부동산 PF 한계 오나… 미분양·금리 불안 폭발

[한국금융신문 조범형 기자] 2026년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 금리 인하와 공공투자 확대가 반등 요인으로 거론되지만, 구조적 취약성이 이어지며 회복세는 제한적일 전망이다.

지난해 시장을 짓눌렀던 PF 자금 경색과 미분양 누적, 지방 시행사 줄도산 우려는 올해 들어 다소 진정됐지만, 건설업 전반의 체질 악화는 여전히 해소되지 않은 모습이다.

2025년 부동산 PF 시장은 미분양 증가와 착공 급감, 금융권의 전방위 리스크 관리 강화가 맞물리며 ‘급성 경색’ 상태에 가까웠다. 일부 사업장은 채권은행의 협약 프로그램과 브릿지론 구조조정으로 간신히 연명했으나, 신규 사업 추진은 사실상 멈춰 섰다.
반면 2026년에는 금리 인하 기조와 공공 부문 발주 확대가 더해지면서 자금 흐름이 극단적으로 막혀 있던 2025년보다 상황이 ‘덜 나빠질 것’이라는 평가가 조심스럽게 나온다.

그러나 시장 체감은 여전히 냉랭하다. 분양 부진과 자금 회수 지연이 지속되면서 부동산 PF 사업장의 수익성 악화가 이어지고 있기 때문이다. 게다가 2026년 수도권 신축 아파트 입주 물량은 올해 절반 수준으로 줄어드는 등 공급 절벽 우려도 현실화되고 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산 PF 시장의 안정화를 위해 금융감독원과 은행이 부실 사업장을 철저히 가려내는 작업이 시급하다"고 강조했다. 그는 "부실 사업장은 회복이 어렵기 때문에 빠른 판단과 정리가 필요하다"며 "현재 자금 흐름이 막혀 많은 개발 사업이 중단된 상황"이라고 지적했다. 이어 그는 "배드뱅크 설립 등으로 부실 자산을 정리한 후 개발에 속도를 내야 한다"고 덧붙였다.

정부와 금융당국의 정책 기조도 변함없다. 2025년에는 PF 부실 사업장 정리와 유동성 공급을 병행하는 ‘투트랙 전략’을 펼쳤으나, 시장 불안이 반복되면서 대규모 신규 대출은 사실상 봉쇄됐다.

2026년 역시 구조조정 중심의 정책은 유지하되, 공공 부문을 통한 수요 보완에 더 큰 비중을 두고 있다. 그러나 민간 건설과 PF 시장의 회복을 이끌기에는 역부족이라는 게 업계의 중론이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "부동산 PF 문제는 결국 사업성과 금융기관의 리스크 판단에 달려 있어, 아파트 경기에 뒤따를 수밖에 없다"며 "특히 지방의 상황이 심각해 일부 수도권 아파트 가격이 반등해도 지방의 자금난 해소에는 시간이 필요할 것으로 보인다"라고 진단했다.

그는 "현금 흐름이 개선되기까지는 여전히 어려움이 많아 금융권과 시행사의 신중한 대응이 요구된다"라고 덧붙였다.

내년 부동산 PF 시장은 금리 인하와 공공투자 확대라는 회복 요인이 있지만, 여전히 미분양 누적과 지방 시행사의 자금난 등 구조적 약점이 남아있어 완전한 회복은 어려울 전망이다.

결국 PF 시장 회복은 아파트 경기 흐름과 긴밀히 연동되며, 특히 지방 부문의 어려움 해소에는 시간이 필요할 것으로 보인다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com