[부동산 Q&A] 뜯기기 쉬운 상가건물 권리금, 보호받을 수 있는 방법이 있나요?

[한국금융신문 김성욱 기자] 지난 2015년 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인이 권리금을 보장받을 기회가 생겼지만, 여전히 상가건물 권리금 관련한 갈등은 끊이질 않고 있다.

권리금이 구체적으로 어떠한 방식으로 보호되는지 모르는 사람이 많기 때문이다. 임차인이 권리를 보호받을 수 있는 방법들을 살펴보자.

Q1 : 권리금이란 정확히 무엇인가요?
권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 사람이 현 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말하죠. 이는 상권 입지에 대한 프리미엄을 의미하는 ‘바닥권리금’, 기존에 영업하던 임차인이 확보한 고객을 인수받는 금액인 ‘영업권리금’, 투자한 시설의 감가상각 후 남은 시설의 가치에 대한 금액인 ‘시설권리금’으로 나눌 수 있습니다.

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인에게 받을 수도 있고, 임대인이 신규 임차인에게 받을 수도 있는 등 거래되는 방식은 여러 가지로 존재합니다.

Q2 : 그럼 임차인이 상가를 타인에게 넘길 경우 권리금 모두를 보호받을 수 있는 건가요?

아닙니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 따르면 ‘임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다’고 규정하고 있습니다.
예를 들어 ▲건물주가 기존 세입자가 구한 새 세입자에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 경우 ▲기존 세입자에게 권리금을 주지 못하게 막는 경우 ▲새 세입자에게 터무니없이 높은 임대료를 요구하는 경우 ▲그 외 정당한 이유 없이 새 세입자와 계약 맺기를 거절하는 경우 등이 해당됩니다.

다만, 일부 사람들은 법이 개정돼 임차인이 임대인에게 권리금을 직접 지급받을 수 있는 것으로 오해하기도 하지만, 임차인은 권리금 회수를 방해받은 경우 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

Q3 : 법원 판결 등에도 불구하고 임대인이 돈을 안 주겠다고 버틸 경우어떻게 해야 할까요?

임대인이 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위를 한 정황이 있어 손해배상을 해야 한다는 법원 판결이 났음에도 임대인이 돈을 안 주겠다고 버티면 임차인은 소송을 다시 진행하거나 강제 집행 등을 해야 합니다.
하지만 개인이 계속 소송을 이어가기는 쉽지 않은데요.

이에 최근 SGI서울보증에서는 건물주의 방해로 기존 세입자가 새 세입자로부터 권리금을 받지 못해 생기는 손해를 보상하는 ‘권리금 보호 보험’을 출시했습니다.

권리금 보호 보험 가입자는 법원의 확정판결이나 조정 및 화해 권고 결정, 대한법률구조공단 산하 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 결정 등에 따라 확정된 건물주의 손해 배상액을 보험금으로 받을 수 있습니다.

건물주와의 임대차 계약 체결일로부터 3개월 안에 보험 가입을 신청하면, 보험 계약자가 이전 세입자에게 지급한 권리금의 110% 이내로, 최대 3억원까지 보장되는 상품이죠. 보험 가입 금액이 1억원이고 보험의 보장 기간이 2년일 경우 기본 요율 연 0.232%를 곱한 46만 4,000원을 보험료로 내면 됩니다.

무엇보다 임대인 동의가 필요치 않아 누구나 손쉽게 가입할 수 있습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 11월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com