태영건설 워크아웃·김포 서울시 편입 공수표·GTX-A 개통 등 [2024 건설·부동산결산上]

[한국금융신문 주현태 기자] 올해 초만 해도 부동산시장 전망은 비관론이 대세였다. 부동산시장 불황기에 겹치면서 건설업계는 선별수주가 뚜렷한 해였다. 러시아 우크라이나 전쟁으로 건설 필수 자잿값이 상승하면서, 공사비도 크게 상승했고, 이로 인한 인플레이션을 잡기 위한 금리도 크게 급등하면서 부동산시장에도 충격을 받았기 때문이다.

건설업계는 부동산시장 침체기를 겪으며 출혈경쟁은 피하고, 불필요한 홍보이용 또한 크게 감축하면서 리스크를 최소화 하는 데 힘썼다.

부동산 거래량이 줄어들면서, 윤석열 정부는 전 다주택자에 대한 징벌적 세제와 과도한 국민 세부담을 정상화시키겠다고 공약했고, 실제로 많은 규제가 완화됐다. 다만 규제가 줄면서, 서울·수도권과 지방 입지에 따른 양극화가 심화되는 부작용을 낳게 됐다. 여기에 글로벌 경기 침체, 금리인상 부담이 맞물리면서, 시장은 다시금 하락장에 접어들었다.
부동산시장에선 정치적 이슈로 파생된 사건도 있었다. 지난해 집권 여당인 국민의힘이 추진하는 '김포시 서울 편입'이 '메가시티 서울'로 확장되면서 올해 총선 화두로 꼽혔다. 김포시 부동산 가격은 냉탕과 온탕을 오갔다.

특히 올해 막바지 계엄·탄핵 등으로 인해 윤 정부가 추진하던 건설·부동산정책이 불투명해지면서, 부동산 시장은 내년에도 침체기를 걷게 될 것이라고 전망된다.

◇ 태영건설發 부동산PF 리스크 일파만파

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 인한 태영건설의 워크아웃(기업구조개선작업) 신청이 만 1년을 맞았다. 태영건설의 워크아웃 신청으로 촉발된 건설업계 및 금융업계 전체의 부동산PF 불안심리 확산이 올 연초를 뒤덮었다.

태영건설은 지난해 재계 44위 태영그룹의 핵심 계열사로 도급순위 16위 건설사로 평가받았던 기업이다. 다만 2022년부터 시작된 분양 시장 침체와 그해 10월 김진태 강원도지사의 강원중도개발공사 기업회생 결정이 채권시장을 급격히 냉각시켰다. 지자체가 보증한 PF 사업까지 위험하다는 인식이 퍼지면서 자금 조달이 막혔으며 금리는 치솟았다. 채권시장에서 시작된 자금 경색은 부동산 PF 시장으로 급속하게 번지며 다수의 건설사들이 유동성 위기에 휘말리게 됐다.
자금 조달 악화 속에서 PF 사업이 전국 60여 개에 달했던 태영건설은 결국 400억원 규모의 PF 대출을 갚지 못하며 2023년 12월 28일 공식적으로 워크아웃을 신청한다. 주채권자인 한국산업은행과 60여 곳의 대주단은 태영건설 워크아웃에 동의하며 올해 지난 1월11일 워크아웃(기업구조개선)이 개시됐다.

다만 정부에 노력에도 건설업계 PF 리스크는 총선 당시 부실 건설사들이 줄도산할 것이라는 '4월 위기설'로도 확대됐다. 당시 정부 당국은 위기설이 과장됐다며 진화에 나섰으며, 연말까지도 '리츠'를 선두에 내세운 PF 개선안 마련에 총력을 기울이고 있다.

◇ 실적악화 부딪힌 건설업계, CEO 뉴페이스 속출

국내 10대 건설사 중 8곳이 최근 1년간 최고경영자(CEO)를 교체하며 조직 쇄신에 나섰다. 건설 경기 침체와 원가 상승으로 실적 악화가 이어졌기 때문이다. 이에 재무와 주택사업 전문가를 CEO로 발탁해 수익성 회복과 신사업 추진에 나서고 있다.

