[2019 한국금융투자포럼] “해외 부동산 투자 이점은”…전략 모색하며 성료

[한국금융신문 한아란 기자] '2019 한국금융투자포럼'이 24일 서울 강남구 포스코타워에서 성황리에 개최됐다.

최근 낮은 금리의 예금 대신 안정적인 수익을 기대할 수 있는 해외부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 이번 포럼은 해외 부동산시장 전망과 투자전략을 공유하는 장이 됐다.

‘글로벌 부동산 투자 성공전략’을 주제로 총 4개 강연과 토론이 이어졌다.
허과현 한국금융신문 회장은 이날 개회사를 통해 투자 포트폴리오 핵심 자산이 된 해외부동산 투자의 리스크 관리, 엑시트 플랜(Exit plan)의 필요성을 전했다.

허 회장은 "우리나라 해외 부동산 투자가 올해 들어 10조원 이상이 되면서 이제는 포트폴리오의 핵심 자산이 됐다"며 "그럼에도 불구하고 투자에 있어서는 최근 불거진 파생결합증권(DLS)

원금손실이나 호주 부동산펀드의 관리부실 등 크고 작은 문제들이 투자자들의 불안을 가중시키고 있다"고 지적했다.

이어 "오늘 포럼은 투자 프로세스의 완전한 이해를 통해 알고 투자하는 투자전략 수립을 지원하는 데 목적이 있다"며 "많은 분에게 공감과 새로운 정보를 공유하는 보람 있는 시간이 되기를 기대한다"고 말했다.

◇ 부동산투자, 해외로 눈 돌릴 때…“유럽에 간접투자가 안전”
이날 포럼 제1세션의 첫 번째 발표자로 나선 신동철 미래에셋자산운용 부동산투자본부장은 ‘글로벌 부동산투자 동향 및 전망’을 주제로 그간 우리나라 해외부동산 투자의 현황과 전망을 발표했다. 신 본부장은 “글로벌 부동산 시장을 놓치는 것은 굉장히 안타까운 일”이라며 해외 주식투자가 느는 만큼 부동산 또한 해외 시장에 집중해야 한다고 밝혔다.

신 본부장은 전 세계 부동산 시장의 74%를 차지하고 있는 미국·일본·중국·영국·독일 등 상위 10개국에 관심을 가져야 한다고 강조했다. 그는 “투자에 있어서 가장 중요한 점은 시장의 투명성”이라며 “미국은 비교적 투명한 데이터가 축적되고 있으며 정보 공개에 있어 선두에 있다”고 설명했다.

이어 “중국은 부동산 시장 규모로 세계 3위에 해당하며 일부 정보가 베일에 가려있지만 규모 면에서는 놓칠 수 없는 시장”이라며 “호주, 캐나다, 스위스 등은 최근 들어 이목이 집중되는 시장”이라고 덧붙였다.

투자자산에 대해서는 “오피스 뿐만 아니라 물류센터 등 다양한 가치를 가진 매물에 두루 관심을 가질 필요가 있다”고 조언했다. 신 본부장은 “폴란드는 유럽 물류를 돌게 하는 전초기지”라며 “독일은 인건비가 비싸기 때문에 독일 물류시설은 폴란드 서부에서 뒷받침하고 있다”고 밝혔다.
윤창선 키웨스트자산운용 대표는 ‘글로벌 펀드의 해외 부동산 투자전략’을 소개했다. 윤 대표는 글로벌 부동산 가격 상승에 대해 “철도와 같은 인프라 투자와 신규 주택 착공 호수가 줄어들면서 코어 지역 가격이 상승했다”며 “인프라 확충에 따른 도시화와 외국 자본 유입 증가, 유동성 등 역시 부동산 가격 상승의 원인으로 꼽을 수 있다”고 분석했다.

윤 대표는 매력적인 투자자산으로 전통자산인 물류창고를 비롯해 오피스, 리테일 등을 꼽았다. 다만 윤 대표는 "물류창고는 이커머스에 가장 노출이 많이 된 자산이므로 매입 시 주의가 요구된다“며 “직접 살 때는 임차인 등을 잘 살펴봐야 한다”고 지적했다.

윤 대표는 "오피스 투자는 임차인들의 신용이 문제가 되지만 동시에 입지가 좋은 오피스들이 있어서 가치를 평가하는 데 있어 전문가들도 큰 고민이 되는 부분"이라며 “리테일 투자는 "글로벌적 우량 리테일 자산이 많아 관심을 가질 필요가 있다”고 설명했다.

유망 투자처로는 유럽, 투자방식으로는 간접투자를 제시했다. 윤 대표는 "향후 부동산 자산 투자처로 유럽에 관심을 기울이면 좋다“며 "해외 부동산 투자는 혼자 하기 버거울 수 있기 때문에 간접투자를 이용해 투자하는 게 좋다"고 말했다.

◇ “유럽 부동산 수익률 단연 매력적”·“호주 부동산 투자 세제 혜택 등 주목”

매튜 브루머(Mathieu Brummer) BNP파리바 아시아태평양지역 부동산투자 디렉터는 ‘왜 유럽 부동산에 투자해야 하는가?’를 주제로 발표했다.

브루머 디렉터는 유럽 부동산 투자의 안정적인 수익률을 강조했다. 그는 "아시아 같은 경우는 사우디아라비아 정유 파괴와 중국 대표단 방문 취소, 트럼프 발언 등으로 시장에 불확실성이 큰 상황"이라며 "미중 부역분쟁 등으로 불확실성이 지속되지만 이탈리아 등 유럽 부동산 시장은 나쁘지 않다"고 밝혔다.

