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[부동산 이슈] 커피 한잔 값에 빌딩투자 해볼래? 부동산 리츠 ‘인기’

김성욱

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기사입력 : 2019-08-07 09:57

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[한국금융신문 김성욱 기자]
밥값이나 커피 한 잔 값으로 부동산에 간접투자하는 부동산투자신탁회사(리츠·REITs)가 급성장하고 있다.

리츠는 최근 5년 동안 해마다 30개 이상 증가하면서 규모가 꾸준히 불어나는 중으로, 특히 주식을 사고파는 것처럼 투자가 용이한 국내 상장 리츠에 개인 투자자들이 몰리면서 주가가 고공 행진하고 있다.

4~5%의 배당수익률에 주가도 올라

국내 리츠 시장은 2001년 처음 도입된 이후 지속적으로 성장하고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 국내에서 운영 중인 리츠의 총 자산은 44조원으로 2017년(34조 5,000억원) 대비 10조원가량 늘었다.

같은 기간 리츠의 숫자도 193개에서 229개로 30개 이상 늘었다. 최근 5년 동안 해마다 30개 이상 증가하면서 규모가 꾸준히 불어나는 중이다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 상가·빌딩 등 부동산에 투자하고, 임대나 매각 등으로 수익이 나면 투자자들에게 나눠주는 주식회사를 가리킨다.

부동산 투자 수익을 나눠주는 구조라는 점에서 부동산펀드와 비슷한 듯하지만, 다른 점이 많다.

부동산펀드는 하나의 펀드에 하나의 자산(부동산)만 보유할 수 있으나, 리츠는 여러 개의 자산을 가질 수 있다. 또 부동산펀드는 주로 3∼5년 만기의 폐쇄형으로 만들어지고 만기까지 환매가 불가능하다.

그러나 주식을 발행하는 상장 리츠에 투자할 경우 언제든지 매매할 수 있다.

사실 과거 리츠는 대부분이 사모투자 형태여서 고액 자산가의 전유물로 여겨졌다. 하지만 지난해부터 ‘이리츠코크렙’과 ‘신한알파리츠’ 등 대형 공모상장 리츠가 나오기 시작하면서 일반인 투자자들에게도 기회가 확대되고 있다.

결산 때마다 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하기 때문에 비교적 일정한 수익을 내는 것도 장점이다. 특히 최근 미·중 무역분쟁 등으로 증시 변동성이 커지면서 안정적인 투자처로 각광받고 있다.

올 들어 상장 리츠 5곳의 평균 주가는 8.42%(지난 6월 24일 종가 기준) 올랐다. 같은 기간 코스피지수 상승폭(4.18%) 대비 2배 넘게 뛰었다.

업계 한 관계자는 “지난해 중대형 리츠들이 상장된 뒤 인기를 끌면서 리츠에 대한 재평가가 이뤄지는 분위기”라며 “리츠가 안정적인 주가와 배당 수익을 보인다는 점에서 투자자들의 관심은 더욱 높아질 수밖에 없다”고 말했다.

현재 증시에 상장된 리츠는 모두 5개. 그 중 가장 주목을 받는 것은 지난해 흥행에 성공한 대형 공모 리츠 이리츠코크렙과 신한알파리츠다.

이리츠코크렙은 유통기업 이랜드리테일이 운영 중인 대형 쇼핑몰 가운데 매출 상위권 다섯 곳을 기초 자산으로 담고 있는 게 특징이다.

개인투자자들은 분당과 일산 등 1기 신도시의 NC백화점이나 아울렛에 간접투자하는 셈이다. 이들 점포에서 발생하는 연 임대료 수익은 지난해 말 기준 410억원 규모. 이 가운데 185억원가량이 두 차례에 걸쳐 배당됐다.

주가도 올들어 27% 넘게 뛰었다. 지난 6월 14일 이리츠코크렙은 주당 175원의 현금 배당 계획을 공시했다. 연 2회 배당한다는 점을 고려하면, 급등한 현재 주가 기준으로도 배당수익률이 연 5.7%에 달한다.

신한알파리츠는 도심 대형 오피스를 담고 있다. 경기 성남 판교신도시 ‘크래프톤타워(옛 판교알파돔타워4)’와 서울 ‘용산 더프라임오피스’다.

당초 크래프톤타워만 기초자산으로 담고 상장됐지만, 5개월여 만에 유상증자를 통해 용산 오피스를 자산으로 편입했다. 이들 빌딩은 주요 기업이 임차 고객이어서 공실 위험이 낮은 편이다.

용산 더프라임엔 신한생명과 KT 등이 입주했다. 신한알파리츠는 공모주 청약 당시 1,140억원 모집에 4,928억원이 몰렸다. 4.3 대 1의 경쟁률은 상장 리츠 최고 기록이다.

신한알파리츠 역시 연초 이후 주가가 21% 이상 올랐다. 배당수익률도 연 4% 수준을 유지하고 있다.

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여기에 최근에는 일본 리츠펀드의 수익률이 치솟고 있다. 도쿄의 낮은 오피스 공실률과 함께, 2020년 도쿄 올림픽 준비로 일본 부동산 시장이 호황을 누릴 것이라는 전망이 꾸준하기 때문이다.

한국펀드평가에 따르면 지난 7월 2일 기준 삼성자산운용의 ‘삼성J-REITs부동산1(REITs-재간접)’펀드는 연초 이후 10.59%의 수익률을 기록하고 있다. 운용규모는 약 417억원이다.

한화자산운용이 운용하고 있는 ‘한화JapanREITs부동산1(리츠-재간접)(C1)’펀드는 연초 이후 수익률이 9.24%를 냈다. 현재 운용규모는 삼성J-Reits와 비슷한 수준으로 450억원이다.

이들 펀드는 주로 일본 주식시장에 상장된 우량 리츠에 투자한다. 임대 수입 등이 주요 수익원이다. 내년 올림픽을 앞두고 도쿄 내 오피스 평균 공실률이 2% 밑으로 떨어지면서 수익이 확대됐다.

현재 임대료 수준이 과거 고점 대비 최대 15% 가량 낮다는 점도 추가 상승을 예상하게 하고 있다.

다만, 리츠 역시 가격 변동성이 있는 투자 상품으로, 원금 손실 가능성이 있는 만큼 자산 배분을 통해 변동성을 관리해야 한다는 지적도 있다. 이에 대한 대안으로 꼽는 것이 바로 ‘아시아 리츠’펀드다.

일본 리츠를 주축으로 싱가포르·호주·홍콩 등 아시아 국가 내 상장 리츠를 투자 자산에 담아 자산 배분 효과를 노렸다.

하나UBS자산운용의 ‘하나UBS아시안리츠부동산투자신탁’이 대표적으로, 2014년 4월 설정된 이 펀드의 현재 운용규모는 151억원이다.

자산의 40%가량을 일본 리츠로 채우고 싱가포르·호주·홍콩 등의 자산을 담았다. 연초 이후 수익률은 15.05%다.

송유림 한화투자증권 연구원은 “리츠는 다른 고위험 상품군과 비교하면 리스크가 낮지만, 안정적인 수익을 발생시킬 수 있는 물적 기반 리츠를 선별하는 것이 중요하다”며 “국내 시장이 아직 활성화 단계는 아니지만, 대형 리츠가 속속 나오기 시작하고 있어 장기적인 성장성을 주목할 만하다”고 설명했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 8월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com

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