[르포] HDC현대산업개발 '역점' 용산정비창 전면1구역 홍보관 가보니

9일 오전 서울 용산구 한강대로 23 한 건물에 HDC현대산업개발 홍보관이 개관했다. 홍보관 내 'THE LINE 330' 모형이 전시됐다. / 사진=한상현 기자

[한국금융신문 한상현 기자] “아직 마음을 정하지 않았어요. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 홍보관 모두 둘러보고 고민해 보려고요.” (용산정비창 전면 1구역 조합원 A씨)

9일 오전 서울 용산구 한강대로 23 한 건물에 HDC현대산업개발 홍보관이 둥지를 틀었다. 5층에서 조합원을 맞이하는 HDC현대산업개발 관계자들 얼굴에는 기대감과 긴장감이 공존했다.

용산정비창 전면 1구역 조합원 인원이 상대적으로 많지 않은 편이라 회사 관계자들은 조합원 한 사람 한 사람에게 다가가 열띤 설명을 이어갔다. 다수 조합원을 상대로 의중을 질문한 결과, 모두 아직 결정하지 못했다고 답했다.

이날 정경구

정경구기사 모아보기 HDC현대산업개발 대표는 전면 1구역 5층 홍보관에서 “당사에 개발할 기회가 주어진다면 정비계획 변경은 물론 완벽 시공을 포함해 당사가 제시한 모든 제안을 끝까지 책임지고 이행하겠다”고 강조했다.

앞서 정 대표는 “HDC는 용산에서 아이파크몰, 철도병원부지, 공원 지하화 등 다수의 성공적 개발 경험을 바탕으로 용산역 일대 지역을 누구보다 잘 안다”며 “HDC타운 조성으로 시너지 효과를 내 조합원이 혜택을 피부로 체감할 수 있게 하겠다”고 수주 의지를 밝힌 바 있다.

9일 오전 서울 용산구 한강대로 23 HDC현대산업개발 홍보관에서 조태제 HDC현대산업개발 대표이사(왼쪽 첫번째)와 정경구 HDC현대산업개발 대표이사 사장(왼쪽 다섯번째)이 용산역 통합 계획 관련 설명을 듣고 있다. / 사진=한상현 기자

더불어 5층 홍보관 입구에서 강경민 HDC현대산업개발 도시정비부문장은 기자들을 앞에 두고 “정비 사업지 단지와 상가가 연결되는지는 향후 미래 가치 측면에서 확연한 차이를 보일 겁니다. 연결의 힘이거든요. 용산역 유동 인구가 자연스럽게 대중교통을 통해서 유입되는데 이처럼 연결성을 강조하는 게 당사 개발의 핵심 요지라고 생각합니다”라고 설명했다.

연결을 강조한 HDC현대산업개발은 용산 정비창 전면 1구역 재개발 사업명을 ‘The Line 330’으로 제안했다. ▲SMDP(건축디자인) ▲LERA(구조설계) ▲삼성물산 리조트부문(조경) ▲CBRE(상업부동산컨설팅) ▲LPA(경관조명) ▲파크햐얏트 등이 포함된 협업으로 서울 랜드마크를 실현하겠다는 게 HDC현대산업개발 측 설명이다.

앞서 HDC현대산업개발은 용산역과 지하철, 광역철도망, 국제업무지구 등을 전면 지하공간과 유기적으로 연결하는 입체적 통합계획을 제안한 바 있다. 또한 용산역과 신용산역을 연결하는 지하 보행통로와 GTX-B 노선의 용산역 출입구 신설이 포함된 지하 통합공간 조성안도 추진된다. HDC현대산업개발이 개발 중인 용산역 전면 지하공간은 용산 국제업무지구를 연결하는 핵심 축이 될 전망이다.

HDC현대산업개발은 ▲용산역 아이파크몰 ▲용산역 전면 공원 지하 개발 ▲용산철도병원 부지개발 등 개발 권한과 운영 자산을 보유해 용산정비창 전면 1구역과 용산역 등을 연결할 수 있는 유일한 민간사업자다.

9일 오전 서울 용산구 한강대로 23 한 건물에 HDC현대산업개발 홍보관이 개관했다. 홍보관 내 용산역 통합 연결 관련 모형이 전시됐다. / 사진=한상현 기자

조합에 제시하는 ▲공사비 ▲금융조건(사업비) ▲이주비 ▲공사기간 ▲분양책임(대물변제) 등 조건도 눈에 띈다. HDC현대산업개발이 제시한 평당 공사비는 대안설계 기준 약 858만원으로 경쟁사(894만원)보다 36만원 낮게 책정됐다. 앞서 한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설은 881만원, 삼성물산은 938만원을 평당 공사비로 책정한 바 있다.

가장 눈에 띄는 항목은 금리 조건이다. 용산정비창 전면 1구역 사업비는 조(兆) 단위 규모이기 때문에 금융비용은 조합원들 분담금과 큰 연관성을 갖는다. HDC현대산업개발은 'CD+0.1%' 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했다. '금리 경쟁'이 치열했던 한남4구역 당시 현대건설 CD+0.1%(고정금리)와 동일하며, 삼성물산 CD+0.78%(변동금리), 경쟁사 CD+0.70%(변동금리)보다 낮다.

금융비용은 사업 기간이 길어질수록 누적되는 구조다. HDC현대산업개발은 공사기간 42개월을 약속했다. 경쟁사 47개월 대비 5개월 짧기 때문에 사업 추진 신속성과 금융비용 절감이 기대된다.

이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 가구당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했다.

'THE LINE 330' 단지 16층에서 바라본 한강 전경을 보여주고 있다. / 사진=한상현 기자

더불어 HDC현대산업개발은 아파트, 오피스텔, 상가, 업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 밝혔다. 조합원들이 우려하는 '미분양 리스크'를 사전에 해소하겠다는 목적으로 풀이된다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액이다. 조합 분양 수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도다.

한편, 용산정비창 전면 1구역 재개발은 서울 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에서 진행되는 도시정비사업이다. 지하 6층~지상 38층 규모로 초고층 빌딩 12개 동에 아파트 777가구(분양 678가구, 임대 99가구), 오피스텔 894실, 상업·업무시설 등을 조성하는 복합개발 프로젝트다. 사업비만 9558억원에 달한다.