[문형철 주택도시보증공사 감사자문위원] 2025년 부동산 시장, 규제는 남고 신뢰는 사라졌다.

2025년 대한민국 부동산 시장은 유례없는 혼돈의 소용돌이 한가운데에 놓여 있었다. 지난 6월 3일 치러진 조기 대선 이후, 인수위원회 과정도 없이 출범한 이재명 정부는 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위해 숨 가쁜 정책 행보를 이어갔다. 6·27 대출 규제를 시작으로 9·7 공급 대책, 그리고 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제 지역으로 묶은 10·15 대책까지, 하반기 들어서만 세 차례의 굵직한 부동산 대책이 연이어 쏟아졌다.

그러나 시장의 반응은 기대만큼 우호적이지 않았다. 정책 발표 직후 잠시 관망세가 나타났지만, 이내 “지금 아니면 더 오른다”는 보상 심리가 작동하며 가격이 다시 들썩이는 장면이 반복됐다. 이른바 ‘규제의 역설’이었다. 이는 정책의 강도가 부족해서라기보다, 잦은 정책 변경으로 인해 시장의 신뢰가 무너졌기 때문이었다. 예측 가능성이 사라진 시장에서는 자정 기능도 제대로 작동하지 않았다.

이재명 정부 부동산 정책의 첫 번째 축은 분명한 공급 확대였다. 정부는 2030년까지 수도권에 135만 호, 연간 기준 27만 호라는 역대 최대 수준의 공급 청사진을 제시했다. 3기 신도시인 왕숙·교산·창릉·대장·계양 지구의 조성 속도를 끌어올리고, 도심 내 유휴 부지와 용도 변경을 통해 가용 토지를 최대한 확보하겠다는 방침을 내놨다.
이번 공급 대책에서 특히 주목을 받은 대목은 공급의 ‘양’이 아니라 ‘질’에 대한 인식 전환이었다. 과거 공공주택에 따라붙던 ‘좁고 멀며 열악하다’는 이미지를 벗기 위해, 역세권 등 핵심 입지에 25~30평형대 중산층형 공공주택을 전면 배치하는 전략을 선택했다. LH가 직접 시행해 분양가는 낮추되, 품질은 민간 아파트 수준으로 끌어올리겠다는 구상이었다. 단순한 물량 확대가 아니라, ‘살고 싶은 집’을 통해 무주택 실수요자의 불안을 잠재우려는 실용적 접근이었다.

공급 확대와 동시에 정부는 또 다른 축으로 고강도 수요 억제와 금융 규제를 병행했다. 대출을 활용한 갭투자를 집값 상승의 주된 원인으로 지목하고, 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 목적 외 거래를 사실상 차단했다. 15억 원 이상 고가 주택에 대한 대출 한도도 크게 낮췄고, 스트레스 DSR 상향 조정을 통해 금융권 자금 흐름을 강하게 조였다. 특히 1주택자의 전세자금대출까지 DSR 심사 대상에 포함한 조치는 시장에서도 전례 없는 초강수로 받아들여졌다.

문제는 이러한 규제 중심 접근이 현장에서 예상치 못한 부작용을 키웠다는 점이다. 자산 여력이 있는 계층은 대출 없이도 주택을 매입한 반면, 소득은 충분하지만 자산 형성이 덜 된 3040 세대와 무주택 실수요자들은 대출 문턱 앞에서 내 집 마련의 기회를 잃었다. 이른바 ‘주택 완박’ 현상이었다. 규제가 투기를 막기보다, 결과적으로 계층 간 격차를 확대하는 역설이 나타났다.

수급 지표 역시 시장의 불안을 증폭시켰다. 2025년 전국 아파트 입주 물량은 약 27만 가구로 전년 대비 23.3% 감소했고, 2026년에는 다시 24.4% 줄어든 21만 가구 수준에 그칠 것으로 전망됐다. “지금 사지 않으면 살 집이 없다”는 심리적 공포는 거래량이 급감해도 가격이 쉽게 내려오지 않는 ‘거래 절벽 속 고점 유지’ 현상을 고착화했다. 재건축·재개발 규제와 강화된 안전진단 기준 역시 도심 공급 기반을 위축시키며 중장기적인 공급 쇼크 우려를 키웠다.

임대차 시장의 균열도 뚜렷했다. 갭투자 차단으로 전세 공급 주체가 빠르게 줄어든 가운데, 실거주 의무 강화와 세 부담을 느낀 임대인들이 매물을 거둬들이면서 전세 가격은 가파르게 올랐다. 전세를 구하지 못한 서민들이 월세로 밀려나는 ‘전세의 월세화’는 가계 부담을 직접적으로 압박했다. 특정 지역을 규제로 누르면 인접 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선 효과 역시 반복되며 시장 왜곡을 심화시켰다.

종합해보면, 당시 부동산 정책의 성패는 규제의 세기나 설계의 정교함이 아니라, 시장의 신뢰를 얼마나 회복했느냐에 달려 있었다. 아무리 거대한 공급 계획도 시장 참여자들이 믿지 않으면 효과를 발휘하지 못했다. 대책이 나올 때마다 규제 조건과 대출 기준이 달라지는 환경에서는 장기적인 주거 계획 자체가 불가능했다.

2025년의 끝자락에서 돌아보면, 올 한 해 부동산 시장을 지배한 것은 정책의 숫자나 규제의 강도가 아니었다. 시장을 움직인 것은 불안과 불신, 그리고 예측할 수 없다는 공포였다. 규제가 촘촘할수록 시장은 움츠러들었고, 신뢰가 흔들릴수록 가격은 쉽게 내려오지 않았다.

이제 2026년을 앞두고, 이재명 정부의 부동산 정책은 분명한 갈림길에 서 있었다. 규제의 총량을 늘리는 경쟁에서 벗어나, 시장이 믿고 따를 수 있는 일관성과 예측 가능성을 회복해야 한다는 과제가 남았다. 공급은 말이 아니라 입주로 증명돼야 했고, 금융 규제는 투기 억제와 실수요 보호라는 목적에 맞게 정교하게 구분될 필요가 있었다. 무엇보다 무주택자에게 ‘기다리면 기회가 온다’는 신호를 주지 못한 점은 뼈아픈 대목이었다.

부동산 시장은 명령으로 움직이지 않았다. 신뢰가 쌓일 때 비로소 안정으로 향했다. 한 해를 마무리하며 분명해진 교훈도 여기에 있다. 규제는 수단일 뿐 목적이 아니다. 시장을 움직이는 진짜 힘은, 내일의 주거 환경이 오늘보다 나아질 것이라는 국민의 신뢰라는 사실이었다.
[문형철 한국캐피탈 사외이사 겸 주택도시보증공사 전 감사자문위원]