해외부동산 대체투자 '발등에 불'(종합)

[한국금융신문 정선은 기자] 저금리 국면에 불 붙었던 국내 금융투자사들의 해외 대체투자 및 부동산 펀드에 비상이 걸렸다.

미국 상업용부동산 침체 등 골이 깊고, 금리 상승 등 매크로(거시) 환경도 좋지 않아 뇌관이 되고 있다.

금융당국이 리스크 점검에 힘을 싣고 있다.
17일 금융감독당국에 따르면, 금융감독원은 오는 7월 20일 자본시장감독국장 주재로 해외 대체투자 등 부동산 금융 담당 증권사 임원 등과 간담회를 연다.

금감원 관계자는 "회의가 예정돼 있다"며 "그동안 증권사들 부동산 관련 대출 건전성 관리에 대해 자본시장감독국장 주재로 간담회를 한 번씩 해왔고 그 일환"이라고 말했다.

앞서 이복현닫기이복현기사 모아보기 금감원장은 지난 6월 15일 금융상황 점검회의를 주재하면서 "전 금융권의 해외 대체투자 현황을 일제 점검하고 최근 금리상승기에 나타날 수 있는 상업용 부동산 등 대체투자 자산의 가격조정 관련 리스크 상황을 적시에 관리해달라"고 주문한 바 있다.

투자자산 관리에 만전을 당부할 것으로 알려졌다.

실제 해외 대체투자 대출 및 부동산 펀드 만기가 줄줄이 돌아오면서 부담 요인이 되고 있다.
부동산 자산 가치가 떨어지고, 매입 당시 대비 '껑충' 뛴 금리로 인해 대출금 리파이낸싱(차환)도 여의치 않아 회수에 어려움을 겪고 있다.

엑시트(Exit) 리스크가 더욱 커질 수 밖에 없다.

금융투자협회에 따르면, 국내 증권사·자산운용사의 해외투자부동산 펀드(공모+사모) 순자산은 2023년 7월 13일 기준 76조107억원 규모다. 이는 해외부동산 투자가 본격화 된 2017년(12월말, 29조9906억원) 대비 두 배 넘게 급증한 수치다.

해외 대체투자가 불 붙기 시작한 것은 2017년이다. 그러다가 2020년 들어서 코로나19 팬데믹 영향을 받기 시작했고, 증가폭이 다소 정체되는 모습을 보였다. 엔데믹에 진입해서는 상업용부동산이 뇌관이 되고 있다.

공실률(空室率)이 치솟은 미국 상업용부동산(CRE)이 위기의 핵심이다. 그동안 투자지역이 미국, 유럽 등 선진국이라는 점에서 국내 금융투자사들이 비교적 공격적인 투자가 가능했던 측면이 있다. 연기금, 공제회 등 기관투자자들과 진출에 속도를 냈다. 우량 임차인이 있는 오피스 빌딩이 재택근무 확대 등으로 직격탄을 맞는 변화는 코로나 전인 당시만 해도 예상 범위는 아니었다.

하지만 2023년 들어 블랙스톤(Blackstone), 핌코(PIMCO), 브룩필드(Brookfield) 등 대형 기관투자자인 글로벌 운용사들이 상업용 부동산 사모 상품 일부에 대해 잇따라 채무불이행을 선언한 점만 봐도 시장 상황이 얼마나 어려운 지 단적으로 나타내고 있다.

글로벌 경제분석 기관인 캐피털 이코노믹스(CE)는 2023년 3월 리포트에서 미국 상업용부동산에 지역 중소형 은행들이 주도적으로 대출을 해온 가운데 "최악의 시나리오로 '악순환(doom loop)'이 만들어질 수 있다"고 경고하기도 했다.

저금리 해외투자 활황 그림자는 국내 금투사들에 드리우고 있다. 가파른 금리인상, 상업용부동산 시장의 구조적인 변화로 인해 시장이 단기간에 회복되기가 쉽지 않다는 게 가장 큰 난제라고 할 수 있다. 앞서 국내 기관에서 투자한 미국 워싱턴DC 소재 '1750K 스트리트빌딩', 뉴욕 맨해튼 '20 타임스스퀘어', 라스베이거스 '더드루호텔' 등이 손실에 직면하기도 했다.

미래에셋 등 국내 투자자들이 2019년 6월 중순위(메자닌)로 들어간 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩 대출도 손실 위기에 처했다. 보증을 섰던 '든든했던' 홍콩 억만장자의 파산과, 고금리로 빌딩 가격이 급락하면서 문제가 생겼다. 선순위인 싱가포르투자청(GIC), 도이체방크가 빌딩을 매각하고 원금을 회수해 가면서 중순위 이하 투자자들은 어려움에 처했다. 미래에셋 계열 멀티에셋자산운용은 오는 18일 집합투자재산평가위원회를 열고 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터 빌딩 대출을 위해 조성한 펀드 자산의 상각을 예정하고 있다.

미래에셋 측은 "미래에셋은 최우선 과제로 본 펀드가 보유한 중순위채권의 원리금 회수에 모든 역량을 집중하고 있다"며 "법적 절차 등을 통해 투자자보호를 위해 최선의 노력을 다하고 있으며 세부내용이 구체화되는대로 신속 안내할 예정"이라고 밝혔다.

이지스자산운용은 이날(17일) '이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)' 펀드 투자대상 자산인 독일 트리아논 오피스 빌딩 매각 방안도 열어두고 있다고 공시했다. 2018년 10월 설정된 이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)는 올해 10월로 펀드 만기와 대출 만기가 도래하는 대형 부동산 펀드로 주목돼 왔다.

독일 트리아논 오피스 빌딩의 주요 임차인이었던 데카방크의 임대차계약이 오는 2024년 6월 30일로 만료될 예정으로, 이지스자산운용은 새로운 임차인을 유치하는 데 주력해왔다. 신규 임차인 유치 비용 마련을 목표로 국내 기관을 통한 추가 출자도 추진했는데, 약 130개 잠재 대주단에 리파이낸싱 관련 문의를 넣었고, 이 중 5곳이 메자닌(중순위) 대출 등을 통한 리파이낸싱에 관심을 표했다. 여기에 일부 대주가 리파이낸싱 조건으로 자본금 추가 납입(추가 지분출자)을 요청하고 있다.

이지스자산운용 측은 "대주단이 요구하는 수준의 충분한 자금 모집에 실패하는 경우 보건 자산의 안정화가 용이하지 않을 수 있다"며 "이 경우 당사 내부 위원회의 심의·의결을 통해 본건 자산(트리아논 오피스)에 대한 임의 매각이 필요할 수 있다"고 밝혔다.

이지스자산운용은 "향후 진행방향은 당사 내부위원회 결정을 거쳐 최종적으로 결정될 예정"이라며 "구체적인 진행상황은 최대한 빠른 시일 내 본건 펀드의 이슈에 대한 불확실성을 해소한 후 안내드릴 것"이라고 밝혔다.

정선은 기자 bravebambi@fntimes.com