지난해 말부터 올해까지 CEO를 교체한 10대 건설사는 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 ▲대우건설 ▲DL이앤씨 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 등 8곳이다. 대부분의 대형 건설사가 변화를 선택한 셈이다.

현대건설은 현대자동차그룹 정기인사에서 이한우 주택사업본부장(전무)를 대표이사로 승진시켰다. 이 대표는 현대건설에서 30년 이상 몸담으며 주택 분야에서 전문성을 쌓은 '주택통'으로 평가받는다. 동시에 같은 그룹사인 현대엔지니어링도 지난달 홍현성 대표 후임으로 주우정 부사장(기아자동차 재경본부장)을 사장으로 승진·내정했다. 주 사장은 그룹 내 대표적 재무 전문가로, 기아자동차 창사 이래 최고 실적 달성에 기여한 핵심 인물이다.

대우건설은 중흥그룹의 인수단장을 맡았던 김보현 총괄부사장을 신임 CEO로 선임했고, DL이앤씨는 8월 박상신 주택사업본부장을 CEO로 선임했다. GS건설은 지난해 말 허창수닫기허창수기사 모아보기 GS그룹 총수 4세 허윤홍 사장을 대표이사로 선임했다.

SK에코플랜트는 7월 김형닫기김형기사 모아보기근 SK E&S CFO를 대표이사로 선임했다. 김 대표는 그룹 내 재무관리와 사업 포트폴리오 관리에 강점을 가진 전문가로 평가된다. HDC현대산업개발도 그룹 내 재무전문가 정경구닫기정경구기사 모아보기 부사장을 신임 대표이사로 내정하면서 사장 승진 발령했다.

수장을 교체하지 않은 곳은 삼성물산과 롯데건설 두 곳뿐이다. 오세철닫기오세철기사 모아보기 삼성물산 건설부문 대표는 올해 취임 4년차로 4일 정기 임원인사에서 유임이 확정돼 2027년까지 임기를 잇게됐다. 박현철 롯데건설 대표도 이번 롯데그룹 인사에서 유임하는 데 성공했다. 박 대표는 2022년 말에 취임한 이후 유동성 리스크 관리와 재무도를 개선했다는 평가를 받는다.

◇ 총선이 쏘아올린 무리수, 김포 서울시 포함 공수표

여당인 국민의힘이 당론으로 채택한 김포시 서울시 편입은 부동산 전망과도 직결되는 큰 건으로 자리잡았다.

문제는 여당이 김포시의 서울편입 이슈를 꺼낸 이후, 서울에 인접한 다른 경기권 도시들도 앞을 다투며 서울편입을 요구했다는 점이다. 구리시에서는 아예 시장이 나서서 서울 편입을 요구했고, 국민의힘은 김포뿐만 아니라 구리·광명·하남시 등 경기도 일부 도시를 서울시에 편입하겠다고 밝힌 바 있다.

다만 수도권 부동산시장을 들썩이게 한 경기 김포시의 서울특별시 편입이 결국 총선용 공수표로 전락했다.

김포시가 서울특별시 편입을 위해 행정안전부에 건의한 총선 전 주민투표 실시가 사실상 어렵게 됐기 때문이다. 이에 국민의힘이 발의한 '경기도와 서울특별시 간 관할구역 변경에 관한 특별법'도 21대 국회에서 자동 폐기됐다. 다만 국민의힘은 22대에서 다시 발의하기도 했다. 지난 8월 발의된 이 법안에는 김포시를 경기도 관할구역에서 제외하고 서울시에 김포구를 설치한다는 내용이 담겼다.

다만, 비상계엄 사태 여파로 국민의힘이 주축으로 추진하고 있는 '서울시 김포구' 법안 통과가 요원해 김포시민들의 우려가 커지고 있는 상황이다.

◇ 20년 만의 서울 그린벨트 해제, 부족해진 공급 늘릴 비장의 카드?

서울 아파트값을 잡기 위해 정부가 대대적인 규제 완화였다. 이 가운데, 2년 만에 서울의 개발제한구역(그린벨트)를 전면 해제했다. 이를 풀어 총 8만 가구를 신규로 공급할 수 있는 신규 택지 후보지를 발굴하겠다는 청사진이다.

이와 함께 빌라 등 소형주택 및 비아파트 시장에 대한 대규모 세제완화를 제공해 소외됐던 시장을 활성화하겠다는 복안도 밝혔다.

