리츠에 솔깃 ‘뭉칫돈’ 몰린다

[한국금융신문 한아란 기자] 오는 9월 정부가 본격적으로 리츠 시장을 키우기 위한 활성화 방안을 발표하는 가운데 공모 리츠 시장이 부상을 꾀하고 있다.

지난 27일에는 신한금융그룹이 전방위 지원에 나선 신한알파리츠도 청약에 성공해 불모지라는 꼬리표가 따라붙던 공모 리츠 시장에 활력을 더할 전망이다.

리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 조달해 전문 관리업체가 부동산에 투자하고 수익을 투자자에게 배당을 돌려주는 부동산 간접상품이다.
지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 국내에는 토러스제7호, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙 등 총 5개의 공모 리츠가 상장되어 있다. 7월 현재 전체 리츠 수가 199개에 달하는 것을 감안하면 사모 리츠에 97%가량이 편중되어 있는 셈이다.

국토교통부에 따르면 지난 6월 기준 총 197개의 리츠 자산총계는 36조8000억원이다. 이중 상장리츠의 규모는 1조원 수준에 머물고 있다. 시가총액은 약 4000억원에 불과하다.

우리나라와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 다른 국가와 비교해서도 현저히 작은 규모다. 현재 일본과 싱가포르의 리츠 공모시장 규모는 각각 93조원과 60조원을 기록하고 있다. 시가총액은 일본 120조원(59개), 싱가포르 66조원(35개)에 달한다.

그간 리츠 시장은 상장 절차 등이 까다롭고 진입 장벽이 높은 공모 리츠 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모 리츠가 주를 이뤘다. 이에 개인 투자자에게 리츠 투자는 그야말로 ‘그림의 떡’에 불과하다 지적이 나오기도 했다. 여기에 부동산 열기 과열로 갭투자나 부동산 직접투자가 증가하면서 함께 가중되는 가계부채를 완화할 필요성도 대두됐다.

기존 국내에 상장된 공모 리츠는 통상적으로 리츠 1개당 부동산 1개로 운용돼 자산규모가 작았을뿐더러 공실률 및 매출 연동으로 배당금을 지급하기 때문에 리스크에 취약했다. 일부 리츠는 경영진의 횡령·배임, 주가조작 등의 문제로 상장 폐지에 이르기도 하면서 투자 심리가 악화됐다.
국토교통부는 공모시장을 키우기 위해 리츠 활성화 정책을 추진하고 나선 상황이다. 국토부는 비개발 및 위탁관리형 리츠 상장 예비심사를 생략해 상장 심사 기간을 줄이고 신용평가제를 도입하는 등의 방안을 도입할 계획이다.

앞서 정부는 지난 2016년 10월 비개발·위탁관리리츠에 대해 상장요건 중 매출액 기준을 100억원에서 70억원으로 완화하는 등 진입요건을 완화했다. 지난해 3월에는 공모 및 상장 리츠 관련 거래제한 완화를 골자로 한 부동산투자회사법이 국회를 통과 하기도 했다.

부동산 시장 호조에 대한 기대감과 정부의 정책 기조에 힘입어 리츠 자산규모는 꾸준히 불어나고 있다.

2015년 18조원(125개), 2016년 25조원(169개), 2017년 34조2000억원(193개)으로 증가 추이를 이어가고 있는 모습이다. 지난 10년 동안에는 연평균 24%의 성장률을 보였다. ROE 기준으로는 연평균 6% 수준을 기록하고 있다.
지난해 기준 리츠의 평균 배당률은 7.59%로 예금은행 수신금리 1.56% 대비 4배 이상의 높은 수익률을 올렸다.

리츠의 최근 3년 평균 수익률은 8.57%로 안정적인 배당 매력을 담보하고 있다는 평가다. 이에 리츠 시장에는 개인 투자자도 소액의 여유자금으로 손쉽게 부동산에 투자할 수 있는 공모형 리츠가 발을 들여놓고 있다.

지난 6월 대형 빌딩과 백화점에 투자하는 리츠코크랩리츠가 상장에 성공한 데 이어 신한알파리츠도 청약을 성황리에 마쳤다. 하반기에는 홈플러스 최대주주인 MBK파트너스가 홈플러스 매장 40여개를 기초자산으로 하는 리츠를 상장할 예정이다.

또한 정부가 지난해 6월 리츠를 금융지주회사가 자회사로 편입할 수 있도록 허용하면서 그동안 부동산신탁회사나 자산운용사들만 점거했던 리츠 시장의 몸집 불리기에 힘을 더하고 있다.

특히 금융사들은 다양한 상품 판매 채널이나 금융조달 구조를 강점으로 삼아 경쟁에 나설 것으로 보인다. 신한금융지주의 신한알파리츠가 본격적인 사업 출발을 알린 데 이어 NH농협금융지주도 진출을 알린 상태다.

특히 신한알파리츠는 지금까지 상장된 공모 리츠 중 역대 최대규모를 자랑하고 있어 시장의 관심을 한몸에 받고 있다. 신한알파리츠는 지난 25일부터 27일까지 공모주 청약을 진행했다.

내달 8일에는 코스피시장에 상장될 예정이다. 신한금융그룹의 첫 번째 리츠 상품인 신한알파리츠는 성남시 판교 핵심 역세권에 위치한 ‘판교 알파돔 6-4 블록’ 및 용산 프라임타워에 투자한다. 총 자산 규모는 5955억원으로 이 중 일반 국민을 대상으로 1140억원 규모의 공모를 진행했다.

앞서 한국토지주택공사(LH)는 정부의 공모상장 리츠 활성화 정책을 지원하기 위해 올해 1월 판교 알파돔시티 오피스빌딩을 공모·상장 조건부로 신한알파리츠에 매각한 바 있다. 알파돔 오피스빌딩은 네이버, 블루홀 등 임차인을 유치하여 우량 부동산으로 꼽힌다는 평가다.

한아란 기자 aran@fntimes.com