짙어지는 관망세에 집값 대세하락 전망…커지는 영끌족 부담 [한은 빅스텝 폭풍]

[한국금융신문 장호성 기자] 미 연준과 한국은행의 지속적인 금리 인상으로 인한 가계 금융비용 부담 증가로 올해 들어 전국 집값은 꾸준한 하락세를 나타내고 있다.

한국은행 금융통화위원회는 13일 오전 2022년 7월 통화정책방향 결정 회의에서 기준금리를 연 2.25%로 인상하는 사상 첫 '빅스텝(big step)'을 단행했다. 이는 기존 기준금리(1.75%)보다 50bp(1bp=0.01%p), 즉 0.5%p(포인트) 높인 것이다.

윤석열정부는 출범 이후 다주택자 양도세 완화 등 문재인정부와 상반되는 부동산규제 완화 노선을 폈지만, 집값에 영향을 준 것은 규제 완화보다는 금리 영향이 컸다는 분석이 나온다.

◇ 금리인상 시그널에 얼어붙은 매매시장, 전국 집값 하락세로 돌아섰다

금리가 낮을 때는 주택담보대출은 물론 건설사들의 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 금리 상환부담이 적어 건설업계와 분양시장이 전반적인 호황을 맞이했다. 그러나 최근에는 원자재값 급등이라는 악재와 더불어, 정부의 분양가상한제 개편 논의 등 외부적인 요인까지 겹치며 부동산시장이 짙은 관망세에 접어들었다.

지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만5987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었다. 특히 같은 기간 서울의 아파트 매매 건수는 7917건에 그치며, 지난해 기록한 2만5159건의 3분의 1 수준에 그쳤다. 서울의 아파트 매매가 5월까지 1만건을 하회한 것은 올해가 처음이다.

이 같은 거래절벽이 이어지며 '부동산불패'에 대한 시장에 믿음도 서서히 줄어드는 모양새다. 강남이나 서초, 용산 등 개발호재가 많은 지역의 초고가 매물이나 급매로 나오는 매물 등을 제외하면 전반적인 집값 하락세가 전국적으로 이어지고 있기 때문이다.
한국부동산원 통계에 따르면 지난해 7월 첫째 주까지 누적 6.93%의 상승을 나타냈던 전국 집값은 올해 같은 시기 –0.14%의 하락세를 나타내고 있다. 같은 기간 수도권은 8.25%의 상승에서 –0.44%의 하락으로, 서울은 2.45% 상승에서 –0.22%의 하락세로 전환됐다. 경기는 10.81%에서 –0.22%, 인천은 12.35%의 상승에서 –0.54%의 하락세로 모두 돌아섰다.

부동산플랫폼 직방이 어플리케이션 이용자 1727명을 대상으로 2022년 하반기 주택시장 전망에 대한 설문조사를 실시한 결과, 10명 중 6명이 주택 매매가격 하락을 점친 것으로 나타났다. ‘금리 인상으로 인한 이자 부담 증가’가 63.9%로 가장 많은 이유를 차지했다.



◇ 기준금리 인상에 커지는 영끌족 한숨, 근로소득의 절반 이상이 대출이자로 나갈 수도

지난해까지 유례없이 풍부했던 시중유동성 탓에 집값은 끝 모르고 고공행진했다. 이에 2030 세대들은 미래에 집을 사지 못할 수도 있다는 불안감에 받을 수 있는 대출을 한계까지 끌어모아 집을 사는, 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻)’을 통한 내 집 마련에 나섰다.

한국부동산원 추산 기준 지난해 20대 이하~30대 전국 아파트 매입 비중은 31.0%로 집계됐다. 이는 해당 조사가 시작된 이후 처음으로 30%를 돌파한 것이다. 앞서 2030세대가 아파트를 매입한 비중은 2019년 28.3%, 2020년 29.2%다.

이 같은 대출이 고정금리라면 그나마 타격이 덜하지만, 금리 상승기에 맞물리는 변동금리라면 이야기가 달라진다. 시장금리 변동에 따라 이자율이 달라지는 변동형 대출은 고정형 대출보다 일반적으로 금리가 낮다.

그러나 본격적인 금리 인상기에 돌입하면서 이자율이 오르면 그 부담은 고정금리보다 커질 수도 있다. 전체 은행권 대출 시장에서 변동금리 대출 차주 비중은 1분기 말 기준 77%에 달하는 것으로 나타났다.

직방 조사 결과 2022년 연말까지 아파트 가격이 현재의 수준을 유지할 때, 대출금리가 7%까지 인상된다고 가정할 시 전체 면적 아파트의 월 대출 상환액은 261만원, 전용 59㎡ 아파트는 246만원, 전용 84㎡ 아파트는 291만원까지 상승하는 것으로 나타났다.

통계청에서 전국 단위로 매 분기 발표하는 ‘가계동향조사’에 의하면 2021년 전국 가구들의 가처분소득은 363만원이며, 도시근로자가구의 경우 418.9만원이다. 2021년 전국 도시근로자가구 평균 가처분소득 대비 서울 아파트 매입 시의 월 주담대 상환액의 비율은 전체 면적 아파트에서 금리 4%일 때 45%이나, 금리가 7%까지 상승할 경우 62%로 평균소득의 과반을 넘는 것으로 나타났다.

또한 금리가 7%까지 오르면 전용 59㎡ 소형 아파트의 경우에도 59%로 과반을 초과하고, 전용 84㎡ 중형 아파트에서는 69%로 계산되어 가처분소득의 70%선에 근접하는 것으로 나타났다.

직방은 “가계에서는 저금리 시장에서 세웠던 주택구매계획과 그에 따른 가계재무구조를 금리인상시기에 맞춰 리밸런싱할 필요가 있다”며, “장기간 저금리 기조가 유지됐던 시장과는 다른 상황이 예상되는 만큼, 금리 인상이라는 시장 변화에 맞춰 주택구매 전략과 소득과 그에 맞는 금융비용 상환 계획을 살피는 등 보다 신중한 투자가 요구되는 시점”이라고 제언했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com