이에 정부는 지난달 5일 서울시, 경기도 등 지자체와 합동 브리핑을 통해 ▲서울 서초 서리풀지구(2만가구) ▲고양대곡 역세권(9400가구) ▲의왕 오전·왕곡(1만4000가구) ▲의정부 용현(7000가구) 등 서울 경계로부터 약 10㎞ 이내 4개 지역의 그린벨트 해제 계획을 밝혔다.

이 중 서리풀지구는 서초구 원지동·신원동·염곡동·내곡동·우면동 일대 221만㎡(67만평)로, 이명박 정부 시절 보금자리주택 공급(2012년) 이후 12년 만에 서울에서 이뤄지는 대규모 그린벨트 해제 지역이다.

다만 서초구 서리풀 공공주택지구에 포함된 집단취락지구(마을) 일부 주민이 반발하고 있다는 문제도 동반됐다. 주민들은 화훼단지와 비닐하우스 등으로 훼손된 지역은 그린벨트에서 해제하고 집단취락지구는 최대한 제외하겠다는 정부와 서울시 입장을 적극 적용해 달라고 요구 중이다.

이들은 주민들은 이곳에 장기간 거주하기 위해 들어온 사람이 대부분인 만큼 토지보상가는 문제가 아니라고 입을 모았다.

여기에 12·3 비상계엄 사태와 윤석열 대통령 탄핵소추로 정국이 시계 제로 상황에 빠지면서 자칫 그린벨트 해제 등 현 정부 부동산정책이 지연되는 게 아니냐는 우려도 나온다.

이와 관련해 박상우 국토교통부 장관은 지난 18일 기자간담회를 통해 “국민이 걱정하지 않도록 추진 중인 정책과 예정된 행사는 당초 계획대로 일관되게 추진해나갈 것”이라고 설명했다.

◇ 수도권 교통혁명 GTX-A 마침내 개통, 시속 280km '씽씽'

수도권 광역급행철도(GTX)A 수서~동탄 구간 운행이 지난 3월30일 개시됐다. GTX-A 노선은 2009년 예비타당성 조사를 마친 뒤 2014년 기본계획 수립에 착수해 2016년 10월 착공했다. 사업에는 총 2조1349억원이 투입됐다.

GTX-A 노선은 최고속도 180㎞/h로 운행되는 초고속 열차로, 서울 수서역에서 경기 동탄역까지를 약 20분 안에 주파할 수 있다. 이를 통해 수도권 동남부지역의 교통혼잡 완화 및 초연결 광역경제 생활을 구현하는 것이 목표다.

통상적으로 출퇴근 시간대 기준 버스로는 90분, 승용차로는 약 70분가량이 걸리던 수서~동탄 구간은 GTX를 통해 20분대로 연결될 수 있게 됐다.

수서~동탄을 오갈 열차는 EMU-180 차량으로, 운영은 SG레일이 서울교통공사에 위탁해 운영하게 된다. 운행횟수는 상·하행 각 60회씩 하루 120회로, 출퇴근시간대는 평균 17분 간격(오전 6시 30분부터 9시까지, 오후 4시 30분부터 7시까지), 나머지 시간대는 평균 20분 간격으로 운행된다.

특히 GTX-A의 나머지 구간인 운정~서울역 구간의 경우 지난 28일 오전 5시30분에 첫 운행에 나섰다.

이 구간은 운정중앙역, 킨텍스역(고양시 일산서구), 대곡역(고양시 덕양구), 연신내역(서울 은평구), 서울역(서울 용산구) 등 5개 역사를 거친다. 내년 초에는 대곡역과 연신내역 사이 창릉역(고양시 덕양구)도 착공해 오는 2030년 개통할 예정이다.

운정중앙역에서 서울역까지는 최소 21분 30초가 걸린다. 경의중앙선은 46분, 광역버스는 66분이 걸리던 것에 비해 크게 단축된다.

박상우 국토부 장관은 "GTX-A노선 운정중앙~서울역 구간은 수도권 서북부 주민의 교통편의를 크게 개선할 뿐 아니라 지역 경제·문화 전반에 걸쳐 새로운 전환점이 될 것"이라고 설명했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com