한신평 "해외 상업용부동산 실질 투자만기 단축…중/후순위 손실 리스크 잠재"

[한국금융신문 정선은 기자] 한국신용평가가 초저금리 시기 고유동성을 바탕으로 성장한 해외부동산 시장이 상업용 부동산(CRE)을 중심으로 급격한 조정국면에 들어서고 있으며 중/후순위 투자자 손실 위험(리스크) 가능성에 주의해야 한다고 제시했다.

7일 한국신용평가의 윤소정 수석애널리스트 등이 지난 2일 낸 '증권 및 보험사의 해외부동산 리스크 점검' 리포트에 따르면, 증권사의 경우 "해외 부동산금융 익스포져 양적 부담이 크지 않으나, 투자자산의 질적 수준 점검이 필요하다"고 제시됐다.

미국과 유럽의 상업용 부동산 가격 상승세는 2022년 하반기 이후 하락세로 전환됐다. 미국 CRE 가격 상승률은 2022년 초 20%에서 2023년 1월 -(마이너스) 5%, 유럽 프라임 오피스 자산가치 연간 변동률은 2022년 초 5%에서 2023년 초 -10%를 밑돌고 있다.
한신평은 "금리 요인 외에도 유로지역 부동산투자펀드(개방형 비중이 높은 것으로 추정) 위험, 재택근무 활성화나 환경규제 영향"이라고 분석했다.

미국 오피스 공실률은 2019년 12월 말 13.4%에서 2023년 6월 말 20.6%까지 상승했고, 유럽 오피스의 경우 2019년 이후 임대율이 92~ 94%에서 비교적 안정적이지만 주요 도시별로 양상이 크게 다르며, 환경인증 유무 등 등급에 따른 임대차시장의 양극화가 심화되고 있다.

호텔은 CRE 부문 중에서 경기에 가장 민감하게 반응하는 자산군이다. 한신평은 "미국 호텔 시장의 객실 가동률(Occupancy Rate)은 2020년 팬데믹의 영향으로 급락하였으나, 팬데믹 종식 이후 빠르게 회복하고 있다"고 제시했다. 객실 당 매출액(RevPAR)도 팬데믹 종료 이후 누적된 여행 수요로 견조한 회복세를 보였다. 유럽의 경우에도 미국과 유사하게 팬데믹에 의해 침체기에 돌입하였지만 코로나 종식 이후 객실 가동률과 객실 당 매출액이 회복되었다.

한신평은 "2022년까지는 코로나 이전보다 호텔 객실 가동률 회복이 완전히 이루어지지 않은 미국과 달리, 유럽의 경우 2022년 8월 기준으로 코로나 이전보다 가동률이 더 높은 수준을 보이고 있다"며 "팬데믹 이후 빠른 회복세를 보이고 있으나, 타 상업용 부동산 자산군에 비해 호텔시장의 경기 민감도가 높아 모니터링할 필요가 있다"고 제시했다.

한신평은 해외 상업용 부동산의 실질 투자만기가 단축되는 영향에 주목하고 있다.
한신평은 "국내 금융기관의 경우 통상 5년 이상의 장기 투자기간을 예상하고 투자하였더라도, 해당 자산의 선순위 대출만기가 먼저 도래하거나 LTV(주택담보인정비율) Trigger(트리거) 요건 적용 과정 등에서 투자 만기 이전에 해당 부동산의 가치 평가가 이루어질 수 있다"며 "이 과정에서 금리 상승으로 인한 자본환원율(Cap Rate) 상승 및 조달비용 증가, 거래량 감소, 리파이낸싱 위험 확대 등 복합적인 요인으로 인한 가치 하락 사례가 발생하고 있으며, 중/후순위 투자자의 손실위험으로까지 이어지는 경우도 나타나고 있다"고 분석했다.

해외부동산 투자 익스포져의 경우, 2023년 3월 말 한신평의 평가 대상 증권사(28개사)의 해외 부동산 투자 잔액은 13조7000억원(부동산펀드, 리츠의 경우 실질 평가금액 기준)으로 자기자본의 약 18%이다.

증권사의 해외부동산 투자는 미국 및 유럽 오피스 중심으로 이루어진 것으로 파악된다. 지역별로 살펴보면 전체 해외부동산 익스포져의 약 48%가 미국이고, 영국을 포함한 유럽의 비중이 약 33%로 높다. 용도 별로 살펴보면 오피스 비중이 52%로 가장 높고 호텔 등 숙박시설도 16%로 높은 편이다. 미국에 대해서는 오피스, 호텔, 주거시설 등에 대해 고르게 투자가 이루어진 반면, 유럽 및 아시아 지역에 대해서는 오피스 위주로 투자가 이루어졌다. 이외 기타 지역은 주거용 시설 비중이 높았다. 한신평은 "특정 자산군 및 특정 지역에 대한 쏠림 현상이 다소 높다고 판단한다"고 제시했다.

우발부채 형태로 딜소싱 후 셀다운(sell down, 매입후 재매각)에 성공하지 못할 경우 미매각 리스크가 부각될 수 있다고 짚었다. 직접투자의 경우 기업대출보다 부동산펀드 형태가 많으며, 지분(Equity)성 투자비중이 높다는 특성을 보이고 있다.

자기자본 규모 대비 해외 부동산금융 관련 익스포져 부담을 살펴보면 대형사(합산)의 경우 21%, 중소형사(합산)의 경우 10% 수준이다. 자본력 및 해외 딜 소싱에 있어 상대적 우위에 있는 대형사의 양적 부담이 크다. 한신평은 "다만, 해외 부동산금융 익스포져가 큰 일부 대형 증권사를 제외하면 대체로 증권사의 해외 부동산금융 익스포져 부담은 크지 않은 것으로 판단하고 있다"고 제시했다.

한신평은 "국내 증권사가 투자한 해외부동산 익스포져의 경우 후순위성 투자 비중이 높고 대주단으로서의 통제력이 상대적으로 크지 않아 매각 시점 혹은 리파이낸싱 시점의 자산가치 하락 수준에 따라 손실률이 확대될 수 있다"고 지목했다.

보험사의 해외부동산 투자잔액(2022년 말)은 26조원으로 운용자산의 3%, 자기자본의 21.8%를 차지한다.

보험사의 해외부동산 투자는 증권사 대비 유럽 비중은 낮은 반면, 북미 비중이 높다. 한신평은 "단, 해외부동산 투자의 양적 부담이 크지 않고, 증권 대비 선순위 비중이 높아 해외부동산 건전성 저하가 전체 운용자산의 건전성에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단한다"고 제시했다.

한신평은 "증권 및 보험사의 해외 부동산금융 익스포져 부담은 전반적으로 높지 않은 것으로 분석한다"며 "다만, 일부 증권사와 보험사의 경우 해외부동산 투자 부담이 높고 투자자산에서의 손실 인식도 늘어나고 있어 재무안정성에 미치는 영향을 점검하고 있다"고 밝혔다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com