이어 "주요 도시의 최근 10년간 평균 투자 수익률을 비교해보면 파리, 마드리드, 밀란, 런던은 최저점과 최고점이 큰 변화 없이 안정적으로 나타나 있는 지역"이라며 "베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트는 수익률이 감소했고 프라하, 바르샤바, 브뤼셀은 증가했다”고 설명했다.

전 세계 부동산 투자 수익률을 비교했을 때는 일본이나 미국, 호주 시장에 비해 유럽 부동산 투자가 유리하다는 분석이다.

브루머 디렉터는 “유럽 내에서도 부동산 가격이 상대적으로 높은 영국, 독일, 프랑스 등에 해외 투자자들이 계속해서 투자하기를 원하는 이유는 유동성에도 불구하고 자산 수익률이 높기 때문”이라며 “유럽은 외국인 투자자들에 대해 높은 대출 비율(LTV 60%)을 제공하고 있고 헤지 프리미엄 등을 제공하기 때문에 경쟁 우위에 있는 시장”이라고 말했다.

이어 “기관투자자들뿐만 아니라 상대적으로 규모가 작은 개인투자자들에게도 매력적이고 다양한 상품이 존재한다”며 “임대수익률을 낼 수 있는 오피스 외에도 학생 기숙사 등 유니크한 투자자산들이 있다”고 부연했다.

써니 최(Sunny Choi) 리멕스(RE/MAX) 호주지사 디렉터는 ‘호주 부동산투자 포인트와 성공사례’를 전했다. 최 디렉터는 “호주 부동산 매입 시 데이터를 정확히 읽어야 자산이나 투자에 대한 안정성을 보장 받을 수 있다”며 매매 가격보다는 밸류에이션에 집중해야 한다고 강조했다.

특히 해외 투자자가 호주 부동산에 투자할 때는 변호사와의 계약서 검토가 가장 중요하다고 강조했다.

호주 부동산 투자 이점으로는 ▲토지 수요권 권한을 외국인에게 부여하는 점 ▲외국인 융자(LVR)가 가능한 점 ▲상속세, 증여세, 종합 부동산세, 이중과세가 없는 점 ▲안전한 임대관리 시스템 등을 제시했다.

최 디렉터는 “호주는 안전한 임대관리 시스템과 '트러스트 어카운트'(Trust account) 제도가 있어 부동산 투자가 쉽고 편리하다”며 “'네거티브 기어링'(Negative Gearing)이라는 세제 감면 혜택도 세계에서 호주와 뉴질랜드밖에 없다”고 언급했다.

네거티브 기어링이란 부동산을 구입할 때 들어가는 모든 경비를 세금에서 공제해주는 제도다.

◇ “해외 부동산 투자, 한 바구니에 담아선 안 돼”…파트너 선정 강조도

이날 제2세션 패널토론에서는 ‘해외 부동산 투자 성공전략과 과제’를 주제로 토론이 이어졌다.장동헌 행정공제회 부이사장(CIO)이 주재하고 주제발표자들과 김희석 하나대체투자자산운용 대표가 참여해 투자의 효용성과 리스크를 점검했다.

김희석 대표는 ‘왜 글로벌 투자가 필요한가?’라는 질문에 “한국을 벗어나 거대한 시장에 투자하는 것은 당연한 일”이라며 “규모가 큰 해외 투자에 신경써 포트폴리오를 구축해야 한다”고 답했다.

김 대표는 “우리나라는 지난 2012년부터 글로벌 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들었지만 아직은 걸음마 단계라고 생각한다”며 “미국과 유럽 오피스에 집중돼있는 해외 부동산 투자 유형을 늘려야 한다”고 밝혔다.

이어 “네트워크, 매니지먼트, 엑시트 등 전체적인 운용능력이 부족하다”며 “다변화된 글로벌 투자로 나아갈 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

브루머 디렉터는 해외 부동산 투자 시 유의할 점에 대해 “모든 투자와 마찬가지로 해외 부동산도 ‘계란을 한 바구니에 담지 말라’는 투자 조언이 유효하다”고 강조했다.

그는 “현재 안정적인 유럽 부동산 자산은 이미 가격이 높은 상황이어서 투자하기에 최상의 시기는 아니다”라며 “물론 아주 좋은 임대인을 만나 배당을 확보할 수 있지만 투자 시 엑시트 전략에 대해서도 유념할 필요가 있다”고 조언했다.

이어 “매각 시점에서 무조건 비싸게 팔려는 어드바이저들도 경계해야 한다”며 “이익률을 보전할 수 있는 투자인지 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

그는 또 “임대시장의 경우 자산, 채권 혹은 리츠와는 달리 엑시트가 빠르게 이뤄지지 않는 경우가 있기 때문에 엑시트 전략 확인이 중요하다”고 부연했다.

신 본부장은 해외 부동산 투자에서 가장 중요한 점에 대해 “무엇보다 믿을 수 있는 파트너를 만나는 것”이라며 상품을 소싱하는 것은 그 이후의 일이라고 설명했다.

이와 함께 단일 임차인 빌딩에 대해서는 냉정하게 평가할 필요가 있다고 제언했다.

신 본부장은 “공모상품 대부분이 단일 임차인으로 국한해서 생각하는데 이에 따른 리스크도 존재한다. 한 임차인이 잘못되면 전체가 흔들리기 때문”이라며 “결국 임차인의 신용(credit)이 가장 중요한 포인트”라고 말했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com