[이사철 깡통전세 AtoZ] ‘깡통전세’ 위험 키우는 갭 투자? 왜 문제가 될까

[한국금융신문 장호성 기자] ‘갭 투자’란 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다.

예를 들어 매매 가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원으로 집을 사는 방식이다.

전세 계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있어 저금리, 주택 경기 호황을 기반으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 유행했다.
특히 소득이 적은 청년층이나 신혼부부의 경우 갭 투자가 아니라면 최근 몇 년 사이 크게 뛰어오른 서울 아파트값 마련이 불가능해졌다는 지적도 잇따랐다.

갭 투자는 ‘남의 돈으로 투자에 나선다’는 인식으로 인해 불법이 아니냐는 시각이 있지만, 법적으로는 문제가 없다. 다만 세입자의 보증금으로 투자에 나서는 것이기 때문에 리스크가 커 사실상의 ‘연대보증’에 가깝다는 해석도 일부 존재하고 있다.

갭 투자는 부동산 호황기에 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우에는 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있다는 큰 문제점이 있다.

이처럼 대출금액과 전세금액의 합이 집값의 70%보다 커져, 계약 만기시에 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우를 가리켜 ‘깡통전세’라는 표현까지 등장했다.

최근 공개된 통계에 따르면 전국 아파트의 전세가율은 전국 기준 74.4%, 수도권 69.4%, 지방 78.4% 수준으로 집계됐다. 이는 한국부동산원이 최근 3개월간의 실거래 자료를 바탕으로 조사한 것이다.
통상적으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 보는데, 수도권에서도 입주 10년이 넘는 구축을 중심으로 전세가율이 80%를 초과하는 아파트가 국소적으로 발생하고 있어 세입자들의 주의가 요구되고 있다.

시·군·구별 아파트 전세가율은 인천 중구(93.8%)·동구(93.5%)·미추홀구(92.2%)·연수구(90.4%)·남동구(90.4%) 등 인천의 5개 구가 90%를 넘어 전국에서 가장 높은 수준을 보였다.

특히 부동산 하강국면이 본격화되고 있는 올해에는 갭 투자의 위험성이 어느 때보다 크다는 분석이 지배적이다. 소액 투자로도 여러 채의 건물을 ‘돌려막기’ 식으로 매수하는 위험한 방법을 채택하더라도, 부동산 자체가 상승국면이라면 이들 건물을 토대로 엄청난 수익을 거둘 수 있다.

그러나 부동산이 하강국면이라면 전세 세입자가 보증금을 돌려달라고 했을 때 보증금조차 돌려줄 수 없는 상황에 처할 가능성이 높다.

실제로 HUG에 따르면 지난달 전세보증금반환보증보험 사고 금액과 건수는 각각 1089억원, 511건으로 집계돼 월간 기준으로 역대 최대·최다를 기록했다.

전세보증금반환보증 사고 금액과 건수가 각각 1000억원, 500건을 넘은 것은 지난달이 처음이다. 올해 1∼8월에는 이미 5368억원에 달해 지난해 한 해 전체 사고액을 넘었다.

그런가하면 갭 투자자가 소유한 부동산을 경매 등으로 처분해 집을 포기하게 되는 사례도 발생할 수 있다. 이 경우 기존 세입자는 원치 않음에도 억지로 명의를 넘겨받아 임대사업자나 다주택자로 전락해 고액의 세금을 부담해야 하는 처지에 놓일 수도 있다.

부동산 한 전문가는 “갭 투자는 집을 담보로 세입자의 보증금으로 투자에 나서는, 일종의 사금융 방식의 ‘빚 내기’식 레버리지 투자로도 볼 수 있다”며, “주식 등에서 쓰이는 레버리지 투자보다 오고 가는 금액의 양이 월등히 많고, 그만큼 리스크가 큰 방식이기 때문에 시장 상황이 아주 좋지 않다면 득보다 실이 더 클 가능성이 큰 투자”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com