[재테크 톡톡] 세법에서 주택 수를 계산하는 방법

주택은 생활을 위한 필수 재화이면서 취득, 보유, 양도 단계에서 세금이 발생하는 자산이기도 하다.

최근 세법 개정으로 주택 수에 따라 세금이 달라지는 부분을 주목해야 한다. 주택의 범위와 합산 대상이 되는 기준 등을 살펴본다.

주택의 범위와 합산

주택 수가 늘어남에 따라 세금 부담이 무거워지는 경우는 대표적으로 1세대 다주택자에 대한 양도소득세를 들 수 있다.

여기에 최근 종합부동산세나 취득세도 주택 수에 따라 세금 부담을 달리하도록 세법이 개정되면서 주택 수가 세금 계산에서 중요한 이슈가 되고 있다.

주택 수의 판단이 중요한 또 다른 이유는, 세법에서 판단하는 주택의 범위가 점점 더 넓어지고 있어서다.

아파트나 단독주택뿐 아니라 조합원 입주권이나 분양권처럼 아직 주택으로 완성되지 않은 권리도 주택으로 판단하는 것으로 변화하고 있다.

또 세금 종류에 따라 합산 대상인 주택 소유자 범위에도 차이가 있다. 따라서 주택과 관련한 의사 결정 전에 변경된 세법 기준을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

취득세, 취득 시점 세대 단위 합산

지난 8월 지방세법 개정 시행(2020년 8월 12일)으로, 매매로 취득하는 주택이 1세대 다주택에 해당할 경우 취득세율이 높아지게 됐다.

취득 주택의 소재 지역이 비조정대상지역이면 1세대 3주택부터, 조정대상지역이면 1세대 2주택부터 높아진 취득세율을 적용한다.

예외적으로 일시적 2주택 기준에 해당한다면 1주택 취득세율을 적용 받을 수 있다. 주택의 합산 범위도 넓어졌다.

개정 시행일 이후 취득하는 조합원 입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔(주택분 재산세 과세된 경우)도 1세대의 소유 주택 수에 포함해 취득세를 계산한다.

매매에 따른 취득세 계산 시 주택 수를 판단할 때, 일정 기준을 충족하는 농어촌주택이나 시가표준액 1억원 이하 주택 또는 오피스텔, 상속 개시 후 5년 이내 상속주택 등은 제외한다.

종합부동산세, 6월 1일 기준 소유자 합산

매년 6월 1일 현재 소유자 기준 합산 주택 공시 가격이 6억원(1세대 1주택 단독 명의일 경우 9억원) 초과 시 종합부동산세가 부과된다.

종합부동산세는 주택 수와 소재 지역에 따라 구간별 세율을 달리 적용한다. 납세의무자가 2주택 이하(조정대상지역 2주택 소유자 제외)를 소유한 경우보다 3주택 이상(조정대상지역 2주택 소유자 포함)을 소유한 경우 세율이 더 높다.

세율 적용 시 주택 수는 소유자 기준으로 계산하며, 지분으로 보유하고 있는 주택도 1채로 계산해 포함한다.

주택분 재산세가 부과된 경우는 종합부동산세 과세 대상으로 합산하지만, 세법상 요건을 충족해 등록한 임대 주택 등은 합산하지 않는다.

주택 임대소득 과세, 부부 기준 합산

소유한 주택을 임대해 받는 월세 소득도 원칙적으로 과세 대상이며, 주택 수에 따라 과세 여부가 달라진다.

주거용 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용할 때는 주택 임대로 판단한다.

주택 수는 부부가 소유하는 주택 수를 기준으로 합산한다. 비과세되는 주택임대소득은 부부 합산 1주택으로 공시 가격 9억원 이하의 주택을 임대해 발생하는 소득이다. 공시 가격 9억원을 초과하는 1주택이나 부부 합산 2주택 이상을 월세로 임대하는 경우 과세 대상이다.

따라서 그 다음 해 5월에 소득세를 신고 납부해야 한다. 주택을 전세로 임대할 때는 과세 기준이 달라진다. 부부 합산 3주택 이상(일정 기준 이하 소형 주택은 제외)으로 보증금 합계액 3억원을 초과하는 경우다.

전세 보증금 3억원 초과분에 대해 일정률을 곱한 ‘간주임대료’를 임대소득으로 신고납부한다.

양도소득세, 양도 시점 세대 단위 합산

양도소득세에서 주택 수 판단은 양도일 현재 생계를 같이하는 동일 세대를 기준으로 보유 주택을 합산한다.

1세대 1주택 양도 소득 비과세를 받으려면 양도일 현재 1세대 전원이 보유한 주택이 1주택이어야 하며 일시적 2주택으로 인정되는 등의 경우에는 예외를 적용 받을 수 있다.

여기서 주택 수에는 주거용으로 사용 하는 오피스텔과 조합원 입주권도 포함해 계산한다. 지난 8월 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권이 새롭게 주택 수에 포함된다.

또 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 다주택자에 대한 양도소득세율이 강화되어, 앞으로 1세대 2주택이나 3주택 이상일 경우 양도소득세 셈법이 보다 복잡해질 전망이다.

1세대 다주택이어도 양도하는 주택이 조정대상지역이 아니거나 중과세 적용 대상에서 제외되는 예외 주택에 해당할 때는 일반세율을 적용 받을 수 있다.