부동산 침체라는데 70억 시세차익? 강남3구·용산은 ‘다른 세상’

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해부터 전국 아파트의 신고가 거래 비율이 큰 폭으로 감소하고 있지만, 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산 등 고가 아파트가 밀집한 지역에서는 여전히 수십 억대 시세차익이 발생하고 있다.

고금리와 부동산경기 침체 우려가 짙어지는 와중에도 초고가 주택 시장은 다른 주택시장과는 아예 다른 별개의 시장으로 보는 것이 적합하다는 분석이 나온다.

◇ 지난해 신고가 아파트 거래비율 18년 만에 최저, 고가매입 심리적 저항감
부동산플랫폼 직방(대표 안성우)이 2023년 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석해 단지 내 동일 면적타입이 과거 최고가격보다 높은 매매가로 얼마나 거래됐는지 신고가 거래 건수와 비율(%)을 분석한 결과, 신고가 거래 비율은 4%로 2022년 11.7%보다 7.7%p 낮아진 것으로 나타났다.

2006년 주택 실거래 신고가 도입된 이후 글로벌 금융위기 같은 외생변수(2009년(6.6%))와 경기위축(2013년(6.7%))이 있었던 과거에도 신고가 비율이 5%이하로 붕괴된 적은 없었다. 고금리 충격과 경기위축 영향으로 불확실성이 높아진 집값 전망에 손절우려를 불러올 수 있는 고가 매입에 대한 심리적 저항감이 아파트 신고가 비율 하락으로 이어진 것으로 분석됐다.

서울특별시도 2023년 아파트 매매 신고가 거래량은 3084건에 그쳤다. 2022년의 3295건보다 관련 수치가 211건 감소했다. 전체 거래에서 신고가 거래비중이 2023년 9.1%에 그치며 2022년(27.5%)보다 18.4%p 줄어들었다. 이는 2013년 3.6%로 최저점을 기록한 이후 3번째로 낮은 수치다.

◇ 시장 침체, 강남은 다르다? 곳곳서 수억원대 신고가 거래 ‘펑펑’

그러나 이 같은 통계와는 대조적으로 강남 등 초고가 아파트 시장에서는 수억 원대가 넘는 신고가 거래가 속속 발생하고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 1∼4월 전국 50억원 이상 아파트 거래 건수는 총 61건으로, 작년 동기(34건)에 비해 79.4% 증가했다. 특히 1∼4월 90억원 이상에 거래된 건수는 총 11건이었으며, 이 중 2건은 거래가가 100억원을 넘었다. 일일 아파트 신고가 추이를 살펴봐도 서울 내에서 가장 상승폭이 큰 단지는 강남3구와 용산이 차지하는 비중이 과반 이상이 몰려있었다.
지난달에는 한남동 나인원한남 전용면적 244㎡가 120억원에 주인이 바뀌었다. 이는 가수 장윤정 부부가 매각한 주택으로 추정된다. 해당 매물은 3년만에 70억원의 시세차익을 발생시킨 것으로 알려졌다.

이들 외에도 올해 1월 서울 용산구 한남동과 성동구 성수동, 강남구 삼성동 등에서 4건이 성사된 데 이어 2월에는 한남동 한남더힐과 나인원한남 등에서 모두 3건이 95억5천만∼99억5천만원에 계약됐다. 3월에는 서울 강남구 압구정동 현대7차아파트가 115억원에 거래됐다.

그러나 아직 고가 아파트의 상승세가 중저가 아파트에까지 영향을 주고 있지는 않은 것으로 분석됐다. KB부동산이 제공하는 ‘5분위배율’ 데이터는 서울 아파트의 상위 20% 가격을 하위 20%로 나눈 값으로, 해당 값이 클수록 고가와 저가 아파트의 가격차이가 크다는 것을 의미한다. 5분위배율은 올해 3월 기준 4.95를 기록하며 2018년 9월 이후 가장 높은 수치를 나타내고 있다.

부동산 한 전문가는 “강남3구는 재개발·재건축은 물론 각종 인프라가 집중되는 지역이라는 이미지가 강하게 남아있고 실제로도 그렇다. 지금은 침체기지만 시장 회복기가 되면 더욱 가치가 오를 것이라는 믿음이 있는 것”이라며, “특히 정부가 추진하는 재건축 초과이익 환수제 문제나 안전진단 규제 완화 등의 수혜가 직접적으로 있을 것이라는 기대감이 초고액 자산가들의 투자심리를 자극하고 있는 것”이라고 분석했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com