오늘부터 규제지역 6억 넘는 집 담보대출에 DSR 40% 적용

[한국금융신문 한아란 기자] 강화된 차주별 대출규제가 오늘(1일)부터 적용된다.

규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받거나 1억원 이상 신용대출을 이용하면 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받는다. DSR은 주택담보대출과 신용대출, 전세대출, 예적금담보대출 등 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값으로, 차주의 원리금 상환 부담을 나타내는 지표다.

무주택자 주택담보대출비율(LTV) 우대 요건은 완화되고 우대 폭도 현행 10%포인트에서 20%포인트로 늘어난다. 부부합산 연 소득 9000만원 이하(생애 최초 구입 1억원 미만)인 경우 9억원 이하 주택을 구입할 때 최대 4억원까지 대출을 받을 수 있게 된다. 청년·신혼부부는 대출금을 40년간 나눠 갚을 수 있는 초장기 모기지론과 전·월세 대출 지원을 받을 수 있다.
◇ 규제지역 6억 초과 주담대·1억 초과 신용대출 DSR 40% 적용

금융당국에 따르면 금융위원회는 상환능력심사 중심의 대출 관행 정착을 위해 이날부터 모든 규제지역(투기·과열지구 및 조정대상지역 등)에서 6억원 초과 주택을 담보로 주담대를 받는 경우와 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 경우에 차주 단위 DSR을 적용한다.

단 전세자금 대출이나 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되는 대출과 서민금융상품과 정부 협약 대출, 자연재해로 인한 긴급대출 등 정책적 목적의 대출, 300만원 미만의 소액대출은 제외된다.

지금까지는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주담대를 받는 경우와 연 소득 8000만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우에 차주별 DSR 40%가 적용됐다.

이외에는 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로는 DSR 40%를 넘게 대출을 받는 경우도 있었다.
차주 단위 DSR 40% 적용 시 30년 만기 원리금 균등분할상환 방식 주담대(금리 연 2.5%)를 받는다고 가정하면 연소득 2000만원은 1억6900만원, 5000만원은 4억2200만원, 8000만원은 6억7500만원, 1억원은 8억4400만원이 대출 한도다.

DSR 산정 때 신용대출의 경우 실제 만기가 반영되도록 체계가 정비됐다.

지금까지는 신용대출 산정 만기가 10년이었지만 이날부터 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 짧아진다. 산정 만기가 줄어들면 연간 원리금 규모가 커지기 때문에 같은 금액의 신용대출을 받아도 DSR 비율은 더 올라가게 된다.

◇ 무주택자 LTV 우대 폭 10%p→20%p로 확대

무주택자 주담대 우대혜택을 받을 수 있는 연소득 기준은 부부합산 8000만원 이하에서 9000만원 이하로 상향(생애최초 구입자는 9000만원 이하→1억원 미만)된다.

주택가격 기준도 투기 과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하, 조정대상 지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 낮아진다.

LTV 우대 폭은 현행 10%포인트에서 최대 20%포인트로 늘어난다. 기존에 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6억~9억원 구간은 40%에서 50%, 조정대상지역 5억~8억원 구간은 50%에서 60%로 10%포인트 우대혜택을 제공한다.

예를 들어 연 소득 8100만원인 무주택자가 6억원 주택을 살 때 주담대 한도는 투기지역에서 1억2000만원(2억4000만원→3억6000만원), 조정지역에서 1억원(3억원→4억원) 늘어난다.

다만 대출 최대한도는 4억원이다. 차주 단위 DSR 규제를 적용받는 차주의 경우 DSR 한도(은행권 40%·비은행권 60%) 이내로 대출이 제한된다.

◇ 청년·신혼부부 대상 40년 초장기 모기지 도입

만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부는 만기 40년 정책모기지(보금자리론·적격대출)를 이용할 수 있다.

보금자리론은 집값 6억원·소득 7000만원(신혼부부 8500만원) 이하 가구에 제공되는 고정금리 주담대로, 연간 17만 가구가 이용하는 상품이다. 적격대출은 소득 제한이 없고 주택가격 9억원 이하 등의 조건을 충족하면 이용할 수 있다.

40년 만기 정책모기지 대상은 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 내 신혼부부다. 현재 소득이 높지 않은 청년 가구는 만기를 길게 설정함으로써 매달 원리금 상환 부담을 축소할 수 있다.

예컨대 3억원을 30년 만기로 받을 대출 받을 경우 월 상환금액은 124만1000원(이자 연 2.85%)이지만 40년 만기로 설정할 경우 105만7000원(이자 연 2.90%)으로 14.8% 줄어든다.

◇ 청년 전월세 대출 한도 1억원으로…보금자리론 3.6억까지

청년 전용 전·월세 대출 1인당 한도는 기존 7000만원에서 1억원으로 늘어난다.

청년 전·월​세 대출은 만 34세 이하 청년에게 2%대 금리로 7000만원 이하의 보증금과 월 50만원 이하의 월세를 지원하는 상품이다.

보증료도 기존 0.05%에서 0.02%로 인하된다.

금융위는 연간 약 5000명(요건은 부합하지만 대출 한도가 작아 일반전세대출을 이용한 청년)이 4000억원 규모의 상품을 추가 이용할 것으로 예상했다.

1억원 대출 시 이자부담은 일반전세대출에 비해 연간 약 50만원(0.5%포인트) 줄어들고 보증료 추가인하를 통해 보증료 부담도 연간 약 3만원 감소할 것으로 보인다.

보금자리론의 1인당 지원 한도는 3억6000만원으로 높아진다.

올해 3분기 중에는 주택금융공사 전세대출을 이용할 수 있는 전세금 요건이 5억원에서 7억원(수도권)으로 늘어난다.

한아란 기자 aran@fntimes.com