김병환 위원장이 꺼낸 ’지분형 주담대’, 유사대책 과거 실패 이유는

[한국금융신문 장호성 기자] 김병환닫기김병환기사 모아보기 금융위원장이 급격하게 치솟은 집값 대책으로 주택구입시 가계대출을 지분형으로 지원하는 ’지분형 주택담보대출‘을 대안으로 제시했다.

김병환 위원장이 제안한 ’지분형 주담대‘는 지난 2013년 박근혜정부 당시 제시됐던 ’공유형 모기지‘와 닮아있다.

공유형 모기지는 무주택자가 주택 구입 시 수익을 공유하는 형태의 대출이다. 가장 큰 특징은 집값 상승에 따른 수익을 정부와 공유하는 대신에 금리를 1.5%라는 낮게 책정하고 고정금리로 변동성을 없애준다는 것이다. 한마디로 향후 주택 매각시에 집값 상승에 따른 손익 일부를 정부에 상환하는 식이다.
이번에 김병환 위원장이 언급한 ’지분형 주담대‘의 개념도 이와 맞닿아 있어, 현 시점에서 비슷한 정책이 다시 소환된 배경에 이목이 쏠린다.

◇ 집값 오르고 내수 침체 심각, 정부 주도 가계대출 조절 카드로

김병환 위원장이 지분형 주택담보대출 카드를 다시 언급한 이유는 최근 급격하게 치솟은 주택가격에 대한 대책 마련의 일환으로 해석된다.

김 위원장은 26일 금융위원회 출입기자단과 월례간담회 모두발언에서 "집값은 계속 오르고 총부채원리금상환비율(DSR) 등은 점진적으로 강화해나가게 되면 결국 현금을 많이 보유하지 못한 분들은 집을 구매하기에 점점 더 제약이 되는 상황이 될 것이고, 대출을 일으키는 것은 거시건전성 측면에서도 문제가 있을 수 있다"며 지분형 주담대의 필요성을 언급했다.

지분형 주담대로 주택을 구매할 경우 차주 입장에서는 주택 소유 구조에서 지분 100%가 아니게 되지만, 지분이 감소한 만큼 주택가격이 낮아져 차주의 대출 부담이 자연스럽게 줄어들 수 있다. 또 전체 가계대출 증가세도 억제될 수 있어 거시경제 안정에도 도움을 줄 수 있다.
통상적인 경우 주택을 구매할 때는 자기자본에 은행 주택담보대출 등을 더해 주택을 구매하게 된다. 그러나 집값이 지금처럼 높아진 상태에서는 대출 비중이 지나치게 커질 우려가 있고, 대출이 나왔다고 해도 대출상환 부담이 커지므로 여유 소득이 부족해 내수경제에 악영향이 간다. 당국의 지분형 주담대 도입은 이 같은 문제점을 동시에 해결할 수 있는 묘책이기도 한 셈이다.



◇ 부동산 편중된 우리나라 자산 구조, 수익형 모기지 매력 떨어져

그럼에도 불구하고 과거 지분형 주담대와 유사한 구조를 보였던 ’공유형 모기지‘는 시장의 호응을 얻지 못하고 흐지부지 인기를 잃었다. 시중은행들 중 공유형 모기지를 취급하는 곳은 KB국민은행·신한은행·우리은행 뿐이다.

당시 공유형 모기지는 부부합산 연소득 7천만원 이하 생애최초 주택구입자가 전용면적 85㎡ 이하 6억원 이하 아파트를 구입할 경우 최대 2억원까지 대출해줬다. 대상 지역은 수도권과 광역시였다.

공유형 모기지 대출 실적인 도입 1년차였던 2014년 4월 한 달에만 1250억원(970건)으로 정점을 찍었으나, 지속적인 감소세를 보이며 같은해 10월 404억원(300건) 규모까지 줄었다. 이듬해에는 이용 금액이 100억원에도 미치지 못하며 빠르게 유명무실해졌다.

수익공유형 모기지는 집값이 오를 경우 집값 상승분을 정부에 내줘야 하는데, 차주들이 감당할 수 없는 수준까지 집값이 오르면 집을 팔아야 하는 상황까지 놓일 수 있다. 설상가상으로 2014년은 정부가 잇따른 규제완화 대책을 편 결과 수도권 아파트 매매값이 지난 4년간의 하락세를 마감하고 상승 전환했고 아파트 거래량은 2006년 이후 최대치를 기록한 시기였다. 이런 상승세가 2015년 이후로도 계속 이어지며 공유형 모기지의 실패에 가속도를 더했다.

특히 우리나라는 영국 등 공유형 모기지를 실행했던 다른 나라들보다 부동산 자산 편중이 심한 편이다. 지난해 통계청과 금융감독원, 한국은행이 발표한 ’2024년 가계금융복지조사‘에 따르면 우리나라 국민들의 평균 금융자산은 전체의 24.8%, 실물자산은 75.2%로 나타났다. 실물자산에는 자동차나 골프 회원권도 포함되나, 사실상 대부분은 부동산에 쏠려있다.

미국(28.5%)이나 일본(37%), 영국(46.2%)과 비교해도 우리나라 가구의 부동산에 대한 자산 의존도는 매우 높다고 볼 수 있다. 사정이 이렇다 보니 집값 상승을 기대하고 부추기는 목소리가 그렇지 않은 쪽보다 훨씬 크고 정책 역시 이에 맞춰지는 경우가 대다수다.

공유형 모기지는 집값 상승으로 얻는 이익을 금융기관 또는 정부와 나눠야 하는데, 이 상승분을 온전히 가져갈 수 없다는 점이 수요자들에게 거부감을 준 것으로 풀이된다.

◇ 낮은 금리에 손실 가능성까지, 은행 등 금융기관에도 메리트↓

금융기관 및 은행들 입장에서도 메리트가 없다는 지적이 나온다. 공유형 모기지는 대출금리가 일반 모기지보다 낮은 1%대에 운영됐고, 만약 주택 가격이 하락한다면 금융기관에 손실이 전이될 수 있는 상품이기도 했다. 이에 은행들도 관련 자체 상품을 출시하려다가 이를 무기한으로 연기하는 상황이 빚어진 이력이 있다.

시중은행 한 관계자는 “당시 정부가 나서서 ’빚 내서 집 사라‘는 말을 할 정도로 대출규제 완화책이 이뤄져서 집값이 엄청 뛰었던 걸로 기억한다”며, “대출규제 자체가 풀리고 있으니 공유형 모기지같은 상품에 관심을 갖는 고객들도 많지 않았고, 은행들도 이를 판매할 유인이 크지 않아 자연스레 사장된 사례”라고 설명했다.

금융당국 관계자는 “지분형 주담대 도입은 현재로써는 검토 단계로 숙의가 이뤄지지는 않았다”고 전했다. 다만 이미 지난해 한국은행 역시 정책 심포지엄을 통해 이와 유사한 ’한국형 뉴 리츠‘의 도입을 언급한 바, 관련 대책이 조만간 구체화될 것으로 보인다.

은행권 관계자는 “최근 5년 사이 급등한 집값에 맞춘 대출한도 확대 및 주택가격 상승분 공유 비율 조정도 필요하고, 금융기관에 대한 세제 혜택 등 메리트가 주어져야만 수요층들을 끌어들일 수 있을 것”이라는 생각을 밝혔다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com