 분석됐다.

업계에서는 공사비 수준보다 사업성과 수익성을 종합적으로 따지는 수주 전략이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 이에 따라 서울 주요 정비사업의 공사비는 입지와 사업 특성에 따라 차별화되고, 건설사들의 수주 전략도 사업장별로 더욱 세분화될 전망이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com