다주택자 매물 거둬들였다…서울 아파트 3일새 3493건 감소

[한국금융신문 주현태 기자] 다주택자 양도소득세 중과 제도가 4년 만에 재개되자 서울 아파트 매물이 빠르게 감소하고 있다. 절세 목적 매물이 시장에서 급속히 회수되면서 거래 위축 우려도 커지는 분위기다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매매 매물은 양도세 중과 재개 전 마지막 평일인 지난 8일 6만9175건에서 11일 기준 6만5682건으로 줄었다. 3일 만에 3493건 감소한 것으로 감소율은 약 5.05% 수준이다.

서울 25개 자치구 모두에서 매물 감소가 나타났다. 감소폭이 가장 큰 곳은 강동구로 3일 만에 매물이 9.3% 줄었다. 이어 ▲성북구(-8.5%) ▲노원구(-6.6%) ▲강서구(-6.5%) ▲동대문구(-6.3%) 순으로 감소폭이 컸다.
강남권에서도 매물 회수 움직임이 나타났다. 서초구 매물은 6.2% 감소했고 송파구와 강남구 역시 각각 5.6%, 4.0% 줄었다.

◇ 양도세 중과 부활…다주택자 매물 회수

정부는 지난 2022년 5월부터 한시적으로 적용해온 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료했고, 이에 따라 이날부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 다시 적용됐다. 다주택자들이 중과 시행 직전 내놓았던 매물을 다시 거둬들인 것으로 해석된다.

새 제도에 따르면, 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 경우 기본세율(6~45%)에 중과세율이 추가된다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 가산된다. 지방소득세까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다.

정부는 매도 의사가 있는 다주택자가 중과 없이 주택을 처분할 수 있도록 보완책도 마련됐다. 원칙적으로 유예 마지막 날인 지난 9일까지 양도 절차가 완료돼야 중과가 적용되지 않지만, 토지거래허가를 신청한 뒤 정해진 기한까지 양도 절차를 완료하면 중과를 피할 수 있다. 지난해 '10·15 대책'으로 조정대상지역으로 신규 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 매매계약일로부터 6개월 이내, 이전부터 조정대상지역으로 지정된 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내 양도를 완료해야 한다.

다만, 시장에서는 매물 잠김 현상이 본격화될 가능성을 여전히 우려하고 있다. 이미 급매 성격 매물이 상당 부분 소진된 상황에서 추가 매도 유인이 크게 줄어들 수 있다는 분석이다.
강북구의 한 공인중개사 대표는 “다주택자 입장에서는 불과 며칠 사이에 세금 부담이 지나치게 커지면서, 관망세에 들어갈 수밖에 없다”며 “집을 팔지 못한 사람들은 이후 정부가 어떤 부동산 정책을 펼치느냐에 따라, 버티거나 증여로 방향을 틀 가능성이 높다”고 말했다.

거래 위축에 따른 중개사업계 우려도 커지고 있다. 영등포구의 한 공인중개사 대표는 “이미 몇 년 전부터 공인중개사들이 먹고 살기 힘든 환경이 펼쳐지고 있다”며 “회수된 물건은 최소 1년 정도는 다시 시장에 나오기 어렵지 않을까 생각하고 있다”고 말했다.

◇ 정부 “매물 잠김 전망에 수도권 135만호 공급”

정부는 공급 확대와 금융 규제를 병행해 시장 안정에 나서겠다는 입장이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 10일 사회관계망서비스인 X를 통해 “양도세 중과 재개 이후 매물 잠김 우려의 목소리가 크지만 국민주권정부는 다를 것이고 다를 수밖에 없다”고 밝혔다.

김 장관은 “정부는 수도권 135만호 공급대책과 우량 입지 중심 6만호 공급 방안을 추진 중”이라며 “과천과 태릉 등 주요 주택공급 사업도 범정부적으로 속도를 내고 있다”고 설명했다.

금융 규제 강화 방침도 재확인했다. 그는 “2026년 가계대출 증가율은 1.5% 이내에서 관리하고 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비중을 80% 수준에서 유지하겠다”고 강조했다.

정부는 시장 교란 행위 단속도 강화할 방침이다. 김 장관은 “편법 증여와 허위 거래 신고 등 불법·탈법 행위에 대해 국세청과 금융감독원 등 관계기관과 함께 점검을 강화하겠다”고 전했다.

◇ 전문가 “과거에도 매물 잠김 반복…전세난 변수도”

다만 시장에서는 공급 확대 정책만으로 단기간 내 거래 위축을 막기 어렵다는 시각도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 양도세 중과는 번번이 매물 잠김을 초래했다”며 “다주택자의 출구가 막히자 시장 공급은 급감했고 가격은 치솟았다”고 진단했다. 이어 “이번에도 매물 감소는 불가피하지만, 정부 대응에 따라 우려하는 수준의 매물 절벽까지는 가지 않을 수도 있다”고 분석했다.

또 그는 “시장에서는 시세보다 매물을 봐야 한다”며 “다주택자 양도세 회피 매물 이후에도 세법 개정안 발표와 연말 구간에서 추가 절세 매물이 나올 가능성이 있다”고 전망했다. 다만 “매물이 급증하지 않는 한 거래 위축 흐름은 이어질 수 있다”며 “전세난과 금리·유동성 등 복합 변수도 함께 작용하는 국면”이라고 덧붙였다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com